今回ご紹介するのはブランズ元浅草です!

[物件概要]先着順販売概要

売主:東急不動産
施工:NB建設
価格:5320万円~7445万円
専有面積:55.04m2~68.17m2
総戸数:77戸
規模:15階建て

交通:
都営大江戸線「新御徒町」駅徒歩6分
東京メトロ銀座線「田原町」駅徒歩7分
都営浅草線「蔵前」駅徒歩11分

所在地:東京都台東区元浅草三丁目
竣工:2020年4月下旬

管理費(月額) 15400円~19000円
修繕積立金(月額) 7900円~9700円

駐車場:13台(機械式12台、平置(身障者用)1台)(月額:25000円~39000円)
バイク置場:4台(平置)(月額:5000円)
自転車置場:140台(月額:200円~600円)

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ元浅草公式HP

一番近い駅は大江戸線の新御徒町駅で徒歩6分、その他銀座線の田原町駅徒歩7分、浅草線蔵前駅徒歩11分と徒歩5分圏内に駅はないものの上野駅や浅草駅もぎりぎり徒歩圏内となりますからよほど駅近にこだわる方でなければ魅力が多いでしょう。

大通りからはしっかりと中へ入っていますから静かな環境となります。三面接道で東西に長い敷地ですから全戸南向きとできており、敷地目の前に建物があるとはいえバルコニーはセットバックされていますから壁ドン状態にはなりません。

外観に関しては表面は力が入っていません。公式HPを見ても後ろ姿しかでてこないため恐る恐る見学したわけですがやっぱり・・・と(笑)

公式HPだけでなくお持ち帰りパンフレットにも掲載されていないくらいごくごく普通のデザインで分譲か賃貸か言われないとわからないレベルでした。公式HPに掲載されていない箇所ほど弱点だったりしますからね。余談ですがエレベーターホールの完成予想図が掲載されていないとザ・吹き付け!なんてことも(この物件のことではないです)。モデルルーム見学は公式HPに掲載されていないことを確認しにいくようなものですからね。。。

話を戻して。

まぁ表面は接道していないですしそこまで目立つものではないのでそこをコストカットして側面と背中側に力を入れてくれたことはむしろ正解かと思います。南以外が接道ですから側面と背中側のほうが目立つのです。

さて、その背中側デザインですが凝ったものとなっています。

エレベーターホールと階段はブラウン系タイルと格子で囲い、その周りは基壇部を墨色、上部をホワイト色とすることで一目で分譲マンションとわかるレベルとしています。エントランスホール自体は建物下となっており別棟ではないのですが庇を接道ぎりぎりまでもってきてその天井部を木目調としています。風除室までの床は御影石としていますし、風除室の壁は天然石、エントランスホールの壁にはタイルを採用してデザインを変えることで数秒の間に2つの表情(庇部分を含むと3つですね)を楽しむことができます。しかもエントランスホールの先にはラウンジがありその先の窓から中庭の植栽を帰宅時に自然と望むことができます。

これだけでは終わりません。

エントランスホールの先にエントランスホールと変わらない広さのエレベーターホールがあり江戸切子などのアートを飾るギャラリーを兼しているのです。わかりやすくお伝えするとアートギャラリーの中にエレベーター乗り場があるということです。これならエレベーターまだ来ないでくれ~となりそう(笑)

エレベーターホール手前にもオートロック完備ですからしっかりとダブルロックとしているあたりもさすがです。

この尖り具合は好きですね~。表面にコストをかけず背中とエントランスホール等にがっつりコストをかける。先に述べたように表面はそこまで見えないですからすべてが中途半端になるよりこれくらい尖ってくれたほうが良いかと。

エレベーターホールをギャラリーにするってなかなか見ない設計なので興奮しちゃいました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※物件調査から一ヶ月ほど時間が経過しています

全戸南向き

Aタイプ 3LDK 64.55㎡

画像出典:ブランズ元浅草公式HP

3階 6298万円 坪単価322万円
8階 6655万円 坪単価340万円

C2タイプ 2LDK 55.04㎡
5階 5320万円 坪単価319万円

Dタイプ 3LDK 64.74㎡

画像出典:ブランズ元浅草公式HP

2階 6247万円 坪単価319万円
4階 6451万円 坪単価329万円
13階 7418万円 坪単価378万円

Eタイプ 3LDK 68.17㎡

画像出典:ブランズ元浅草公式HP

3階 6549万円 坪単価317万円
8階 7445万円 坪単価361万円

Gタイプ 1R 27.81㎡

画像出典:ブランズ元浅草公式HP

2階 3025万円 坪単価359万円

平均坪単価は約350万円です。

ブランズブランドで20㎡台は珍しいですね。地権者住戸があるわけでもないのに。

このご時世なので仕方ないですが2LDKも3LDKも刻んできています。ただ、オプション少なめの64㎡台をモデルルームとしているあたりは愛を感じます。

専有面積に関してはけして高評価できるものではないのですがディスポーザー、キッチン天板・洗面台天板・トイレ手洗いカウンター御影石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。食洗機がオプションではありますが。。。

