プレディア小岩　価格と間取り　駅前タワマンとの差別化が◎

新年あけましておめでとうございます！

今年も数多くの物件調査へ出向きできる限り記事化していきますので引き続きご覧いただければ幸いでございます。

モデルルームの予約すら困難な人気マンションだけでなく『先着順で購入できるけど実は条件が整っておりおすすめしやすい新築マンション』『正直なところ周辺中古マンションを購入したほうが良い新築マンション(絶対に新築マンションじゃなきゃダメな方向け)』などなど私なりに客観的にお伝えしていければと思います。

本年もよろしくお願いいたします！！

まずは先着順で購入できるおすすめしやすい新築マンションから！！

今回ご紹介するのはプレディア小岩です！

［物件概要］一期三次

売主：JR西日本プロパティーズ
設計：三輪設計
施工：風越建設
予定価格：6400万円台～8200万円台
専有面積：65.96㎡～73.68㎡
総戸数：56戸
規模：14階建て
交通：JR総武緩行線「小岩」駅徒歩6分
所在地：東京都江戸川区西小岩2丁目
竣工予定：2025年12月下旬
引き渡し予定：2026年1月下旬

駐車場：平置14台(うち、車椅子使用者用1台)
バイク置場：3台
駐輪場：平置34台、スライドラック式78台

管理費（月額）16065円～17865円
修繕積立金（月額）6650円～7430円

地図はこちらです↓

画像出典：プレディア小岩公式HP

総武緩行線の小岩駅から蔵前橋通りを超えて徒歩6分、その蔵前橋通り沿いに位置しています。

駅前で再開発タワマンの供給もある中での総戸数56戸の一般的なマンションということで比べてしまえば華はないかもしれませんが単体で見ればけして悪くない立地となります。

日常の買い物はまいばすけっとが徒歩3分、肉のハナマサPLUSが徒歩4分、イトーヨーカドーが徒歩6分(将来的にはワイズマートと共に新しいパークシティ小岩ザタワーの足元に入る予定)、シャポー(生鮮食品取り扱いあり)も徒歩6分、ライフ・サミットストア・業務スーパーが徒歩8分など小岩らしく選択肢が充実、北口駅前の再開発が進むと交通広場が整備され駅と物件までの道のりが今以上に歩きやすいものとなります。

通学校に関しても西小岩小学校で徒歩5分、小岩第四中学校で徒歩7分とこちらも近いですね。物件の真後ろという公園デビューに最適なところに西小岩二丁目児童遊園があるのも子育てファミリーからすれば好材料でしょう。

建設地は南側の蔵前橋通り(都道)と西側の生活道路(区道)に面した南北に長い土地形状、従前はコインパーキング(その前は戸建等)がありました。

主開口部は全戸西向き、向かいは背の低い建物ですが低層階はアパートとこんにちは、また電線も気になってきますが中層階になれば視界抜け、新中川～荒川、その先にスカイツリーも見えてきます。

蔵前橋通りの音ネックは南寄り住戸ほど大きくはなりますが北寄り住戸になると後ろに引っ込む配棟のため『音ネックを呑んでより良い採光を得る』もしくは『自己日影など採光面を呑んで静かさを得る』もしくは『バランスとって中央付近』の3つから選ぶような形になります。

風除室はあえて大通りに面さない西側へ配しており木目の3重デザインがおしゃれですし、エントランスホールも総戸数にしては広くとられており江戸川区の名勝「善養寺影向の松」の枝の重なりをイメージした天井デザイン、さらに大窓から自然と中庭を望める動線も癒されそうですね。

外観デザインも木を意識したマリオンをリズミカルに切るなど凝ってくれています。

また、隣接する児童遊園と連続性あるリンクガーデンは総戸数からすれば贅沢なくらい植栽豊かです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Bタイプ　3LDK　69.82㎡

