今回ご紹介するのはアトラス東高円寺です！
［物件概要］先着順
売主：旭化成不動産レジデンス
設計：IAO竹田設計
施工：福田組
価格：3416万円～8026万円
専有面積：27.09㎡～65.11㎡
総戸数：36戸（非分譲住戸3戸含む）
規模：10階建て
交通：東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅徒歩3分 JR中央線「高円寺」駅徒歩14分 JR中央線・東京メトロ東西線「中野」駅徒歩18分
所在地：東京都杉並区和田三丁目
竣工予定：2020年3月上旬
管理費（月額）5400円～13000円
修繕積立金（月額）3400円～8100円
駐車場：2台（平置駐車場：1台、車いす使用者駐車場：1台） 月額：30000円
自転車置場：43台（2段式／上段ラック17台、下段スライドラック26台） 月額：200～400円
バイク置場：4台（平置、うちミニバイク置場1台) 月額：10000円・ミニバイク置場：8000円
地図はこちらです↓
画像出典：アトラス東高円寺公式HP
2011年からブログを運営していますが東高円寺駅最寄りの物件を取り上げるのはお初だったかと思います。
東高円寺駅は丸ノ内線の駅となります。荻窪方面にある駅ですから方南町方面よりも本数が豊富(新宿方面からの直通など)です。
東高円寺駅を降りると目の前に蚕糸(さんし)の森公園という大きな公園がありますがそちらの横を通って(気分転換に公園内を通ることも可能)信号なしの徒歩3分。丸ノ内線はホームが浅い位置にありますからエントランスを出てからホームまで3分というのもけして無理ではない距離感です。東高円寺駅は対向式ホームで出入り口が方面ごとに異なりますがホーム内に連絡通路がありますから最寄り出入り口からどちら方面のホームにも行くことができます。
蚕糸の森公園隣接というわけではないのですが現状では周辺が背の低い建物のため東向き住戸であれば4階くらいから公園ビューに、南側にも現状背が高い建物はありませんから同じく4階くらいから抜け感と日当たりが確保できます。環七がすぐそばにありますが隣接はしていませんし丸ノ内線は地下を走っていますから駅徒歩3分にしては静かで採光・眺望に恵まれています。
今回特徴的と思ったのが条件良い場所に1Kと1LDKを設けていることです。1LDKに関しては40.22㎡、真南向きで約5.6mスパンと1LDKにしてはゆとりある真南向き住戸です。もっと珍しいのは1K住戸。同マンションで唯一の「メインバルコニーから蚕糸の森公園ビュー」というめちゃいいポジションとなっているのです。先に述べたように永久眺望ではないもののこれは贅沢。。。しかも、1Kにしては窓面がこれでもかというくらい確保されているのです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［南西角］
Aタイプ 2LDK 56.02㎡ 管理費(月額)11200円 修繕積立金(月額)7000円
画像出典：アトラス東高円寺公式HP
9階 6773万円 坪単価399万円
［南］
Bタイプ 1LDK 40.22㎡ 管理費(月額)8000円 修繕積立金(月額)5000円
画像出典：アトラス東高円寺公式HP
［南東角］
Cタイプ 3LDK 65.11㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)8100円
画像出典：アトラス東高円寺公式HP
［東］
Dタイプ 1K 27.09㎡ 管理費(月額)5400円 修繕積立金(月額)3400円
画像出典：アトラス東高円寺公式HP
4階 3416万円 坪単価416万円
10階 3588万円 坪単価437万円
平均坪単価は約395万円です。
1Kの間取り面白いですよね。蚕糸の森公園を向くバルコニー窓面も豊かですし青梅街道方面の北側窓面もめちゃ豊かです。北側の窓は腰高ですがそれでもベッドを置くことになるであろう位置に窓がびっしりくるのは自然光が取り込めて気持ちいいものでしょう。27.09㎡だと実需としては狭くて投資として見られがちですが一定数いるであろう広さを求めないシングル層からしたらよだれものなのではないでしょうか。
ペンシル型ですから住戸階のエレベーターホールを独立することができてはいませんが内廊下(狭いながらもカーペットです)となっています。
