今回ご紹介するのは日本橋浜町ダイヤレジデンスです!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:川村工営
価格:未定
専有面積:41.26㎡~72.26㎡
総戸数:61戸(非分譲住戸34戸含む)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩6分
都営新宿線「浜町」駅徒歩3分

所在地:東京都中央区日本橋浜町2丁目
竣工予定:2020年9月下旬

駐車場:機械式9台(非分譲住戸優先権付7台含む) 月額:35000円
駐輪場:敷地内71台(レンタサイクル5台含む) 月額:2000円
バイク置場:2台 月額:300円~500円

地図はこちらです↓

画像出典:日本橋浜町ダイヤレジデンス公式HP

日本橋浜町ダイヤレジデンスは建て替え事業となります。

もともとは浜町ダイヤマンションという1970年築のマンションがあり、そこだけでは部屋を増した建て替えができないということで隣地と合わせて建て替えることになりました。人形町、浜町エリアのマンションは1階に店舗が入ることも多いですが今回は店舗なしとなります。

建て替え事業のためリビオブランドではありませんが管理は売主系列となります。

清洲橋通りの東側に位置しており、バルコニー面も一方通行道路と接道しているため半永久的に南・西方向からの採光が確保でき、壁ドンになることがない点は魅力の一つとなります。ただしバルコニー面にはマンションがありますから眺望の抜け感に期待ができるお部屋は少なくなります。

眺望の抜け感には期待ができないものの採光に恵まれていることもあってか天井高とサッシ高に力を入れています。

構造は低層マンションでよく見かける壁式工法を採用しています。14階建てで壁式工法は珍しいですね~。そのため下がり天井や四隅に柱が出ませんから専有面積いっぱいいっぱいの活用ができるわけです。天井高は11階までが2550mm、12階以上が2700mmとゆとりがあります。最上階はさらに天井高があるようですがすべて地権者住戸のため詳細不明です。

間取りはワイドスパンではなく、壁式工法がゆえに角住戸でも角の窓面が少なくはなってしまうものの天井高が高く天井まである窓面は魅力的と言えるでしょう。角住戸はバルコニー側面も窓となっています。いや~美しい。Eタイプはメニュープランにしないと贅沢すぎる洋室となりますが(笑)

1階のエントランスホールは二層吹き抜けとしていないものの天井高を4m確保していますから一般的な一層のエントランスホールよりかは開放感があります。内廊下ではなく外廊下、しかも玄関前にゆとりがないのは残念ポイントとなります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南東向き

Aタイプ 2LDK 62.50㎡
2階 6990万円 坪単価369万円
6階 7520万円 坪単価397万円
7階 7590万円 坪単価401万円
8階 7660万円 坪単価405万円
11階 8040万円 坪単価425万円
12階 8240万円 坪単価435万円

Bタイプ 1LDK 41.26㎡
10階 5330万円 坪単価427万円
11階 5390万円 坪単価431万円
12階 5550万円 坪単価444万円

Cタイプ 1LDK 41.90㎡

画像出典:日本橋浜町ダイヤレジデンス公式HP

12階 5590万円 坪単価441万円
13階 5650万円 坪単価445万円

Dタイプ 2LDK 56.64㎡

画像出典:日本橋浜町ダイヤレジデンス公式HP

2階 6330万円 坪単価369万円
3階 6390万円 坪単価373万円
4階 6450万円 坪単価376万円
8階 6990万円 坪単価408万円
11階 7190万円 坪単価419万円
12階 7370万円 坪単価430万円
13階 7440万円 坪単価434万円

Eタイプ 3LDK 72.26㎡

画像出典:日本橋浜町ダイヤレジデンス公式HP

2階 7990万円 坪単価365万円
3階 8180万円 坪単価374万円
4階 8270万円 坪単価378万円
5階 8440万円 坪単価386万円
8階 8830万円 坪単価404万円
9階 8920万円 坪単価408万円
10階 9000万円 坪単価411万円
12階 9380万円 坪単価429万円
13階 9480万円 坪単価433万円

維持費一例・・・Aタイプ 62.50㎡ 管理費(月額)16000円 修繕積立金(月額)7500円

平均坪単価としては約400万円となります。

同時期に供給となるクレヴィア日本橋浜町公園と同じくらいです。

設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、エレベーターセキュリティ(鍵をタッチしないと階数ボタンを押せない)などディスポーザーがないのは残念でしたがまぁまぁといったところです。

小規模マンションでありながらもメニュープランやオプションが豊富となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・アスコットパーク日本橋浜町公園 2006年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約290万円

・アスコットパーク日本橋浜町アルテ 2008年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約320万円

・パークホームズ日本橋浜町二丁目ローレルアイ 2012年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約360万円

・レフィール日本橋浜町二丁目 2013年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約340万円

・ディアナコート日本橋浜町 2018年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約410万円 直近売り出し事例なし

上記相場から日本橋浜町ダイヤレジデンスの将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 56.64㎡ 4階 6450万円(新築時) → 5480万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[都営新宿線]

浜町 8:00発
馬喰横山 8:02着
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[都営浅草線→京急線]

人形町 8:03発
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[東京メトロ日比谷線]

人形町 8:00発
茅場町 8:02着
八丁堀 8:04着
築地 8:07着
東銀座 8:09着
銀座 8:11着
日比谷 8:12着
霞ヶ関 8:15着
神谷町 8:18着
六本木 8:21着
広尾 8:24着
恵比寿 8:29着
中目黒 8:31着

[東京メトロ半蔵門線]

水天宮前 8:00発
三越前 8:02着
大手町 8:04着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
半蔵門 8:12着
永田町 8:14着
青山一丁目 8:17着
表参道 8:19着
渋谷 8:22着

東日本橋・馬喰横山・馬喰町を日常使いしたい場合にはクレヴィア日本橋浜町公園のほうが便利ですが日本橋浜町ダイヤレジデンスは人形町駅、水天宮前駅が近くなっていますからとくに半蔵門線、T-CATを日常使いしたい方には魅力と感じる立地条件でしょう。

葛西駅と秋葉原駅を結ぶ都営バスの停留所が物件の目の前にあります。

成城石井、ピーコックが近くにあり、どちらも24時間営業となっていますから買い物利便性も高くなっています。

学区はクレヴィア日本橋浜町公園と同じく久松小学校となります。

【総評】

まずぱっと見の外観が美しいですね。清洲橋通りからスタイリッシュな外観と角住戸の窓面が目立つことでしょう。

デザイン監修はテラス渋谷美竹、大崎ウエストシティタワーズ、リバーシティ21、幕張新都心などを手掛けたUG都市建築が担当しています。

しかし低層マンションでないのに壁式工法というのは珍しいですね~。当然ながら耐震等級も問題なし。下がり天がなくハイサッシの天井高2700mmのお部屋は一度中を見てみたいものです。(モデルルームはビルinのため再現しきれておらず)

立地、設備仕様、価格などのバランスが良く、売れ行きが悪くなるような大きな要素も見当たりませんでしたからサクサクっと売れるマンションであることはたしかでしょう。

駐車場設置率は約14%。地下に格納される機械式となっており建物下に出入り口がありますから作業中雨に濡れることはありませんが一旦外を歩かなければいけないのはちょいと不便ですね。(そのまま建物内に入れない)月額35000円を予定しています。

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