今回ご紹介するのはザ・パークハウス市ヶ谷です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:木内建設
価格:6000万円台~12000万円台
専有面積:47.11㎡~71.16㎡
総戸数:101戸※他に、事業協力者事務所1戸・店舗1戸
規模:11階建て

交通:
東京メトロ南北線・東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩4分
JR総武緩行線「市ヶ谷」駅徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅徒歩8分
都営新宿線「市ヶ谷」駅徒歩6分
JR中央線・東京メトロ南北線「四ツ谷」駅徒歩8分

所在地:東京都新宿区市谷本村町
竣工予定:2020年12月上旬

駐車場:26台(機械式、身障者用1台含む)月額39000円~42000円
自転車置場:118台(平置2台、2段式下部スライドラック式116台)他にレンタサイクル4台、他に事務所・店舗用9台 月額300円~1000円
バイク置場:2台 月額5000円
ミニバイク置場:2台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

最寄り駅は市ヶ谷駅で新宿区アドレス、約3年前に記事化したアトラス市ヶ谷の並びで靖国通り沿いとなります。

完全フラットな道のりではないものの四谷駅、市ヶ谷駅ともに駅近と言っても違和感ない距離ですし四ツ谷駅近くで建設中の大規模複合施設コモレ四谷(公務員宿舎や小学校跡地)が四ツ谷駅までの道のりにありますから資産性はもちろん利便性にも期待ができます。街の就業人口が増えればその周辺に住みたいという方が増える一方でそこそこな規模感のマンションをバンバン建てられるほど土地が余っているわけではないですから需要はあり続ける可能性が高く、基本的に周辺で再開発がおこなわれて周辺のマンション価格が大暴落するってのは考えにくいです。

エリア的に資産性が手堅いのはたしかでそこは多くを語るまでもないのですがコモレ四谷の開発で個人的に一番魅力と思ったのはスーパーマーケットのライフが核テナントとなることです。市ヶ谷や四ツ谷の交通利便性が高いことは百も承知なのですが自炊派でできる限り近くにスーパーマーケットがほしい私としては選びにくい立地だったのですよね。マルエツとかはあるものの新しくてそこそこ広めのスーパーマーケットが新しくできてくれるというのは周辺で暮らす方やこれから引っ越そうと思う方の後押しになるのではないでしょうか。

共働き世代が増えてお部屋の広さを抑えてでも都心で住まいを購入というパターンが増えている中でまだまだ働く街というエリアも多く大きめのスーパーマーケットの開発がちょいと追いついていないなぁ~と。もちろんスーパーマーケットが経営できる賃料で借りれるテナントがないってのもありますから今回のように再開発だと誘致しやすいのでしょう。ワテラスや神田錦町二丁目計画みたく新しいビルにスーパーマーケットが入ってくれるのはほんとありがたいです。

ところでコモレ四谷の数少ない住宅棟は分譲なのですかね??気になっている方も多いと思うのですが私も情報がなく??です。分譲だとしても強烈な単価になるとは思いますけども(笑)

ザ・パークハウス市ヶ谷に話を戻して。靖国通り沿いに分譲マンションや賃貸マンションは立ち並んでいるものの総戸数100戸超えという規模感は希少性があります。今回は住戸だけでなく1階に店舗(これはよくありますね)だけでなく2階が事務所となるため基壇部のデザイン性にも特徴が出ています。1階と2階部分の階高があることはもちろん北側のエントランス周りを割肌の天然石としてそれらを覆うようにガラススクリーンを設置しています。ガラスのフォトフレームみたいでとてもおしゃれですね。2階が事務所だからこそできたデザイン(バルコニーにしなくても良い)となります。

店舗と事務所は何になるか未定ですが飲食店などは不可の規約にするとのことです。

エントランスホールの横幅はないものの南側の接道部分にもサブエントランスがあるため縦に長くなっています。エントランスホールの真ん中には景石が置かれていますし天井を織物柄にするなど細部にこだわりを感じることができます。エレベーターホールもしっかりと造りこんでいますし単価以上の豪華さですね。

住戸階は空調付きの内廊下としてエレベーターホールの前には住戸玄関がこないようプライバシー性にも配慮されていました。

総戸数101戸の11階建てでエレベーター2基としていますからエレベーター待ちは少ないことでしょう。2階事務所とのエレベーターは分かれており修繕計画も分けるとのことです。

共用施設はエントランスホール横のラウンジの他に屋上にルーフテラスが設けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Kタイプ 3LDK 70.08㎡ 管理費(月額)20960円 修繕積立金(月額)9470円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 9800万円台 坪単価462万円
4階 10100万円台 坪単価476万円
7階 10400万円台 坪単価490万円
10階 10800万円台 坪単価509万円
11階 11100万円台 坪単価523万円

