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今回ご紹介するのはアトラス文京安藤坂です！
［物件概要］
売主：旭化成ホームズ
設計：UG都市建築
共用部デザイン協力：SKM設計計画事務所
施工：熊谷組
価格：未定
専有面積：53.54㎡～142.55㎡
総戸数：70戸（事業協力者取得住戸21戸含む）
規模：地上7階地下1階（建築基準法上地上6階、地下2階）
交通：東京メトロ南北線・丸の内線「後楽園」駅徒歩9分 都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩9分 都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩9分 JR中央総武線・東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩12分
所在地：東京都文京区春日二丁目
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年4月下旬
駐車場：機械式18台、平置き1台（701号室専用使用権付）、来客用駐車場1台
駐輪場：96台
バイク置場：7台
地図はこちらです↓
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
後楽園駅・春日駅と飯田橋駅の間、物件名の通り安藤坂沿いに位置しています。
当然ながら安藤坂は坂道ではあるものの緩やかで足腰に厳しいというほどのものではなく比較的とっつきやすいかと思います。
もちろんこればかりは個人差が大きいためなんともではあります。もっともっと坂道が厳しいエリアの物件も数多く見ているため私がそう感じるだけかもしれません。いずれにしてもフラットな街並みがお好きな方には合いません。
駅への動線に関しても分かりやすく歩きやすい道のりですし、飯田橋駅に関しては都営大江戸線の出入口が徒歩9分、その他路線は徒歩12分ですが十分日常使いできる距離感と言えるでしょう。飯田橋駅周辺の再開発も楽しみに思えることでしょう。(春日・後楽園物件の中でも飯田橋駅に寄っている)
安藤坂はそれなりの交通量がある道ではありますが面しているのは東寄りの一部住戸ですから文京区の非駅近らしい静かめな住環境です。
ただ、それゆえ帰り道ついでに物件近くで日常の買い物を済ませられるわけではなく、スーパーマーケットまではそれなりの時間を要します。
春日通りと巻石通りのまいばすが徒歩5分、首都高沿いのいなげやが徒歩8分、千川通り沿いのダイエーが徒歩9分、春日駅の文京ガーデン(マルエツ等)とラクーア(成城石井等)が徒歩10分です。
通学校は金富小学校で徒歩7分、第三中学校で徒歩1分です。
文京区の超人気学区というわけではないですが、今作の価格帯からすると公立校の人気度合いで住まいを選ぶ方ばかりではないでしょうからウィークポイントというほどではないでしょう。
地下に丸ノ内線が走っているため敏感な人だと振動が気になるかもしれません。(念のため重要事項説明に入れる予定とのこと)
建設地は東と南が接道した東西に長い土地形状、従前はお屋敷があり等価交換事業となります。(基本的に旭化成ホームズは等価交換や建て替え事業に強いデべ)
南側は向かいの戸建てと別マンションへ向かうためだけの道ですので今作にお住いの方が通ることはありませんが車通りも限られるなど静かですし一定の離隔をとれるため恩恵は大きいでしょう。
しかしながら急坂でないこともあってか眺望という面では物件名に坂が付く物件にしては今一つです。
近隣商業地域の東寄り住戸はフォルトゥナ春日安藤坂がかなり近い距離で被りますし、住居系地域の西に寄ってもレジデンシア春日安藤坂の背中側(ルーフバルコニー)が視界に入るなど一部隙間抜けする列はあるものの眺望としての面白みは少ないですね。
主開口部は南方位を基本としていますがエレベーターを3基設けそれぞれのフロアを独立させることで北側との両面バルコニー住戸の設定もできています。
その北側はグラウンドレベルの影響で2階はドライエリア(地上から少し下)ですが3階からは敷地内のフォレストガーデンを望むことができます。
接道からすぐに風除室となってしまうものの重厚感ある柱とマリオンで迫力ある門構え、さらにエントランスホール＆グランドラウンジは二層吹き抜けで大窓からあえて中を見せているため道行く人の目を引くこと間違いなしでしょう。
それによりグランドラウンジのプライバシー性が薄れてしまうわけですが敷地西側には外周部の視線を遮断し椅子に座りながらサンクンガーデンを望むコリドーラウンジ、さらにフォレストガーデンに面するところにガーデンラウンジ(ワーク＆スタディスペース)とガーデンテラス(屋外用ソファあり)を設けてくれています。
『動線としてオーナーの心を躍らせつつ外周部から見た際の格となるラウンジ』と『プライバシー高い2つのラウンジ』、さらにグラウンドレベルを活かした『フォレストガーデン』と総戸数70戸のマンションにしてはスケールメリットを感じられる共用空間となっています。
外観デザインに関してもエントランスホール上の住戸はダイレクトウィンドウ(コーナーサッシ)、全体的にグリッドパターンで構成することで落ち着きを感じつつも重厚感あるものとなっています。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