画像出典：プレディア小岩公式HP

3階　7058万円　坪単価334万円

Cタイプ　3LDK　67.49㎡

画像出典：プレディア小岩公式HP

6階　7128万円　坪単価349万円

Dタイプ　3LDK　67.45㎡

画像出典：プレディア小岩公式HP

2階　6698万円　坪単価328万円

Eタイプ　3LDK　73.68㎡

画像出典：プレディア小岩公式HP

4階　7668万円　坪単価344万円

Grタイプ　4LDK　84.76㎡
11階　9598万円　坪単価374万円

平均坪単価は約340万円です。

70㎡弱がボリュームゾーンということで若干ですが専有面積調整(買える価格に抑えるために部屋を狭くする)がなされています。

ただ、70㎡弱でもL字キッチン、洗面室と繋がる玄関土間収納があったりと工夫は見られるプランニングとなっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチンタッチレス水栓、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗い器＆タンクレストイレなどなど単価帯からすれば充実しています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm～2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■エルガ西小岩シティ

2008年築　小岩駅徒歩6分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約260万円

動き一例

約65㎡
新築時4500万円台
中古時5300万円台

■プラウドタワー小岩ファースト

2022年築　小岩駅徒歩1分

新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約420万円

動き一例

約90㎡
新築時11200万円台
中古時12900万円台

■プラウドタワー小岩フロント

2025年築　小岩駅徒歩3分

新築時の坪単価約450万円
新築販売中

■パークシティ小岩ザタワー

2027年1月竣工予定　小岩駅徒歩3分

新築時の坪単価約475万円
新築販売中

上記相場からプレディア小岩が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　67.49㎡　6階　7128万円　→　6180万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きで設置率約25％、駐車場周りの植栽計画が豊かとなっているのも良いですね。

駐輪場は屋内で設置率約200％、雨に濡れず快適です。

管理費は㎡単価月額約244円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが今の時代としては悪くない水準ですし駅前タワマンよりかはしっかりと抑えられています。エレベーターは1基(分速105m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■エルガ西小岩シティ　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約147円

■プラウドタワー小岩ファースト　総戸数233戸　管理費㎡単価月額約388円

■プラウドタワー小岩フロント　総戸数367戸　管理費㎡単価月額約440円

■パークシティ小岩ザタワー　総戸数731戸　管理費㎡単価月額約455円

【住むレーション】

［総武緩行線］

小岩　8:00発
新小岩　8:03着
平井　8:06着
亀戸　8:09着
錦糸町　8:12着
両国　8:15着
浅草橋　8:17着
秋葉原　8:20着
御茶ノ水　8:22着
水道橋　8:25着
飯田橋　8:27着
市ヶ谷　8:29着
四ツ谷　8:31着
信濃町　8:33着
千駄ヶ谷　8:34着
代々木　8:37着
新宿　8:39着

小岩　8:09発
市川　8:12着
本八幡　8:15着
下総中山　8:17着
西船橋　8:20着

［新小岩駅・市川駅から総武快速線］

新小岩　8:07発
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:22着
新橋　8:26着
品川　8:31着

市川　8:16発
船橋　8:22着
津田沼　8:26着
稲毛　8:33着
千葉　8:37着

［シャトルセブン］

小岩駅前　6:25発(始発)
鹿本中学校　6:30着
大杉第二小学校　6:36着
一之江駅前　6:45着
古川親水公園　6:48着
葛西駅前　6:54着
総合レクリエーション公園前　6:58着
葛西臨海公園駅前　7:04着
東京ディズニーランド　7:13着
東京ディズニーシー　7:23着

［空港リムジンバス］

小岩駅　4:55発(始発)
葛西駅　5:15発
羽田空港第2ターミナル　5:40着
羽田空港第1ターミナル　5:45着
羽田空港第3ターミナル　5:55着

総武快速線は新小岩駅もしくは市川駅で乗り換えとなります。

小岩駅は路線バスが充実、時間はかかりますが夢の国へも座ってダイレクトアクセス可能です。

首都高と外環自動車道に挟まれておりどちらも出入口までは4キロほどという距離感です。

【総評】