Cタイプ 2LDK 55.23㎡ 管理費(月額)16520円 修繕積立金(月額)7470円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 7300万円台 坪単価436万円
4階 7500万円台 坪単価448万円
7階 7900万円台 坪単価472万円
10階 8300万円台 坪単価496万円
11階 8500万円台 坪単価508万円

Iタイプ 2LDK 61.52㎡ 管理費(月額)18400円 修繕積立金(月額)8320円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 8000万円台 坪単価429万円
4階 8200万円台 坪単価440万円
7階 8600万円台 坪単価462万円
10階 8900万円台 坪単価478万円
11階 9100万円台 坪単価489万円

Bタイプ 1LDK 47.54㎡ 管理費(月額)14220円 修繕積立金(月額)6430円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 6000万円台 坪単価417万円
4階 6200万円台 坪単価431万円
7階 6400万円台 坪単価445万円
10階 6500万円台 坪単価452万円
11階 6600万円台 坪単価458万円

Fタイプ 2LDK 56.98㎡ 管理費(月額)17050円 修繕積立金(月額)7700円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 7500万円台 坪単価435万円
4階 7700万円台 坪単価446万円
7階 8100万円台 坪単価470万円
10階 8400万円台 坪単価487万円
11階 8600万円台 坪単価498万円

Lタイプ 3LDK 71.16㎡ 管理費(月額)21280円 修繕積立金(月額)9610円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 10400万円台 坪単価483万円
4階 10500万円台 坪単価487万円
7階 10900万円台 坪単価506万円
10階 11200万円台 坪単価520万円
11階 11500万円台 坪単価534万円

[北向き]

Jタイプ 2LDK+S 64.21㎡ 管理費(月額)19210円 修繕積立金(月額)8680円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 9500万円台 坪単価489万円
4階 9600万円台 坪単価494万円
10階 10000万円台 坪単価514万円
11階 10200万円台 坪単価525万円

Aタイプ 1LDK 47.11㎡ 管理費(月額)14090円 修繕積立金(月額)6370円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 6400万円台 坪単価449万円
4階 6500万円台 坪単価456万円
10階 6700万円台 坪単価470万円
11階 6800万円台 坪単価477万円

Gタイプ 2LDK 58.68㎡ 管理費(月額)17560円 修繕積立金(月額)7930円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 8200万円台 坪単価462万円
4階 8200万円台 坪単価466万円
10階 8600万円台 坪単価489万円
11階 8800万円台 坪単価495万円

Dタイプ 2LDK 55.57㎡ 管理費(月額)16620円 修繕積立金(月額)7510円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 8000万円台 坪単価450万円
4階 8000万円台 坪単価476万円
10階 8400万円台 坪単価473万円
11階 8600万円台 坪単価484万円

Hタイプ 2LDK 60.14㎡ 管理費(月額)17990円 修繕積立金(月額)8120円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

3階 8900万円台 坪単価489万円
4階 8900万円台 坪単価489万円
10階 9300万円台 坪単価511万円
11階 9500万円台 坪単価522万円

[西向き]

Eタイプ 2LDK 56.17㎡ 管理費(月額)16800円 修繕積立金(月額)7590円

画像出典:ザ・パークハウス市ヶ谷公式HP

10階 7300万円台 坪単価429万円
11階 7600万円台 坪単価447万円

平均坪単価は約480万円です。

北向きは靖国通りの先が防衛省の敷地となるため接道はしているものの眺望に期待ができない南向きよりも単価が盛られています。

北向きを選ぶなら低層階がおすすめしやすいです。上階にいってしまうと緑が見えにくくなりますし何か特別なもの(例えば東京タワーなど)が見えるわけでもなく防衛省の建物がそこそこ背が高いですから単価差ほどの魅力はないと感じました。南向きであれば日当たりに期待ができる上階のほうがおすすめしやすいです。

西向きはタワーパーキングの上部となる10階と11階のみとなり目の前のビルの屋上(室外機などがあります)を望むこととなりますから上階でありながらもカーテンを閉めた生活になることが想定されますが単価をグッと抑えています。

おすすめは

・北向き低層(防衛相の木々を望める)
・南向き高層(都心駅近でありながら日当たり良好)
・西向きの2部屋(カーテン閉める生活さえできれば単価安かつワイドスパン)

となります。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、食器棚、リビング天カセ、水回り天板クォーツストーン(御影石も選べます)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンターなどなど単価なりのものとなっていますが玄関前カメラ付きインターホンがないのは残念でした。屋上テラスがあることも影響してか鍵がないとエレベーターが動かないセキュリティは導入しているものの着床制限をかけれていないわけで玄関前カメラ付きインターホンは付けるべきだったのではないでしょうか。構造は二重床・二重天井、下がり天井はまぁまぁあるものの基本天井高が2650mmとなっています。サッシ高は2100mmですが天井高2650mmというのは板状マンションにしては頑張っていますね。1LDKでもキッチン水栓が変わるくらいでディスポーザー、天カセが付いてきますからシングル層にも注目していただきたいです。

細かい部分ですが外観デザインの関係で奇数階のみバルコニーガラス手摺を外側に出しているため若干バルコニーが広く感じそうです。バルコニー奥行は1950mmですからこちらもゆとりがあります。郊外ですら1800mmとか増えてきましたからね。。。

周辺相場を確認しましょう!

