今回ご紹介するのはブリリアシティ三鷹です!

[物件概要]第一期一次

一般定期借地権(2017.9.29~2087.12.29)

売主:東京建物 住友商事
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3900万円台~5400万円台
専有面積:70.98㎡~81.15㎡
総戸数:436戸(他、保育施設1戸)
規模:地上10階建て

交通:
中央線・総武線「三鷹」駅バス10分「北裏」バス停下車徒歩2分
中央線・総武線「吉祥寺」駅バス20分「北裏」バス停下車徒歩4分
西武新宿線「武蔵関」駅徒歩16分

所在地:東京都練馬区関町南4丁目
竣工予定:平成31年10月下旬

駐車場:176台(機械式:172台、平置:4台)
駐輪場:1020台(ラック式:898台、平置(子供用・レンタサイクル用含む):122台)
バイク置場:22台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアシティ三鷹公式HP

アドレスは練馬区!最寄り駅は武蔵関!でも物件名は堂々三鷹!!

物件名に人気の街名などを付けることは一般的ですがアドレスでもなく最寄り駅でもない場合はプラウド銀座「東」、パークホームズ吉祥寺「北」グランヴィラなどうま~くごまかすことが多いのですが今回は堂々と三鷹と名乗ってきたため物件名が公式発表されたときにはびっくりしました。

物件名を三鷹にした理由を営業さんに確認したところ

・三鷹が付いた方が資産価値も高くなりやすい(三鷹のほうが売れる)
・周辺の練馬区民も三鷹に住んでいるという意識

なんともストレートな回答でした(笑)

そしてストレートすぎるのはプロモーションビデオもです。こちら別記事として公開していますのでぜひご覧ください!

物件名には賛否両論?!あるかもしれませんが物件自体に関してはとても!とても!とてもおすすめできるマンションとなります。

ん~いいですね~。

とはいえ100点のマンションはありません。デメリットからお伝えいたします。

室内の仕様がけっこうきつきつです。

・引き戸が上吊りではない(ブリリアシティブランドでこれですか。。。下にレールが。)
・洗面台の収納がソフトクローズでない(いまどき「バタン!!」としまります)
・直床(直床を否定するわけではありませんがブリリアシティで・・・)

などなどいろいろな面でコストカットをしています。

室内仕様以外で気になったところは駐車場のほとんどが機械式という点でしょうか。まぁこれはしょうがないですかね。やはり室内の仕様が一番の妥協点でしょう。

上記と定期借地権であることさえクリアしてしまえば迷うことなかれのおすすめマンションとなります。

価格に関しては当初から公式HPでも謳っているように4000万円以下のお部屋もありますが、平均坪単価のお安さにもびっくりします。

なんと!!!!!

平均坪単価約220万円!!

もう一度言います!

平均坪単価約220万円!!

わおっ!!(笑)

もちろん70年間の定期借地権だからこその価格ではありますがそれにしても目に優しい。個人的には定期借地権をデメリットと感じませんが世間的には気にされる方も多く、だからこそ適正な価格設定になっていると言えるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【A棟 アベニューコート 西向き】

A70Ftタイプ 71.47㎡
1階 4400万円台 坪単価203万円

A70Fタイプ 71.47㎡
2階 4400万円台 坪単価203万円
5階 4700万円台 坪単価217万円

A70Itタイプ 73.01㎡
1階 4500万円台 坪単価203万円

A70Iタイプ 73.01㎡
2階 4500万円台 坪単価203万円
5階 4800万円台 坪単価217万円
6階 4900万円台 坪単価221万円
10階 5100万円台 坪単価230万円

A70Ktタイプ 74.18㎡
1階 4600万円台 坪単価205万円

A70Kタイプ 74.18㎡
2階 4600万円台 坪単価205万円
5階 4900万円台 坪単価218万円
6階 4900万円台 坪単価218万円
10階 5100万円台 坪単価227万円