1Rに関してはコンロが2口になる程度でディスポーザー、天板御影石やミストサウナ、床暖房なども付いてきますから専有面積を求めない実需層からすれば魅力も多いでしょう。当然単価は盛られちゃってますが。

全体的に階数による単価差が大きいのは南面の建物(4階建てと9階建て)を超えるかどうかでです。駅前物件でないことも影響してか単価が高くても前の建物を抜ける住戸から売れていました。(一概には言えませんが駅前物件のほうが眺望・日当たり妥協する方が多い)

角住戸のリビング横窓面は大きめのFIX窓となっておりそれにより外観側面も素敵なものとできています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm、サッシ高は1950mmです。最上階は基本天井高が2650mmとなりサッシ高も2200mmとなります。

1階のごみ置き場はメールコーナー横の便利な場所にありますがしっかりと前室を設けていますから臭い漏れの心配は少ないでしょう。

1階に住戸がないため建物下に自転車置場を設けることができています。出入口にチェーンゲート完備の駐車場は来客用兼身障者用区画を除くと機械式でターンテーブル利用となります。

共用施設としてスカイツリーや花火を望むことができる屋上庭園が設けられます。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ浅草参番館 2004年築 寿1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約240万円

・クリオ元浅草 2009年築 元浅草3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約265万円

・ソルフィエスタ新御徒町 2010年築 元浅草3 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約275万円

・ウィルローズ元浅草 2012年築 元浅草3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約265万円

・ルネサンス元浅草 2013年築 元浅草3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ元浅草 2013年築 元浅草4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約300万円

・ルフォンリブレ浅草寿 2016年築 寿1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約310万円

上記相場からブランズ元浅草の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 64.55㎡ 8階 6655万円(新築時) → 5700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から田原町駅まで)

【住むレーション】

[都営大江戸線]

新御徒町 8:00発
上野御徒町 8:01着
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

新御徒町 8:01発
蔵前 8:03着
両国 8:05着
森下 8:07着
清澄白河 8:09着
門前仲町 8:12着
月島 8:14着
勝どき 8:16着
築地市場 8:19着
汐留 8:22着
大門 8:24着

[東京メトロ銀座線]

田原町 8:01発
稲荷町 8:03着
上野 8:05着
上野広小路 8:07着
末広町 8:09着
神田 8:11着
三越前 8:12着
日本橋 8:14着
京橋 8:16着
銀座 8:18着
新橋 8:20着
虎ノ門 8:23着
溜池山王 8:25着
赤坂見附 8:27着
青山一丁目 8:29着
外苑前 8:31着
表参道 8:32着
渋谷 8:35着  

[都営浅草線→京急線]

蔵前 8:03発
浅草橋 8:04着
東日本橋 8:06着
人形町 8:08着
日本橋 8:10着
宝町 8:12着
東銀座 8:13着
新橋 8:15着
大門 8:18着
三田 8:20着
泉岳寺 8:23着
品川 8:25着

肉のハナマサやライフなどスーパーマーケットも周辺に多く日常の買い物利便性が高くなっています。

通学校は蔵前小学校(ピカピカの新校舎)で徒歩9分、御徒町台東中学校で徒歩13分です。

【総評】

住戸によっては眺望が厳しくなりますがそこは単価を落としていますし好き好み選べますから全体の妥協点としては表面の外観デザイン、専有面積でしょう。

他の部分に関してはエントランスホールなどの造りこみが素晴らしすぎますし、立地のバランスが良い(駅から程よく離れて静かな環境)ですから売れ行き絶好調とまで言えないものの淡々と売れているのも頷けます。

ブランズ元浅草完売後の販売になると思われますがすぐ近くで東急不動産の分譲マンション(おそらくブランズ)が建設中です。

[(仮称)台東区寿一丁目計画]

所在地:台東区寿一丁目
用途:共同住宅
敷地面積:483.65㎡
建築面積:347.00㎡
延べ面積:3750.05㎡
階数:14階建て
高さ:45.19m
着工:2019年8月31日
完了予定:2021年6月30日

建築主:東急不動産
設計者:不二建設
施工:未定(不二建設?)

地図はこちらです↓

建設地周辺動画

若干田原町駅へ近づきますが新堀通りに面しているためブランズ元浅草のように静かな環境とはなりません。

着工していましたので公式HPオープンもそう遠くはないはずです。

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