今回ご紹介するのはアトラス練馬レジデンスです!

[物件概要]

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:ビスポーク
施工:佐藤秀
価格:未定
専有面積:38.30㎡~73.45㎡
総戸数:39戸(非分譲住戸12戸含む)
規模:14階建て
交通:西武池袋線・都営大江戸線「練馬」駅徒歩6分
所在地:東京都練馬区豊玉北6丁目
竣工予定:2021年1月下旬

駐車場:6台(平置車いす使用者駐車場:1台、機械式駐車場:5台)
自転車置場:57台(2段式/上段ラック15台、下段スライドラック15台)
バイク置場:3台(平置、うちミニバイク置場3台)

地図はこちらです↓

画像出典:アトラス練馬レジデンス公式HP

練馬駅から徒歩6分と駅近、目白通りを超えた「ぎりぎり商業地域」のため背の高い建物とすることができ「南面は住居地域」のため眺望・採光に期待できるというのが立地面での大きな特徴となります。

練馬駅南口側は商業地域が広がっており目白通りを超えるくらいまでは商業ビルやマンションが混在しているわけですが区役所の南側からは住宅街になりますし、南面が接道していますからアトラス練馬レジデンスは多くの住戸で日当たり・眺望に期待ができます。目の前が高さ25m規制となるためとくに9階、10階あたりからは抜け感も強くなってきますから新宿方向の綺麗なビル夜景も楽しむことができるでしょう。

商業地域ですから隣に飲食店が入る商業ビルなどが建ってしまう可能性も一般的にはあるわけですが東側は大きな郵便局、西側は賃貸マンションとその斜め北側に区役所となりますから真横もわちゃわちゃしていないというのは大きな魅力の一つと言えるでしょう。

外観デザインは1フロア3戸で14階建てですから細長い感じとなるわけですが単純に3戸が横並びになるわけではなく1列は後ろに引っ込ませており見る角度によって見え方が大きく違う印象となります。もちろん3戸すべてを横並びにできれば真の全戸南向きが謳えたのでしょうけども土地形状のスパンの関係や全戸角住戸を謳いたかったこともあり後ろへ引っ込ませてそれをデザイン性に活かしている形になります。

1列を引っ込ませたことでもう1つプラスとなっているのがエントランスアプローチとなります。自転車置場までの道のりにもなってしまっているのはイケてないですが植栽豊かなエントランスアプローチは規模感からすれば贅沢なものと言えるでしょう。これが全戸真の南向きであったならばエントランスアプローチを長く取るのは不可能でした。

一方で残念なのは1フロア3戸でありながらも外廊下なことです。ブランズ練馬が内廊下だっただけに悔やまれるところです。ただ、エレベーター前に住戸玄関がこないことや玄関ドアを奥まらせている点は素晴らしいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:アトラス練馬レジデンス公式HP

天井高:2階~3階2600mm 4階~6階2550mm 7階~13階2500mm 14階2550mm

Aタイプ 3LDK 73.45㎡ 管理費(月額)22350円 修繕積立金(月額)9540円

画像出典:アトラス練馬レジデンス公式HP

2階 7498万円 坪単価337万円
3階 7598万円 坪単価342万円
4階 7698万円 坪単価346万円
6階 7948万円 坪単価357万円
7階 8088万円 坪単価364万円
8階 8158万円 坪単価367万円
9階 8228万円 坪単価370万円
10階 8298万円 坪単価373万円
11階 8368万円 坪単価376万円
12階 8428万円 坪単価379万円
13階 8488万円 坪単価382万円
14階 8588万円 坪単価386万円

Bタイプ 2LDK 56.85㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)7390円

画像出典:アトラス練馬レジデンス公式HP

2階 6388万円 坪単価371万円
3階 6468万円 坪単価376万円
4階 6518万円 坪単価379万円
5階 6558万円 坪単価381万円
6階 6598万円 坪単価383万円
7階 6678万円 坪単価388万円
8階 6698万円 坪単価389万円
9階 6718万円 坪単価390万円
10階 6738万円 坪単価391万円
11階 6758万円 坪単価393万円
12階 6778万円 坪単価394万円
13階 6798万円 坪単価395万円
14階 6888万円 坪単価400万円

