今回ご紹介するのはブランズ練馬です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:イチケン
価格:未定
専有面積:37.62㎡~90.15㎡
総戸数:53戸
規模:14階建て

交通:
西武池袋線・西武有楽町線・西武豊島線 「練馬」駅徒歩3分
都営大江戸線「練馬」駅徒歩3分(A2出口)、徒歩2分(A1出口、始発~24:00迄利用可能)

所在地:東京都練馬区豊玉北五丁目
竣工予定:平成31年1月中旬

駐車場:11台
ミニバイク置場:4台
駐輪場:76台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ練馬公式HP

良い立地、高級マンション、でも価格は強気の強気です。

立地条件に関しては前回の記事でもお伝えしておりますが大江戸線練馬駅徒歩2分、西武池袋線練馬駅徒歩3分でありながら大通りに面さないなど希少性があります。

仕様に関しても思っていたよりも高くなっていました。

前回の記事と重なる部分もありますが

・内廊下
・西向きは逆梁ハイサッシ(約2300mm)
・天井高2600mm
・ディスポーザー
・食洗機
・ミストサウナ
・浴室オーバーヘッドシャワー
・廊下、トイレ、洗面床タイル
・キッチン、洗面台水洗グローエ社
・玄関前カメラ付きインターホン
・共用部オートロックだけでなく自宅玄関部分もラクセスキー
・スロップシンク、バルコニーコンセント
・キッチン、トイレ手洗いカウンター、洗面台天板は御影石

などなどハイグレードな仕様となっています。
(一部無償セレクトなど含みます)

外出先からスマホで照明、エアコンなどを操作できたり、リビングなどの居室とは別に洗面室にも別途機器にてWi-Fiを飛ばしているため防水タブレットでバスタイムを満喫できます。防水タブレットも各戸に1台無料配布となります。

浴槽はミクロの泡が浴槽一杯に広がるパナソニックの酸素美砲湯を採用しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 60.28㎡ 西向き 角住戸
3階 6300万円台 坪単価345万円
9階 7000万円台 坪単価383万円
13階 7400万円台 坪単価405万円

Bタイプ 37.62㎡ 西向き
3階 3900万円台 坪単価342万円

Hタイプ 76.90㎡ 西向き

画像出典:ブランズ練馬公式HP

9階 8800万円台 坪単価377万円
13階 9600万円台 坪単価412万円

Dタイプ 77.86㎡ 東向き 角住戸
3階 7800万円台 坪単価330万円
7階 8600万円台 坪単価364万円

Eタイプ 61.63㎡ 東向き
3階 6200万円台 坪単価332万円
7階 6800万円台 坪単価364万円

Fタイプ 74.99㎡ 東向き 角住戸
3階 7700万円台 坪単価338万円
5階 7900万円台 坪単価347万円

モデルルームを見て「まぁ高いだろうなぁ。予想は坪325万円だけどもうちょい上振れしそう。」と思いつつ商談席へ・・・価格を見て悶絶!!もうちょいどころか平均坪単価は余裕で350万円を大きく超えますね。ざっくりですが370万円ほど。こりゃすごい。駅直結ならわかるのですが。。。

管理費などの維持費は未定でした。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ練馬 2006年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約255万円

一例・・・4600万円台(新築時) → 4900万円台(中古時) 約66㎡

・グローベルザ・スイート練馬プレミア  2010年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約290万円

一例・・・2600万円台(新築時) → 2400万円台(中古時) 約30㎡

上記相場から考えられるブランズ練馬の将来価値としては

Aタイプ 60.28㎡ 西向き 3階 6300万円台(新築時) → 5100万円台(築10年)

となります。

どんなに新築時の価格が高くともリセールバリューが良いのはさすが立地が良いだけありますね。ただし賃料が特別高いエリアではないため利回りとしてはかなり低くなります。底は固い立地ですから長期保有ならおすすめできます。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武池袋線]

練馬 8:08発
池袋 8:19着

[西武池袋線→有楽町線]

練馬 8:00発
池袋 8:13着
飯田橋 8:25着
永田町 8:32着

[西武池袋線→副都心線]

練馬 8:08発
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[都営大江戸線]

練馬 8:00発
都庁前 8:17着
新宿 8:19着
六本木 8:29着

【総評】

はっきり申し上げて高すぎます!ただはっきり申し上げて良いマンション過ぎます!!

練馬駅ではお久しぶりの目玉物件ということもあり欲しいと思う方は総戸数を大幅に越える人数がいるでしょう。それもあってか強気の強気価格。検討者としても高いことは覚悟していたでしょうけども坪350万円オーバーはさすがに驚いた方が多いのではないでしょうか。

余談になりますがブランズ練馬を見学して感じたことがあります。それは東池袋のプラウドは即完しそう~ということ。私の予想にブレがなければ東池袋のプラウドは坪単価350万円から400万円です。

でもブランズ練馬の価格予想で1割以上外したわけで、、、(笑、すみません。)

ブランズ練馬は練馬検討者以外はほぼ捨てた販売戦略ですね。さすがに練馬駅を知らない方がいくら良い立地でハイグレードマンションでも坪350万円以上出すとは思えないです。0ではないでしょうけど。溜まりに溜まった「練馬駅近くでマンション欲しい!!」という練馬の富裕層向けマンションとなります。

しかし東急不動産は良いマンションつくりますね~。価格はさておき近郊、郊外においてここまでの高級マンションはなかなかお目にかかれないですから。

永住される方からすると高くても良いものが欲しいわけで、練馬の富裕層が動く可能性は十分あるでしょう。

前回の記事→ブランズ練馬 価格は?! 現地を見てきました!

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ブランズ練馬の物件詳細はコチラ

~2017年12月6日追記~

第1期販売概要

価格:3880万円(1戸)~12000万円(1戸)
販売戸数:25戸
間取り:1LDK~4LDK
専有面積:37.62㎡~90.15㎡

管理費:9000円~21600円
修繕積立金:4900円~11700円


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