今回ご紹介するのはグレーシア湘南辻堂です！
［物件概要］
売主：相鉄不動産 三信住建
設計：スタイレックス
施工：川村工営
価格：未定
専有面積：58.20㎡～76.49㎡
総戸数：55戸
規模：15階建て
交通：JR東海道線・湘南新宿ライン「辻堂」駅徒歩5分
所在地：神奈川県藤沢市辻堂新町1
竣工予定：2020年9月下旬
駐車場：39台（敷地内機械式：28台、敷地内平置：4台(車椅子使用者用1台含む)、隔地敷地外：7台）
駐輪場：83台（スライドラック式：43台、2段ラック式：28台、平置：12台）
バイク置場：5台
地図はこちらです↓
画像出典：グレーシア湘南辻堂公式HP
2011年のテラスモール湘南開業以来地元外の住宅需要も増えている辻堂駅周辺。駅近マンションに関しては中古でも坪単価250万円～坪単価300万円など高値で動いています。
今回ご紹介するグレーシア湘南辻堂はテラスモール湘南側の北口利用となります。駅を出て東に進むためテラスモール湘南からは若干離れるものの食品館あおばに近付きますから日常の買い物は便利です。駅から徒歩5分で信号なしですから体感時間としても短く駅近マンションと謳ってもなんら違和感ないでしょう。ただし線路沿いですから窓を開けての生活となれば少しは気になるでしょう。窓はT-3サッシとしていますから閉めていればそこまで気にならないはずです。
線路沿いの道にマンションの敷地があるものの歪な敷地形状がゆえに建物は北側に配置されるため線路からは少し離れます。その代わり隣接するクレッセント辻堂ウエストタワーが斜め向かいに被ってきますから南東方向に窓がある住戸からすると気になるでしょう。
ランドスケープの最大の特徴としては空地率を多くとり北側に住民専用のプライベートガーデンを設けていることです。二層吹き抜けのラウンジ正面にプライベートガーデンとすることでペンシル型の建物でありながらも敷地にゆとりを感じることができるのです。ペンシル型のマンションは敷地そのものにゆとりがないことが多いのですが今回は総戸数55戸という規模感からしたら信じられないくらい敷地にゆとりがあります。
周辺、とくに北側が戸建てということもあり影を落とさないよう11階までをV字型に、12階から通常の正方形とすることでロボットのような外観となりそれゆえ目立つ存在となります。
辻堂駅近くのマンションでは初となる内廊下を採用、ペンシル型ですから住戸階の廊下は狭めですがしっかりとカーペット敷きとしています。ペンシル型の内廊下だとカーペット敷きにしていないところも多いですから「内廊下採用！！」と謳っていても油断してはいけません。内廊下ならカーペット敷きでないと高級感出ないですからね。これは素晴らしいです。
一方で残念なのは15階建てであることです。辻堂駅最寄りのマンションで15階建てということ自体は希少性あるのですが隣のクレッセント辻堂ウエストタワーが14階建てなのにほぼ同じ高さということは階高コストカットということになります。そのため若干ですが階高3mを切ってしまい天井高を確保するために直床となってしまっています。14階建てにすればクレッセント辻堂ウエストタワーみたく天井高2700mm×フルフラットサッシも実現できたのでしょうけども・・・。
駐車場は敷地東側に機械式28台、平置き4台を確保しています。設置率は約58％です。別途敷地外に7台分確保しています。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［北・西角］
Dタイプ 2LDK 58.20㎡
3階 4200万円台 坪単価238万円
Gタイプ 3LDK 65.35㎡
7階 4800万円台 坪単価242万円
12階 5300万円台 坪単価268万円
［西・南角］
Cタイプ 3LDK 70.09㎡
3階 5300万円台 坪単価250万円
7階 5500万円台 坪単価259万円
Fタイプ 3LDK 76.14㎡
画像出典：グレーシア湘南辻堂公式HP
［南向き］
Bタイプ 2SLDK 65.67㎡
3階 4800万円台 坪単価241万円
7階 5000万円台 坪単価251万円
12階 5400万円台 坪単価271万円
これはなかなか厳しい間取りだ・・・。
グレーシア湘南辻堂、これでリビング10畳表記はきついなぁ〜。
スパンないからむりくりL字キッチンにしてるしリビングの窓面少なすぎ。 pic.twitter.com/1txuX5xvCM
— マンションマニア (@mansionmania) August 8, 2019
［南・東角］
Aタイプ 3LDK 66.01㎡
3階 4900万円台 坪単価245万円
7階 5100万円台 坪単価255万円
Eタイプ 3LDK 76.48㎡
画像出典：グレーシア湘南辻堂公式HP
平均坪単価は約260万円です。
富士山眺望をとるなら西・南角、江ノ島眺望(クレッセントが若干被ります)をとるなら南・東角となりますが好みはわかれますから単価差はさほど付けていません。
価格としてはライオンズ一条レジデンス湘南C-Xの中古と同じくらいで攻めてきましたからうまいところを突いてきますね。正直なところ立地としてはライオンズが強いですけども築5年の中古と新築で価格が変わらないなら十分候補に入ってくる方も多いでしょう。
設備仕様に関してはしっかりとディスポーザーを採用しています。ディスポーザーを採用している物件が周辺に多いですから一安心。食洗機、ミストサウナ、収納扉などのソフトクローズ機能が付くなど全体的にコストカット感は少ないですが浴室がブラケットライトでトイレ手洗いカウンターもないなどもう少し頑張りはほしかったですね。水回り天板も御影石などではありません。相鉄お馴染みのすべての水が浄水になる良水工房が採用されています。
