今回ご紹介するのはグレーシアタワー三鷹です!

[物件概要]

売主:相鉄不動産 三菱地所レジデンス
施工:五洋建設
予定価格:5000万円台~16000万円台(1000万円単位)
予定最多価格帯:8000万円台(1000万円単位)
専有面積:40.06㎡~90.66㎡
総戸数:184戸(事業協力者住戸39戸含む)
規模:地上26階地下2階建て
交通:JR中央線「三鷹」駅(南口)徒歩1分
所在地:東京都三鷹市下連雀3丁目
竣工予定:2019年2月中旬

駐車場:住宅用機械式48台(事業協力者用10台含む)、他に管理用1台(平置)※施設用として機械式24台、荷捌用2台(平置)

地図はこちらです↓

画像出典:グレーシアタワー三鷹公式HP

JR中央線三鷹駅からペデストリアンデッキ経由で直結、ただでさえ人気の三鷹エリアですから注目度も高いマンションとなります。

グレーシアタワー三鷹は三鷹駅南口ですから三鷹市アドレスとなります。既存のペデストリアンデッキで駅直結マンション「クレッセント三鷹ザ・タワー」が三鷹市アドレス、北口の武蔵野タワーズが武蔵野市アドレスということでグレーシアタワー三鷹はけして唯一無二の存在ではないのですがクレッセント三鷹ザ・タワーと同じく三鷹駅南口のランドマークマンションとなることは間違いありません。

画像出典:グレーシアタワー三鷹公式HP

住戸は6階からで地下1階と地下2階が駐車場、駐輪場、1階から3階が商業ゾーン(テナント未定)、4階と5階がオフィスゾーンとなります。

画像出典:グレーシアタワー三鷹公式HP

ペデストリアンデッキと直結する2階にエントランスを設けていますから1階に降りることなく駅と繋がります。ただしペデストリアンデッキの一部には屋根がありませんから雨に濡れずとはいきません。

三鷹エリアにお住いの方からすると相鉄不動産の印象が薄いと思われますが売主に三菱地所レジデンスが入っていることで安心感が高まっているのではないでしょうか。物件名は相鉄のブランドのみが付いていますし、管理も相鉄系、オール浄水システムの良水工房も完備されているなど中身はほぼ相鉄のマンションとなります。

外観と共用部のデザインは三菱地所系列が監修しており駅前ランドマークタワマンに相応しいデザイン性、高級感となっています。

エントランスはこじんまりとしているものの地所レジさんお得意の「小規模マンションでも(グレーシアタワー三鷹は小規模ではありませんがエントランスが狭め)エントランス周りの造り込みが素晴らしすぎる」という得意技を活かし駅前タワマンでありながらも高級感&邸宅感がものすごく出ています。これは若者ウケはあまりしなさそうですがとくにシニア世代などかっこよさよりも落ち着いた「和」の高級感を求める方にはどんぴしゃの仕上がりとなるはずです。

つまり中身は相鉄、見た目は地所レジ!というわけです!

室内の設備に関しては天然木突板仕上げの建具扉、キッチンカウンター天然石、Low-E複層ガラスなどなど高額マンションだけありグレード高いものとなっており共用廊下も内廊下を採用しています。

ただ「??」な部分も多く各階ごみ置き場がありませんし、エレベーターも2台のみ、各階には各戸トランクルームがあるのですが部屋の前ではなく共用廊下の一部にまとめておりその位置がBタイプの玄関前に・・・。

フロアの1箇所にトランクルームをまとめるのは他のマンションでもやってますがその場合はエレベーター前に部屋を設けてその中をトランクルームとすることが一般的です。ましてやグレーシアタワー三鷹は高額マンションなわけでこれは愛がないなぁ~と思いました。

しかもトランクルームは使用料が発生し部屋にもよりますが月額3000円前後となります。権利放棄ができませんから管理費同様強制徴収となります。

24時間有人管理、コンシェルジュサービスもあります。ただし6階以下の施設の管理費も負担しますから㎡当たり約350円と管理費はお高めです。ただ戸数の少ないタワーマンションですから致し方ない部分ではあります。

共用施設は特になくエントランスもこじんまりとしていますから静かに暮らせるタワーマンションとなりそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北東角]

I1タイプ 2LDK 58.49㎡ 管理費(月額)20410円 修繕積立金(月額)5270円
6階 6300万円台 坪単価356万円
7階 6600万円台 坪単価373万円
8階 6800万円台 坪単価384万円
9階 6900万円台 坪単価389万円
10階 7000万円台 坪単価395万円
11階 7000万円台 坪単価395万円
12階 7100万円台 坪単価401万円
16階 7200万円台 坪単価406万円
18階 7300万円台 坪単価412万円
19階 7300万円台 坪単価412万円
20階 7400万円台 坪単価418万円
21階 7400万円台 坪単価418万円