【B棟 ブリリアントコート 南向き】

B70Btタイプ 73.79㎡
1階 5100万円台 坪単価228万円

B70Bタイプ 73.79㎡
2階 5100万円台 坪単価228万円
4階 5200万円台 坪単価232万円
5階 5300万円台 坪単価237万円
7階 5600万円台 坪単価250万円

B70C2tタイプ 74.18㎡
1階 5100万円台 坪単価227万円

B70C2タイプ 74.18㎡
2階 5100万円台 坪単価227万円
4階 5300万円台 坪単価236万円
5階 5300万円台 坪単価236万円
8階 5600万円台 坪単価249万円

B75E4tタイプ 77.24㎡
1階 5300万円台 坪単価226万円

B75E4タイプ 77.24㎡

画像出典:ブリリアシティ三鷹公式HP

2階 5300万円台 坪単価226万円
4階 5500万円台 坪単価235万円
5階 5600万円台 坪単価239万円
8階 5800万円台 坪単価248万円

【D棟 ガーデンコート 南向き】

D70Bタイプ 70.98㎡
2階 3900万円台 坪単価181万円
3階 4200万円台 坪単価195万円

D70Dタイプ 70.98㎡
2階 4200万円台 坪単価195万円
5階 4400万円台 坪単価204万円

D60Gタイプ 62.88㎡55555yyyyyy5
2階 3700万円台 坪単価194万円
5階 3900万円台 坪単価205万円

【E棟 サクラコート 東向き】

E70C1g 74.00㎡
1階 4300万円台 坪単価192万円

E70C1タイプ 74.00㎡
2階 4300万円台 坪単価192万円
4階 4500万円台 坪単価201万円
5階 4500万円台 坪単価201万円
8階 4700万円台 坪単価209万円

E70Egタイプ 73.18㎡
1階 4300万円台 坪単価194万円

E70Eタイプ 73.18㎡
2階 4300万円台 坪単価194万円
4階 4400万円台 坪単価198万円
5階 4500万円台 坪単価203万円
8階 4700万円台 坪単価212万円

E70J1タイプ 71.47㎡
2階 4200万円台 坪単価194万円
4階 4300万円台 坪単価198万円

南側が千川上水、低層住宅街となるB棟が一番条件が良いのですが当然ながら価格差は付けてきています。ざっくりですが1000万円ほどの差がありますから眺望にこだわらない方であれば他の棟にしたほうが価格満足度は高くなるでしょう。4500万円出せば条件の良いお部屋が購入できてしまいます。

東向きのE棟は目の前のマンションとこんにちわになってしまうためそれが嫌であれば日当たりが良く共用施設、スーパーマーケットが近いD棟がおすすめしやすくなります。眺望の抜け感はありませんがC棟(第一期では未販売)の背中を見ることになりますからあまり気にならないでしょう。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・シティウインズ三鷹ミュープレイス(所有権) 2001年築 関町南4 武蔵関駅徒歩16分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約160万円

・ジェイパーク武蔵野(所有権) 2005年築 関町南4 武蔵関駅徒歩17分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・ダイアパレス関町(所有権) 2007年築 関町北3 武蔵関駅徒歩11分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約190万円

・ウエリス武蔵野関町(定期借地権 2018年5月まで) 2017年築 関町南4 武蔵関駅徒歩12分 新築時の坪単価約190万円 直近事例なし

定期借地権マンションの記事にて何度も書いていますが70年定期借地権であれば購入者が解体まで生きている可能性も少なく、もし長生きして解体を迎えることになったとしても所有権のマンションでも築70年では建て替えの話も出ている可能性が高いでしょうし、それで住民間で揉めるよりかは最初から70年後に解体すると決まっていた方が人生設計もしやすいですよね。

もちろん土地を所有しない形になりますから所有権に比べると価格維持率は低いですがブリリアシティ三鷹の70㎡を賃貸に出した場合、月額15万円ほどはしますから資産価値がものすごい勢いで下がるということはありません。

