今回ご紹介するのはブリリアシティ石神井台です!

[物件概要]

売主:東京建物 住友商事 セコムホームライフ
施工:長谷工コーポレーション
価格:4798万円~5898万円
専有面積:70.01㎡~78.59㎡
総戸数:267戸
規模:9階建て
交通:西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分
所在地:東京都練馬区石神井台4
竣工予定:2017年8月30日

管理費:15200円~17000円(月額)
修繕積立金:5670円~6370円(月額)

駐車場:80台(平置き(カーシェア用1台、来客用1台、管理用1台、身障者用1台含む):42台、機械式:38台)、15000円~18000円(月額)
駐輪場:2段式スライドラック(レンタサイクル用8台含む):543台 100円~200円(月額)
バイク置場:8台 3000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

3年半ほど前に記事化したブリリアシティ石神井台ですが当時の記事でもお伝えしたところではございますが厳しい現実が待っていました。竣工から1年半が経過するも定価では売り切れずに大幅値下げに踏み切っています。

予定価格よりは定価ベースで下げて販売開始したため販売開始時点でも相場よりめちゃ高いということはなかったのですがいろいろと欠点も多いためかなかなか検討者に響いていないようです。

駅徒歩10分なのですがその道のりが交通量が多く歩きにくい道のりで現地に着いたと思えば南面に大通りとなかなか厳しい立地となります。

駅距離がある場合には

・駅距離はあるけども道のりが整備されている
・駅距離はあるけども物件手前に大型スーパーマーケットがある
・駅距離はあるけども現地周辺は静かな住宅街
・駅距離はあるけども激安価格

などなど歩いた分だけ駅近物件より得られるものがなければ選ばれにくいですよね。

せめて設備仕様を頑張ってくれれば良かったのですが総戸数267戸、しかもブリリアシティブランドでありながらもディスポーザーがなかったりトイレが古めかしいタンク式だったり、構造面でも直床だったりとコストカットが激しいマンションとなっているのです。

駅から遠いわりに立地条件が厳しいとなればせめて設備仕様はもうちょい頑張ってほしかったところです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A-75L2タイプ 3LDK 73.83㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

6階 5688万円 坪単価254万円

A-75B4タイプ 3LDK 74.93㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

5階 6098万円 坪単価269万円

A-75H2 3LDK 75.67㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

4階 5698万円 坪単価248万円

A-80Kタイプ 4LDK 77.82㎡

画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

3階 5888万円 坪単価250万円

上記は定価となります。

物件調査時点での値引き額としてはお部屋にもよりますが15%ほどでした。残りは約30戸です。

管理費は㎡あたり約217円とディスポーザーがない割にはお安くないですね。

周辺相場を確認しましょう!

・パレステージ石神井台 2002年築 石神井台4 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約145万円

・グランシティ上石神井パークフロント 2006年築 石神井台4 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・ディアステージ上石神井南町 2009年築 上石神井南町 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約190万円

・パークロッジ上石神井 2010年築 上石神井4 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約215万円

・ダイアパレス上石神井レジデンス 2010年築 関町南1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・ウェリス上石神井 2013年築 関町南1 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

上記相場からブリリアシティ石神井台の将来価値を予想すると

A-75L2タイプ 3LDK 73.83㎡ 6階 5688万円(新築時) → 4360万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武新宿線]

上石神井 8:00発
鷺ノ宮 8:05着
高田馬場 8:17着
西武新宿 8:21着

[高田馬場駅から東京メトロ東西線]

高田馬場 8:23発
早稲田 8:25着
神楽坂 8:28着
飯田橋 8:31着
九段下 8:33着
竹橋 8:35着
大手町 8:38着
日本橋 8:40着

上石神井は急行停車駅ですからサクッと新宿などへアクセスできます。

西武池袋線のように人気路線とは言えませんが他社線へ直通していないためダイヤ乱れに巻き込まれにくいというメリットもあります。まだ先になりますが中井駅~野方駅間の地下化が完成すると沿線力は少しばかり向上(利便性向上目的の地下化というよりかは踏切を廃止させて渋滞を減らすことが主な目的ではありますが)するでしょう。

【総評】

どうにも駅から物件までの道のりや大通り沿いというのは気になりますが15%引きとなれば坪単価215万円ほどになるわけで、今の市況からすればかなり目に優しい単価です。

もちろん中古であれば他にも選択肢はあるものの竣工しているとはいえ新築未入居であることはたしかですし、このラッキーチャンスを活かすというのも賢い選択となるのではないでしょうか。

お部屋の中については先に述べたようにコストカット感満載でしたが二層吹き抜けの豪華なエントランスホールやカフェラウンジ、スタディルームなど共用施設は充実しています。

駐車場設置率は約28%、全体としては足りない(すでに入居している方が希望しても管理組合持ち分には空きがない)のですが売主確保分があるため残り住戸に対しては空きがありました。

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