55E 2LDK 57.75㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
55C 2LDK 58.20㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
70G 3LDK 72.01㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
70F 3LDK 74.53㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
75A 3LDK 78.66㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
80B 3LDK 83.95㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
80Es 3LDK 83.96㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
80F 3LDK 84.45㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
85A 4LDK 85.98㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
4階 22000万円～22399万円 坪単価845万円～坪単価861万円
90As 3LDK 90.92㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
140As 3LDK 142.55㎡
画像出典：アトラス文京安藤坂公式HP
まだざっくり予定価格の段階ではありますが平均坪単価は900万円弱になりそうでしょうか。
前回の記事で
平均坪単価800万円＝あら。思ったより現実路線ですね。
平均坪単価900万円＝違和感ない価格設定ですね。
平均坪単価1000万円＝あれま…お高いですね…
と価格予想をしましたが『違和感ない価格設定』の範囲内で落ち着きそうで安心しました！
乾式戸境壁の箇所は多いですが柱を逃がせている箇所も多いため有効面積としては悪くありません。
連窓サッシでない点は惜しいですがワイドスパンもしくは両面バルコニーを基本としているため全体の開口部としてはしっかりとしています。どちらが良いかは好みが分かれるところでしょう。(両面バルコニー住戸はリビングが細くなる)
空調完備の内廊下、3フロア構成で1階住戸を除くとエレベーター1基辺り16戸～19戸とゆとりの設置率、それでいて各階ごみ置場あり、全戸玄関周りトランクルームあり、さらに6階は1フロア2戸、7階に関しては1フロア1戸という贅沢なものになっています。(6階と7階はエレベーター着床制限あり)
アトラス文京安藤坂の王様住戸、価格は58000万円台(予定)のため完全予算オーバーですがめちゃいいわぁ～
・1フロア1邸(EV着床制限あり)
・各階ごみ置場
・内廊下
・屋内平置駐車場(専用使用権!!)
・全室天カセ
・ロスナイ pic.twitter.com/NwVk8ZTjSr— マンションマニア (@mansionmania) May 12, 2025
設備仕様としてはスーペリアとプレミアムに分かれており、共通としてはディスポーザー、食洗機、リビング天カセ、浴室日ポリ化工、玄関・廊下・洗面室・トイレ床タイル(スーペリアは450角、プレミアムは600角)、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホンなどがあります。
スーペリアの水回り天板はフィオレストーン、プレミアムの水回り天板はシーザーストーン、プレミアムのフローリングは突板など細かい違いはありますがスーペリアでも単価帯なりにしっかりしたものになっています。
ただ、大きく変わるのが換気方式です。
スーペリアは残念ながら壁ポコありとなります。
プレミアムになると同時給排となり壁ポコなし、さらに6階と7階はロスナイ＆全室天カセになります。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2530mmです。
周辺相場を確認しましょう！
■レジデンシア春日安藤坂
2004年築 後楽園駅徒歩9分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約600万円
動き一例
約89㎡
新築時6500万円台
中古時16900万円台
■パークコート文京小石川ザタワー
2021年築 春日駅徒歩1分(直結)
新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約1000万円
動き一例
約73㎡
新築時11700万円台
中古時22000万円台
■パークホームズ文京小石川ヒルテラス
2021年築 春日駅徒歩1分
新築時の坪単価約605万円
現在の坪単価約900万円
動き一例
約70㎡
新築時15200万円台
中古時19800万円台
上記相場からアトラス文京安藤坂が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