I2タイプ 2LDK 58.12㎡ 管理費(月額)20280円 修繕積立金(月額)5240円
22階 7400万円台 坪単価418万円
23階 7500万円台 坪単価423万円

[東向き]

Hタイプ 1LDK 40.06㎡ 管理費(月額)13990円 修繕積立金(月額)3620円
8階 5700万円台 坪単価470万円
9階 5800万円台 坪単価478万円
10階 5800万円台 坪単価478万円
11階 5800万円台 坪単価478万円
16階 5800万円台 坪単価478万円
18階 5900万円台 坪単価486万円
19階 5900万円台 坪単価486万円
20階 5900万円台 坪単価486万円
21階 5900万円台 坪単価486万円

Gタイプ 1LDK 42.68㎡ 管理費(月額)14900円 修繕積立金(月額)3850円
9階 6200万円台 坪単価480万円
11階 6200万円台 坪単価480万円
16階 6300万円台 坪単価487万円
18階 6300万円台 坪単価487万円
19階 6300万円台 坪単価487万円
20階 6300万円台 坪単価487万円
21階 6300万円台 坪単価487万円

Lタイプ 1LDK 53.96㎡ 管理費(月額)18830円 修繕積立金(月額)4860円
22階 7900万円台 坪単価483万円
23階 7900万円台 坪単価483万円

[南東角]

Fタイプ 2LDK 65.12㎡ 管理費(月額)22720円 修繕積立金(月額)5870円
6階 8600万円台 坪単価436万円
8階 8700万円台 坪単価441万円
15階 8900万円台 坪単価451万円
16階 9000万円台 坪単価456万円
19階 9100万円台 坪単価461万円
20階 9100万円台 坪単価461万円

Kタイプ 3LDK 76.07㎡ 管理費(月額)26550円 修繕積立金(月額)6860円
22階 13400万円台 坪単価582万円
23階 13600万円台 坪単価591万円
24階 13800万円台 坪単価599万円
26階 14700万円台 坪単価638万円

[南向き]

Eタイプ 2LDK 53.87㎡ 管理費(月額)18810円 修繕積立金(月額)4860円
7階 6900万円台 坪単価423万円
9階 7000万円台 坪単価429万円
15階 7400万円台 坪単価454万円
16階 7400万円台 坪単価454万円
18階 7500万円台 坪単価460万円
19階 7500万円台 坪単価460万円
20階 7500万円台 坪単価460万円
21階 7500万円台 坪単価460万円

D1タイプ 3LDK 65.44㎡ 管理費(月額)22840円 修繕積立金(月額)5900円
7階 8100万円台 坪単価409万円
8階 8200万円台 坪単価414万円
9階 8200万円台 坪単価414万円
15階 8400万円台 坪単価424万円
16階 8400万円台 坪単価424万円
18階 8500万円台 坪単価429万円
19階 8500万円台 坪単価429万円
20階 8500万円台 坪単価429万円
21階 8600万円台 坪単価434万円

D2タイプ 3LDK 65.32㎡ 管理費(月額)22800円 修繕積立金(月額)5890円
22階 8700万円台 坪単価440万円
23階 8700万円台 坪単価440万円
24階 8800万円台 坪単価445万円
25階 8900万円台 坪単価450万円
26階 9100万円台 坪単価460万円

Jタイプ 3LDK 70.89㎡ 管理費(月額)24740円 修繕積立金(月額)6390円
22階 9500万円台 坪単価443万円
23階 9600万円台 坪単価447万円
24階 9700万円台 坪単価452万円
25階 9800万円台 坪単価457万円
26階 10000万円台 坪単価466万円

[南西角]

C1タイプ 3LDK 83.77㎡ 管理費(月額)29250円 修繕積立金(月額)7550円
6階 10000万円台 坪単価394万円
7階 10300万円台 坪単価406万円
8階 10500万円台 坪単価414万円
9階 10700万円台 坪単価422万円
15階 11900万円台 坪単価469万円
16階 12700万円台 坪単価501万円
18階 13100万円台 坪単価516万円
19階 13300万円台 坪単価524万円
20階 13500万円台 坪単価532万円
21階 13700万円台 坪単価540万円

C2タイプ 3LDK 90.66㎡ 管理費(月額)31650円 修繕積立金(月額)8170円

画像出典:グレーシアタワー三鷹公式HP

22階 15100万円台 坪単価550万円
23階 15300万円台 坪単価557万円
24階 15500万円台 坪単価565万円
25階 15700万円台 坪単価572万円
26階 16300万円台 坪単価594万円