ディスポーザーなし、水回り天板が人造大理石など物足りなさもありますが食洗機、浴室ダウンライト、全自動おそうじトイレ(アラウーノ!!)、構造は二重床・二重天井で天井高は2450mmと可もなく不可もなくです。
設計とデザインはIAO竹田設計、青梅街道側にある非常階段を格子でなく端から端までのガラス手摺としてまるで住戸のようにしているなど細かいこだわりが見受けられました。小規模マンションではありますが1階に住戸がなく戸数にしてはエントランスホールが広くなっており帰宅時には自然とエントランスホール先の植栽をガラス越しに眺めることができます。(夜は照明あり)
隔て板もトールタイプですしザ・分譲マンションと言える見た目でしょう。
1階のエレベーターホール横にあるごみ置き場は前室ありですから臭い漏れの心配も少ないですし駐輪場も屋内ですから出し入れの際に雨に濡れることがありません。
駐車場は屋内に平置き2台となっています。
周辺相場を確認しましょう！
・クレッセント東高円寺 1996年築 高円寺南1 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約265万円
・ジェイパーク東高円寺蚕糸の森公園 2000年築 高円寺南1 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約245万円
・グローベル東高円寺レスティアーナ 2007年築 高円寺南1 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約270万円
・グローベルザスクエア東高円寺 2014年築 和田3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約300万円
・グローベルザプレイス東高円寺 2019年築 高円寺南1 新築時の坪単価約375万円 直近売り出し事例なし
上記相場からアトラス東高円寺の将来価値を予想すると
Aタイプ 2LDK 56.02㎡ 4階 6469万円(新築時) → 5500万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(東高円寺駅から建設地まで)
【住むレーション】
［丸ノ内線］
東高円寺 8:00発
新中野 8:02着
中野坂上 8:04着
西新宿 8:06着
新宿 8:08着
新宿三丁目 8:10着
新宿御苑前 8:12着
四谷三丁目 8:14着
四ツ谷 8:16着
赤坂見附 8:19着
国会議事堂前 8:22着
霞ヶ関 8:24着
銀座 8:26着
東京 8:28着
大手町 8:30着
公園横が通り道なだけに駅からの最短ルート上にはスーパーマーケットなどの日常買い物施設がありませんが東高円寺駅周辺や高円寺駅周辺などで事足りますから不便ということはないでしょう。
杉並第十小学校まで徒歩4分、高南中学校まで徒歩6分と公立学校も近くにあります。
【総評】
1Kの間取り、ポジションは感動しました。
ただ、条件の良さが賃料に大きく反映されるわけではないため利回りとしては4％を切ってしまうでしょうから投資としてはあまりうま味がありません。とはいえ実需層からしたら狭いと感じる(そもそも30㎡以下だと使えるローンも少なくなる)でしょうから「利回りは低くていいし部屋は狭くてもいいから採光や眺望、間取りなどの住み心地条件良いお部屋がほしい」という少数派が主な対象となりますからサクサクっと売れるというわけではないでしょうけどもこのブログで「こんなの待ってました！」という方に見ていただけたら嬉しいです。数多くのマンションを見てきていますがここまで条件良い1Kは珍しいです。
一方でBタイプの1LDKは黙っていてもサクサクっと売れるでしょう。シングル層が求める広さがありますし真南向きで条件が良いです。ディンクス層のとりあえずの1戸目としてもおすすめしやすいAタイプも売れることでしょう。角の窓面は豊かではありませんがディンクス層からしたらちょうど良い価格、広さでしょう。
全体的に無茶な価格設定となっていない割に立地含めて条件良いですから苦戦する要素はないでしょう。
管理費は㎡あたり月額約200円と規模からすると鬼の安さです。建て替え事業のため旭化成グループではなくユニオン・シティサービスが管理会社となることが影響しています。
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