・アトラス四谷レジデンス 2005年築 市谷本村町 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約355万円

・アトラス市ヶ谷 2017年築 市谷本村町 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約405万円

上記相場からザ・パークハウス市ヶ谷の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 55.57㎡ 4階 8000万円台(新築時) → 7480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②

【住むレーション】

[南北線]

市ヶ谷 8:03発
四ツ谷 8:04着
永田町 8:07着
溜池山王 8:09着
六本木一丁目 8:12着
麻布十番 8:14着
白金高輪 8:16着
白金台 8:19着
目黒 8:21着

市ヶ谷 8:05発
飯田橋 8:07着
後楽園 8:09着
東大前 8:12着
本駒込 8:14着
駒込 8:16着
西ヶ原 8:19着
王子 8:21着
王子神谷 8:23着
志茂 8:25着
赤羽岩淵 8:28着

[有楽町線]

市ヶ谷 8:01発
麹町 8:03着
永田町 8:05着
桜田門 8:07着
有楽町 8:09着
銀座一丁目 8:12着
新富町 8:14着
月島 8:16着
豊洲 8:19着

市ヶ谷 8:01発
飯田橋 8:02着
江戸川橋 8:05着
護国寺 8:08着
東池袋 8:10着
池袋 8:12着

[新宿線]

市ヶ谷 8:02発
曙橋 8:04着
新宿三丁目 8:07着
新宿 8:09着

市ヶ谷 8:01発
九段下 8:04発
神保町 8:05着
小川町 8:07着
岩本町 8:09着
馬喰横山 8:11着

[丸ノ内線]

四ツ谷 8:00発
四谷三丁目 8:01着
新宿御苑前 8:03着
新宿三丁目 8:05着
新宿 8:06着
西新宿 8:08着

四ツ谷 8:00着
赤坂見附 8:03着
国会議事堂前 8:06着
霞ヶ関 8:08着
銀座 8:10着
東京 8:12着
大手町 8:14着

[中央快速線]

四ツ谷 8:00発
新宿 8:05着
中野 8:10着

四ツ谷 8:01発
御茶ノ水 8:06着
神田 8:08着
東京 8:10着

鉄道利便性は言わずもがな。新宿・東京へサクッとアクセスできますから勤務先がどこになっても対応しやすいですね。

通学校は四谷小学校で徒歩13分、四谷中学校で徒歩11分です。

【総評】

坪単価500万円を切ってくれたのは良かったですね。平均で480万円となればけしてお安くはないのですが外観デザイン、設備仕様などなど全体的にグレード高いですから高いなりの魅力があります。

1LDKにしては広いというのもあるでしょうけども1LDKに単価を盛るのが一般的な中でむしろ単価安ですからシングル層にも検討いただきたい新築マンションです。1LDKの設備仕様をグッと抑えているわけでもなく浴室も1416とまぁまぁ広かったりゆとりをもって暮らせる間取りで坪単価約420万円からとなれば悪くないでしょう。

西向きの2LDKもいいんですね。こちらは2戸しかないので抽選になりそうですけども坪単価約430万円からとなれば手が出しやすいです。

アトラス市ヶ谷から2割ほど単価上昇していますが新築マンション全体で見てもそれくらい値上がりしていますから今の時代としては違和感ないですしエリア内でも規模感あるほうですから将来的にも選ばれやすい条件は揃っています。

駐車場設置率は約25%、身障者優先区画を除くとすべてタワーパーキングとなっています。

タワーパーキング手前は建物下で車路となっていますから機械操作中雨に濡れることはありませんが車路が狭く帰宅時に他者が入出庫していると靖国通りで停車して待たなければならない鬼設定なのと車路からエントランスホール直通の自動ドアがないため出庫時はメインエントランスから一旦外へ、入庫後も一旦外に出てメインエントランスから建物内に入らなければならないというこちらも鬼設定。。。

この単価にしては駐車場導線に愛がなく驚きました。マンション価格が坪単価480万円ほどと高額なことはもちろん駐車場利用料金は月額40000円前後ですから満車になれば月額100万円の収入を管理組合にもたらす(もちろんタワーパーキングの維持費も高額ですが)わけでもう少し配慮がなされても良かったのではないでしょうか。

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