Cタイプ 1LDK 38.30㎡ 管理費(月額)11650円 修繕積立金(月額)4970円

画像出典:アトラス練馬レジデンス公式HP

2階 3988万円 坪単価344万円
3階 4088万円 坪単価352万円

平均坪単価は約375万円です。

旭化成が売主ですからお察しの通り入札ではなくいわゆる等価交換事業となります。そのため総戸数39戸中12戸が非分譲となります。 

広告上は全戸南向きを謳っており、けしてそれは嘘ではないのですが先に述べたようにCタイプは後ろに引っ込んでいますからA・Bタイプのように上階でも新宿方面の眺望は楽しみにくくなっています。ただ、Cタイプの分譲は2戸のみで他の住戸は賃貸に出されることでしょうから購入者側にとってはそこまで関係ない(賃貸で借りるのはシングルが主となりますからそこを嫌う方はいるでしょう)こととなります。それもあってか単価が盛られがちな1LDKのほうが単価抑えめですから抜け感にこだわらないシングル層からすれば買いやすいとも言えます。

Aタイプは角住戸で西側にも狭いながらにバルコニーがあるためそちらにすべての室外機をもっていくことができます。それにより南面のメインとなるバルコニーには室外機が一切置かれませんから広々と使うことができます。Bタイプは寝室となるであろう北側の洋室にも外に出れるバルコニーが設けられています。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。食洗機、食器棚、キッチン天板・食器棚天板・洗面天板天然石、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、室内物干し金物、バルコニースロップシンクと単価なりではありますがこちらもブランズ練馬と比べてしまうと大きな特徴はないですね。

構造は二重床・二重天井です。

セキュリティ面は充実しておりエレベーターまでにオートロックドアが2つ、さらに玄関前カメラ付きインターホンも付いています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ練馬 1997年築 練馬1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約255万円

・ディアマークスキャピタルタワー 2001年築 豊玉北6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約255万円

プラウドタワー練馬 2009年築 中村北1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約300万円

・クレヴィア練馬 2012年築 豊玉北6 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約235万円

・ブランズ練馬 2019年築 豊玉北5 新築時の坪単価約365万円 直近売り出し事例なし

上記相場からアトラス練馬レジデンスの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 73.45㎡ 7階 8088万円(新築時) → 6240万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1区画を除くと機械式となります。1LDKも多いとはいえ設置率約15%ですから抽選とはなりそうですね。利用料金は月額21000円~26000円を予定しています。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から練馬駅周辺まで)

【住むレーション】

[西武池袋線]

練馬 8:06発
池袋 8:17着

[西武線→有楽町線]

練馬 8:00発
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
辰巳 8:49着
新木場 8:52着

[西武線→副都心線]

練馬 8:08発
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[都営大江戸線]

練馬 8:00発
新江古田 8:03着
落合南長崎 8:05着
中井 8:08着
東中野 8:10着
中野坂上 8:12着
西新宿五丁目 8:15着
都庁前 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
国立競技場 8:24着
青山一丁目 8:26着
六本木 8:29着
麻布十番 8:32着
赤羽橋 8:34着
大門 8:37着
汐留 8:39着

練馬駅はバス便も豊富です!

通学校は豊玉小学校で徒歩4分、豊玉中学校で徒歩14分となります。中学校は遠いですが小学校までは大通りを渡る必要もなく物件から一直線、途中に図書館もある恵まれた道のりとなっています。

公式ルートとしては謳えないのでしょうけどもキャピタルタワーからデッキを経由して区役所内を歩けば目白通りの信号待ちが不要となります。

多彩なスーパーマーケットや医療施設(夜間救急こどもクリニックもあります)、銀行などなど日常のことは練馬駅周辺で済ますことができます。

【総評】

練馬駅徒歩6分で坪単価約375万円。まぁ高いですね。

ブランズ練馬も衝撃的な単価でしたが駅徒歩2分表記でしたしハイスペックでしたから不動産としてはブランズ練馬のほうが買いだったでしょう。

ただ、ブランズ練馬とは違い環境・眺望・採光面がウリですから「ブランズ練馬も検討したけどわちゃわちゃ感が・・・。」という方には「待っていました!」という出物かと。

地元需要で完売できる戸数ですし、検討者の多くが「欲しい!!」と思う条件は揃っていますから後は単純に「価格に手が届くか」が買う買わないの一番の分かれ目となることでしょう。練馬好きで駅近と環境の良さのバランスを求めるなら理想的な立地ですからね。

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