デュオヒルズ青梅ザ・ファースト　予定価格と間取り　青梅の顔となる再開発

今回ご紹介するのはデュオヒルズ青梅ザ・ファーストです！

［物件概要］

売主：フージャースコーポレーション　大京
設計：南條設計室一級建築士事務所
施工：イチケン東京支店
価格：未定
専有面積：51.37㎡～84.10㎡
総戸数：112戸（内分譲用住戸110戸、権利者住戸2戸）
規模：14階建て
交通：JR青梅線「青梅」駅徒歩1分
所在地：東京都青梅市本町
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：タワーパーキング60台、他に店舗用平置身障者用駐車場1台、店舗用荷捌スぺース1台
バイク置場(小)：3台
バイク置場：5台
自転車置場：246台（平置25台、二段式下部スライド型上部91台下部130台）

地図はこちらです↓

画像出典：デュオヒルズ青梅ザ・ファースト公式HP

青梅線の青梅駅から徒歩1分、駅前ロータリーに面しており信号もなくザ・駅前立地となります。

駅前のマルフジ(旧長崎屋)が2015年に閉店したこともあり駅前比較としては河辺駅よりだいぶ利便性が劣っているのが現状です。

正直淋しさも感じてしまう駅前なわけですが今作は青梅駅前地区第一種市街地再開発事業としてマンションを建設するだけでなく店舗11区画、公益施設1区画を設けるため竣工すると駅前の雰囲気も明るくなることでしょう。

また、青梅線のため中央快速線をフルに使えるわけではないものの以前より直通が増えましたし始発駅ということも電車利用者にとってはストロングポイントポイントになってくるでしょう。(言わずもがなですが車社会ですので電車に乗らない生活をされる方も多く、そのような方にとっては魅力に感じにくい出物となります)

日常の買い物は駅前(駅との間)にオリジンとセブンイレブンはありますが徒歩でサクッと行き来できる距離にしっかりとしたスーパーマーケットはありません。

もちろん車社会ですからマルフジ(PLAZA5の前と東青梅駅前にあります)や河辺のイオンスタイル、西友、ビッグ・エーなどがあれば十分っちゃ十分なのですがせっかく駅前に住むのであれば1店舗でも良いのでスーパーマーケットがほしいところですよね。

休日にはイオンモール日の出、三井アウトレットパーク入間(隣にコストコ)、昭島のモリタウンなどがドライブがてら遊びに行きやすい距離にありますし、電車であれば立川へも30分ほどでアクセス可能です。

今作の下駄に関しては1階に商業施設、2階に図書館(青梅図書館の移転もしくは増設)を予定していますがスーパーマーケットが入るとは謳われていません。(入ってくれると嬉しいですよね～)

通学校は第一小学校で徒歩4分、第一中学校で徒歩16分です。駅の北側にある小学校へは少々迂回が必要ですがそれでも徒歩4分ですから駅前でありながらも小学校が近いのは嬉しいですね。永山公園や釜の淵公園が身近にありますし、レイクアクティビティを気軽に楽しむことができます。

かなり遅めのランチは青梅駅前のオリジンで購入したなすの辛味噌炒め弁当！

釜の淵公園でいただきます！！ pic.twitter.com/opmlXdiHRn

— マンションマニア (@mansionmania) May 24, 2024

御岳登山鉄道（ケーブルカー）乗車！！ pic.twitter.com/SNUQ80tmNj

— マンションマニア (@mansionmania) May 24, 2024

御岳山駅前の広場！

曇り空ですが癒やされました！！ pic.twitter.com/CfwPSe5yeT

— マンションマニア (@mansionmania) May 24, 2024

建設地は北側のロータリー、東側の旧青梅街道から駅前ロータリーへ繋がる道、南側の旧青梅街道、西側も細い道に面した南北に長い土地形状です。従前は青梅中央ビルなど複数の建物がありました。

主開口部は南と東です。

南方面は正面方向に8階建てのサンレイ青梅、南東方向に12階建てのクレアメゾン青梅がありますが旧青梅街道を挟みますので離隔はとれており日当たり抜群です。中層階以上になるとひので方面の山々を望むことができます。

東方面は旧青梅街道から駅へと続く道を挟んだ先に旧長崎屋跡地(現在更地)、少し斜めに10階建てのダイアパレスステーションプラザ青梅があります。旧長崎屋跡地に何ができるかはわかりませんが現状としては中層階以上になると都心方面までグッと眺望が抜けてきます。青梅駅は都心と比べて標高がとても高い(新宿と比べて150m超の差)ことはもちろん昭島付近と比べてもだいぶ高いですから東方面も気持ちよい眺望となりますね。