ざっとですが計算してみました。(ローン残債は35年フルローン、金利1%で計算)

B70Bタイプ 73.79㎡ 5階 5300万円台 坪単価237万円

築10年 4500万円(ローン残債約3970万円)
築20年 3700万円(ローン残債約2500万円)
築30年 2900万円(ローン残債約875万円)
築40年 2100万円
築50年 1300万円
築60年 500万円
築70年 解体

賃料が大きく変わらなければこんな感じの推移となるのではないでしょうか。

ただデメリットとしては定期借地権はローンを組むのがけっこう厳しいのが現状です。新築時でさえ厳しい(例えばブリリアシティ三鷹ではフラット35が使えません)わけで築30年時に3000万円の価値があったとしてもそれに対してローンが組みにくいとなると売却は苦労しますね。

そのため現状ではいずれ売却しようとされる方に定期借地権をおすすめすることができません。将来的に使えるローンが増えれば話は別ですが現状では中古の定期借地権となると使えるローン(所有権より条件が厳しいなど)が限られてきます。

解体まで所有する覚悟でなければ所有権のほうがおすすめです。

ただし賃貸に出す分には利回りも良いですから自分が住まなくなったら賃貸に出すというのは容易です。

維持費は未定でしたが管理費、修繕積立金、解体準備金、地代など合わせて70㎡換算月額3万円ほどになりそうとのことです。

【住むレーション】

[バス]

北裏 8:05発
三鷹駅 8:20着

[中央線]

三鷹 8:26発
新宿 8:47着
東京 9:01着

[総武緩行線]

三鷹 8:26発
高田馬場 8:47着

[西武新宿線]

武蔵関 8:18発
高田馬場 8:48着
西武新宿 8:51着

北裏バス停は始発ですから朝の通勤時でも1本待てば座れます。

現状でも本数が多いですがブリリアシティ三鷹が完成すれば増便の可能性も0ではないでしょう。三鷹駅から武蔵野市役所を結ぶ中央通り沿いを走る路線ですから将来的にもバスの減便なども考えにくくバス便の中でも恵まれた条件となっています。

【総評】

とてもいいですね~。

もともとはNTTの社宅があったため土地持ち主も大手で安心です。(土地所有者はNTTと他土地所有者ですが東京建物が土地を借りるため地代の支払い先は東京建物となります)

総戸数436戸の大規模マンション&スーパーマーケットとの複合開発ということで鉄板中の鉄板となります。スーパーマーケットはいなげやで決定しており朝の10時から夜11時までの営業となる予定です。いなげやは2017年の夏頃にオープンする予定となっています。

ゲストルームなど大規模マンションならではの共用施設も多くコンシェルジュサービスとソフト面も充実しています。カーシェア、レンタサイクルも導入されます。

室内仕様は少し残念な部分が多かったですが設備面はディスポーザー、食洗機、ハンズフリーキーなど充実したものとなっています。

アドレスは練馬区ですから学校や行政サービスは練馬区(東京23区)と同じ扱いですが最寄り駅の武蔵関は徒歩16分となっており、それであれば三鷹駅までバスで出たほうが便がいいですから日常使いとしては三鷹となります。ちょっと不思議な感じはありますが美味しいとこどりとも言えます。

定期借地権に抵抗がある人が多いからこそ強気の価格設定にできていないわけでそこさえ納得できるのであればとてもおすすめです。

もちろん不動産としては所有権のほうが魅力的であることはたしかですがひとつ忘れてならないのは所有権の新築マンションも70年後には築70年のマンションであるということです。ベストなのは築古でも管理がしっかりしており将来設計もできている所有権マンションなわけですが、そうでない築古所有権マンションであれば定期借地権で将来設計が強制的にしっかりとしているほうが安心ということもあるでしょう。

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~2018年3月24日追記~

維持費は70㎡で月額35000円ほどを予定してます。(地代、解体準備金など含む)


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