基本天井高は2階～11階が2430mm、12階～15階が2580mmとなっています。せっかく眺望が良いお部屋が多いのに角面含めてサッシ高が低いのは残念。
辻堂らしく1階部分にサーフボードラック、シャワーコーナーがあります。
プライベートガーデンは災害時に周辺住民へ開放できるよう井戸・かまどベンチを設置、各階に防災備蓄倉庫を設けるなど総戸数からすると災害意識への対応がしっかりしておりこの辺りは電鉄らしさを感じますね。
周辺相場を確認しましょう！
・パークグランディ湘南辻堂 2000年築 辻堂新町1 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし
・クレッセント辻堂ウエストタワー 2008年築 辻堂新町1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約200万円
・クレッセント辻堂イーストタワー 2008年築 辻堂新町1 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし
・リストレジデンス辻堂タワー 2010年築 辻堂1 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約290万円
・プレジデントステージ湘南辻堂C-X 2011年築 辻堂神台1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円
・クラッシィハウス辻堂 2011年築 辻堂神台1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約255万円
・ライオンズ一条レジデンス湘南C-X 2013年築 辻堂神台1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約255万円
・シエリア湘南辻堂 2017年築 茅ヶ崎市赤松町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約235万円
上記相場からグレーシア湘南辻堂の将来価値を予想すると
［南・東角］
Aタイプ 3LDK 66.01㎡ 7階 5100万円台(新築時) → 4300万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［上野東京ライン］
辻堂 7:37発
藤沢 7:41着
大船 7:46着
戸塚 7:53着
横浜 8:05着
川崎 8:15着
品川 8:26着
新橋 8:33着
東京 8:37着
［湘南新宿ライン］
辻堂 7:40発
藤沢 7:43着
大船 7:49着
戸塚 7:56着
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:22着
大崎 8:31着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:37着
新宿 8:43着
池袋 8:49着
［湘南ライナー］
辻堂 8:34発
藤沢 8:38着
大船 8:44着
品川 9:17着
東京 9:26着
辻堂駅の利用者が増えていることを考慮して快速アクティや特別快速が停車してくれるようになると良いのですが現状では通過です。
平日東京方面
7時台 藤沢駅25本 辻堂駅19本
12時台 藤沢駅8本 辻堂駅6本
【総評】
私の場合過去マンを見てきているのでちょいと辛口評価にはなっちゃいますね。
お隣のクレッセント辻堂ウエストタワー(同じく徒歩5分)が14階建てで天井高2700mmのサッシ高2100mmでフルフラットサッシ。築11年経ちますが坪単価200万円で買えるとなれば新築にこだわらなければ・・・とはなりますがグレーシアは内廊下で攻めてきたのはうまいですね。クレッセントは外廊下です。坪単価にすると約60万円の差。仮に70㎡とすれば1270万円ほどの差です。この差をどう感じるかで判断は分かれることでしょう。
ただ、室内グレードはクレッセントのほうが上でしたが敷地のゆとりはグレーシアのほうが圧倒的にあります。総戸数55戸としては奇跡的なゆとりのプライベートガーデンは魅力が大きいですね。
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～2019年10月7日追記～
第一期販売開始です！
販売戸数：20戸
販売価格：4698万円～6448万円
専有面積：65.33㎡～76.49㎡
管理費月額15960円～20970円
修繕積立金月額5820円～7650円
駐車場：39台（敷地内機械式：28台、敷地内平置：4台(車いす使用者用1台含む)、隔地敷地外：7台）月額13000円～21000円
自転車置場：84台（スライドラック式：44台、2段ラック式：28台、平置：12台）月額100円～400円
バイク置場：3台 月額3000円
ミニバイク置場：2台 月額2500円
トランクボックス：3区画 月額2500円
価格と間取りの一部を共有いたします！
［北・西角］
Gタイプ 3LDK 65.35㎡
8階 4998万円 坪単価252万円
［南向き］
Bタイプ 2SLDK 65.67㎡
3階 4698万円 坪単価236万円
［南・東角］
Eタイプ 3LDK 76.48㎡
画像出典：グレーシア湘南辻堂公式HP
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