個人的には駅方面に窓がある北東角にもビビビときました。もちろんシニア層の戸建からの買い替えも多いでしょうから南向きのほうがウケが良いことは容易に想像できますが北方面の駅を超えた先の峠方面の緑も『青梅に住んでる～！！』感が強い眺望となり良いと思うのですよね～！！低層階でも開放感があるため価格が抑えられる4階～6階あたりはとくにコストパフォーマンスが良いという印象を受けました。4階でも花火大会を楽しむことができます。

住戸は3階から、エントランスアプローチは駅寄りにあります。エントランスアプローチは短めですしエントランスホールもエリア№1マンションとしてはとても淋しい印象を受けるものの効率としては良い動線ですね。青梅駅はホームとの行き来が一旦下がって再度上がるというのが少々めんどいのですが電車を降りて3分後には部屋の中というのも十分可能な距離感です。

外観デザインは縦のマリオンに水平ラインも組み合わせて逆コの字を描き、コーナーバルコニー含めてガラス手摺を採用しており全体的に明るい印象ですが最上階は縦のマリオンを切り離して頭頂部が全方位水平ライン強調となっているため重厚感もあります。(いわゆるグリッドデザイン)

基壇部の1階店舗部分を少し引っ込ませているため上層部により厚みを感じられるのもかっこいいですね。2階部分は青梅縞の藍色をイメージしたタイル張りとなっているためしっかりと青梅らしさも感じることができます。

エレベーターホールの窓面、タワーパーキングを超えた共用廊下の背中側にもマリオンを設けるなど正面だけでなくどこから見てもカッコよく見えるよう気を使ってくれています。デザイン監修は南條設計室です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　74.10㎡
6階　4500万円台　坪単価200万円
11階　4800万円台　坪単価214万円

Bタイプ　3LDK　68.01㎡

画像出典：デュオヒルズ青梅ザ・ファースト公式HP

6階　3900万円台　坪単価189万円
11階　4100万円台　坪単価199万円

Eタイプ　3LDK　84.10㎡

画像出典：デュオヒルズ青梅ザ・ファースト公式HP

6階　5200万円台　坪単価204万円
11階　5600万円台　坪単価220万円

Fタイプ　2LDK　60.01㎡
6階　3400万円台　坪単価187万円
11階　3600万円台　坪単価198万円

G1タイプ　3LDK　68.34㎡
6階　3700万円台　坪単価179万円
11階　3900万円台　坪単価188万円

Jタイプ(Iタイプへ変更予定)　3LDK　72.73㎡

画像出典：デュオヒルズ青梅ザ・ファースト公式HP

6階　4100万円台　坪単価186万円
11階　4400万円台　坪単価200万円

平均坪単価は約195万円です。

中住戸は田の字のシンプル形状ですが共用廊下側の柱も外に出しているのが素晴らしいですね。そのためアルコーブも自然とゆとりを感じられる空間となります。

角住戸はダイレクトウィンドウではなくバルコニーありとなっていますが妻側のリビング窓も掃き出しで大きいですし、中住戸も角住戸もリビングが連窓サッシになっているため全体的に窓面が豊かです。(ハイサッシではありません)

また、キッチンパントリーや布団クローゼット、洗面室のArauラック(洗濯機置場上部とは別のラックコーナーでカウンターもあり)など戸建てからの買い替えや戸建てとの比較検討を意識してか収納や家事スペースのゆとりを感じることができます。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。エリア柄なくても売れる(戸建からの買い替えや戸建てとの比較検討者ばかりのためディスポーザーのありなしを気にしない)のはわかりますが総戸数100戸超ですので付いても良かったですね。食洗機すらオプションです。浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし(角住戸はキャビネット一体型)など単価なりの部分は多いです。自宅玄関のハンズフリーキーはオプション対応可能です。

構造は二重床(ボイドスラブ工法で床スラブ厚230mm～310mm)・二重天井、基本天井高は2450mm～2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■ドラゴンマンション青梅壱番館

1999年築　青梅駅徒歩3分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約80万円

■ライオンズ河辺ステーションアクシス

2008年築　河辺駅徒歩2分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約145万円

動き一例　約63㎡
新築時3700万円台
中古時2800万円台

■クレアメゾン青梅

2010年築　青梅駅徒歩2分

現在の坪単価約100万円

上記相場からデュオヒルズ青梅ザ・ファーストが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　3LDK　68.01㎡　11階　4100万円台　→　4000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべてタワーパーキングで少し庇はありますが屋外となります。ただ、真横にエレベーターホール(エントランスホール)へと繋がる風除室があるため便利な動線です。