75A 3LDK 78.66㎡ 3階 20700万円～20999万円 → 18800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は701号室専用の平置き(切り返し用のターンテーブルあり)、残りは地下階格納の屋内機械式で設置率約27％です。
高級感あるコーチエントランスがありますし、パレットサイズもしっかりとしているなどダブル億ションらしい駐車場事情ではありますがプレミアム以外は抽選となってしまう点は注意が必要です。(駐車場マストならプレミアムを買うしかない)
～機械式駐車場サイズ～
全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2600kg×最低地上高90mm
駐輪場はスロープ経由の2階でこちらも屋内、一世帯1台は確保できますが2台目希望の方は叶わない可能性もあります。
管理費は㎡単価月額約489円(予定)、エレベーター3基、各階ごみ置場(年末年始などを除き毎日回収)、ディスポーザー、内廊下ですから今の時代にしては頑張ってくれているほうでしょう。十分満足度で回収できると思います。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■レジデンシア春日安藤坂 総戸数105戸 管理費㎡単価月額約138円
■パークコート文京小石川ザタワー 総戸数571戸 管理費㎡単価月額約439円
■パークホームズ文京小石川ヒルテラス 総戸数130戸 管理費㎡単価月額約318円
【住むレーション】
［南北線］
後楽園 8:05発
東大前 8:08着
本駒込 8:09着
駒込 8:12着
西ヶ原 8:14着
王子 8:16着
後楽園 8:03発
飯田橋 8:05着
市ヶ谷 8:07着
四ツ谷 8:09着
永田町 8:12着
溜池山王 8:14着
六本木一丁目 8:17着
麻布十番 8:19着
白金高輪 8:22着
白金台 8:25着
目黒 8:27着
［丸ノ内線］
後楽園 8:00発
茗荷谷 8:02着
新大塚 8:04着
池袋 8:07着
後楽園 8:00発
本郷三丁目 8:01着
御茶ノ水 8:03着
淡路町 8:06着
大手町 8:08着
東京8 :10着
銀座 8:12着
霞ヶ関 8:15着
［三田線］
春日 8:03発
白山 8:05着
千石 8:06着
巣鴨 8:08着
春日 8:04発
水道橋 8:05着
神保町 8:07着
大手町 8:11着
日比谷 8:13着
内幸町 8:16着
御成門 8:18着
芝公園 8:19着
三田 8:21着
白金高輪 8:25着
白金台 8:27着
目黒 8:30着
［大江戸線］
飯田橋 8:04発
牛込神楽坂 8:05着
牛込柳町 8:08着
若松河田 8:09着
東新宿 8:12着
新宿西口 8:14着
都庁前 8:17着
春日 8:02発
本郷三丁目 8:04着
上野御徒町 8:06着
新御徒町 8:08着
蔵前 8:10着
両国 8:12着
森下 8:14着
清澄白河 8:16着
門前仲町 8:19着
月島 8:21着
勝どき 8:23着
［東西線］
飯田橋 8:00発
神楽坂 8:02着
早稲田 8:05着
高田馬場 8:08着
落合 8:11着
中野 8:14着
飯田橋 8:01発
九段下 8:02着
竹橋 8:05着
大手町 8:07着
日本橋 8:09着
茅場町 8:11着
［総武線］
飯田橋 8:01発
市ヶ谷 8:03着
四ツ谷 8:05着
信濃町 8:07着
千駄ヶ谷 8:09着
代々木 8:11着
新宿 8:13着
飯田橋 8:03発
水道橋 8:05着
御茶ノ水 8:08着
秋葉原 8:10着
首都高はすぐ近くですが出入口までは2キロほどという距離感です。(都心方面から早稲田出口利用の場合は大回りルートになる)
【総評】
ダブル億ションとしての格を強く感じるマンションですね！
『価格はお安くないです。でも、商品力では裏切らないですよ。』というキャラクターのため『高いお金を払ってでも高級マンションに住みたい。』という価値観の方に合ってくるでしょう。
また、ただ高級であるだけでなく間取りやランドスケープの楽しみも大きなものとなっています。
価格に関しても先に述べたように違和感ないでしょう。
今後も文京区内で新築マンションは出てきますが心躍るようなスペシャルなマンションに関しては今作より遥か下の価格で売り出されるとは考えにくいですからね…
面白いマンションのため文京区物件の割には中広域検討者も多くいるのかな？と思いますがその中広域検討者にとってはロケーションや眺望面で小骨が引っかかる部分があり、エイヤーと申し込むテンションにはもっていきにくい印象を受けました。
『アトラス文京安藤坂、すごく良いマンション。だけどもっと心躍らないと前へは進めないんだよね。』となる中広域検討者も少なくないはずです。
そのためいつものことではありますが『文京区に住みたい人(文京区限定検討)』が購入者のボリュームゾーンになるのではないでしょうか。
言わずもがな、文京区検討でアトラス文京安藤坂に住みたいと思えた方に関しては予算届くのであれば前へ進むべきでしょう。
(ジャイアンツ連敗中でつらいです…)
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