[西向き]

Bタイプ 3LDK 74.01㎡ 管理費(月額)25830円 修繕積立金(月額)6680円
6階 8100万円台 坪単価361万円
7階 8100万円台 坪単価361万円
8階 8200万円台 坪単価366万円
9階 8200万円台 坪単価366万円
10階 8300万円台 坪単価370万円
11階 8400万円台 坪単価375万円
16階 8500万円台 坪単価379万円
18階 8500万円台 坪単価379万円
19階 8600万円台 坪単価384万円
20階 8600万円台 坪単価384万円
21階 8600万円台 坪単価384万円
22階 8800万円台 坪単価393万円
23階 8900万円台 坪単価397万円

[西北角]

Aタイプ 3LDK 74.06㎡ 管理費(月額)25840円 修繕積立金(月額)6680円

画像出典:グレーシアタワー三鷹公式HP

6階 8200万円台 坪単価366万円
9階 8200万円台 坪単価366万円
10階 8500万円台 坪単価379万円
11階 8500万円台 坪単価379万円
16階 8700万円台 坪単価388万円
18階 8800万円台 坪単価392万円
19階 8800万円台 坪単価392万円
20階 8800万円台 坪単価392万円
21階 8800万円台 坪単価392万円
22階 9000万円台 坪単価401万円
23階 9100万円台 坪単価406万円

全体的な平均坪単価としてはけして目に優しいとは言えないのですが角住戸の比率が高く、北向きバルコニーの住戸も東側に窓を設けるなど完全なる北向き住戸もありませんからそれらを考慮すれば妥当な価格だと思います。

周辺相場を確認しましょう!

武蔵野タワーズ スカイゲートタワー(武蔵野市) 2010年築 三鷹駅徒歩2分 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約390万円

武蔵野タワーズ クロスタワー(武蔵野市) 2010年築 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約390万円

クレッセント三鷹ザ・タワー(三鷹市) 2010年築 三鷹駅徒歩1分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約320万円

上記相場からグレーシアタワー三鷹の将来価値を予想すると

D1タイプ 65.44㎡ 15階 8400万円台(新築時) → 7000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

リビングの天井高は約2490mm、二重床・二重天井でスラブ厚は約220mmと一般的なマンションと大差ありません。タワーマンションでありながらもバルコニー隣戸境の隔て板をトールタイプにしている点は素晴らしいですね。

【住むレーション】

[JR中央快速線]

三鷹 8:01発
新宿 8:22着
東京 8:35着

[JR中央緩行線]

三鷹 8:04発(当駅始発)
新宿 8:25着
秋葉原 8:44着

[JR中央緩行線→東京メトロ東西線(直通)]

三鷹 8:06発(当駅始発)
日本橋 8:45着

【総評】

三鷹市最高層、ペデストリアンデッキで駅直結・・・立地がいいですね~。難点はあるものの全体的に見ればランドマークマンションに相応しいグレード感。

「おすすめです!」というよりかは「これは売れますね!」

という感想です。

マンションギャラリーは高額マンションとは思えぬ簡素な造りで夢を見せる気はほとんどなし。シアタールームもなく模型もタワマンにしては小さめ。ただしモデルルームは豪華に設計変更などをしており立地に関してはさほど語る必要もなく、そもそも富裕層の方がメインターゲットですから設計変更などをアピールするというのは見せ方としては合っているのでしょう。

あとは相鉄を知らない方が主な中で相鉄の良ささえ伝えきれれば価格帯の割には早めに動くであろうと予想しています。

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~2018年2月15日追記~

第一期一次販売概要

販売戸数:82戸

販売価格:5428万円~16388万円
最多価格帯:7500万円台・8500万円台(各5戸)(100万円単位)
間取り:1LDK~3LDK
専有面積:40.06㎡~90.66㎡

管理費:<住宅管理費>7980円~18050円(月額)<全体管理費>6010円~13600円(月額)<快適生活応援クラブ>150円(月額)<インターネット接続料>1296円(月額)

修繕積立金:<住宅修繕積立金>1610円~3630円(月額)<全体修繕積立金>2010円~4540円(月額)

駐車場:住宅用機械式48台(事業協力者用10台含む)、他に管理用1台(平置)月額:25000円~29000円※施設用として機械式24台、荷捌用2台(平置)

自転車置場:スライドラック式170台(事業協力者用36台含む)、平置15台(事業協力者用3台含む)月額使用料:400円・800円
バイク置場:2台(事業協力者用1台含む)月額使用料:3500円
バイク置場:(原付)/5台(事業協力者用1台含む)月額使用料:2500円
トランクルーム:184区画(1.02㎡~3.25㎡)月額使用料:2900円~4500円


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