設置率は約53％、駅前とはいえ青梅物件としては少ないですね。ただ、サイズ感は素晴らしい！！オールハイルーフ対応です！！

～パレットサイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg　月額18000円

駐輪場とバイク置場は専用のウォークスルーエレベーターありで3階の屋内となります。駐輪場は1世帯2台は確保できます。

店舗や図書館へ訪れる方向けの駐車場はどうするのですかね？身障者優先の1区画はありますが当然足りません。もちろんそちらは行政の仕事となりますが近場に駐車場と駐輪場を設けるのかもしれません。エリア柄買い物は車で～という方が多いため足元にスーパーマーケットが入ることにはあまり期待しないほうが良いかな？とは思います。入ったらラッキーくらいの気持ちで。(当然ですがデベロッパーとしてはわからないとのこと)

管理費は㎡単価月額約167円、特別な共用施設はないですしディスポーザーなしの外廊下、各階ごみ置場もないわけですがそれにしても抑えられていますね。駐車場収入も影響はしているでしょうけども納得感のある維持費と言えるでしょう。(戸建と競合するエリアにおいて管理費が高いのは売れ行きに大きく影響しているためその辺りも意識して抑えているものと思われます)

エレベーターはしっかりと2基ありますのでエレベーター待ちの心配も少ないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ライオンズ河辺ステーションアクシス　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約198円

■クレアメゾン青梅　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約180円

【住むレーション】

［青梅線(中央快速線直通)］

青梅　6:35発
東青梅　6:37着
河辺　6:39着
小作　6:42着
羽村　6:45着
福生　6:48着
牛浜　6:50着
拝島　6:53着
昭島　6:57着
中神　6:59着
東中神　7:01着
西立川　7:02着
立川　7:06着
国分寺　7:14着
新宿　7:41着
四ツ谷　7:46着
御茶ノ水　7:51着
神田　7:54着
東京　7:56着

青梅　8:03発
宮ノ平　8:05着
日向和田　8:07着
石神前　8:10着
二俣尾　8:12着
軍畑　8:14着
沢井　8:17着
御嶽　8:20着
川井　8:33着
古里　8:36着
鳩ノ巣　8:40着
白丸　8:43着
奥多摩　8:46着

［有料特急おうめ2号］

指定席料金：新宿まで760円　東京まで1020円

上り：1本
下り：2本

青梅　6:18発(始発)
河辺　6:22着
拝島　6:33着
立川　6:45着
新宿　7:17着
東京　7:32着

青梅線ですので本数は多くなく立川止まりもありますが2023年春のダイヤ改正で中央線直通が増えました。

本数は少ないですが有料特急に課金して快適移動も可能です。2025年にはグリーン車も導入予定ですから始発駅で必ず座れるというのも大きな魅力となります。(在来線のグリーン車は指定席でないため途中駅の場合課金しても座れるとは限らない)

圏央道の青梅ICと日の出ICまで20分弱と高速inまでは少々時間がかかります。(道が空いていればもっと早いです)

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【総評】

まさに『青梅駅前の顔』となるマンション、これは買いですね(笑)

笑ってしまうレベルですよね…相場から見てスペシャルお安いというわけではないですが補助金事業でなければ坪単価250万円はしたはずです。(そうでないと事業として成り立たない)

ネットを叩くと出てきますが総事業費の内、約40％が補助金です。さすが10年以上前から進んでいた青梅市も力を入れる再開発事業ですよね。

もちろんご地元の検討者からするとやはり河辺エリア(戸建も選べる)などと比較してしまい、そこに対して価格のお得感というのはそこまで高くないでしょうけども今の時代背景(一般的な近郊・郊外の新築マンションは建築費が重たくのしかかり採算が厳しい)を知っている方からするとお得だということが理解できることでしょう。

駅前に住むメリットを感じる方が多いエリアではないとはいえメリットを感じる方からすれば青梅駅としてはこれ以上にない立地ですから喉から手が出るほど欲しいことでしょう。

中広域検討者からすると青梅線と中央線沿いでも昭島、豊田、高尾など比較検討できる物件はあるものの今作ほどの価格のお安さには期待できないですから『価格メリット』も十分感じられる出物となります。

立川勤務の方はもちろんですが都心勤務であっても通勤日数が少なかったりと通勤事情がクリアにできるのであれば中広域検討者にもぜひ検討していただきたいところです。

これはいいですよ！！

プレミスト昭島モリパークレジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

エクセレントシティ拝島駅前　価格と間取り　お久しぶりでございます！

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