今回ご紹介するのはザ・タワー十条です!

[物件概要]

売主:東急不動産 日鉄興和不動産
施工:前田建設工業
管理会社 日鉄コミュニティ
価格:未定
専有面積:41.41㎡~125.94㎡(TR面積0.57㎡~1.71㎡含む)(予定)
総戸数:578戸(事業協力者住戸184戸含む)
規模:地上39階地下2階建て
交通:JR埼京線「十条」駅徒歩1分 JR京浜東北線「東十条」駅徒歩9分
所在地:東京都北区上十条二丁目
竣工予定:2024年9月上旬

住宅用駐車場:177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場:1070台
住宅用レンタサイクル:16台
住宅用バイク置場:32台(大型18台/普通14台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

注目タワーマンション「ザ・タワー十条」、ウェビナーでもそうでしたが個別オンラインでも予定価格をしっかりと見せてくれるのはありがたいですね。

あくまで予定ですが平均坪単価としては約475万円です。(広域検討者さよなら価格)

検討者目線からすれば「お安くないから買えないなら来ないでね」というけん制に見えつつも、売り手からすれば自信のある価格なのだと思います。

現実問題として池袋と比べればグッとお安いですし、赤羽駅や板橋駅のエリア№1系の非タワマンが築10年程度で坪単価400万円ほどまできているとなれば十条駅前の新築タワマンが坪単価475万円はびっくりではありますが「割高ではない」のですよね。これは高値で出てきても買い手がついていけているということであり現実として受け止めなければなりません。上げ相場だろうと下げ相場だろうとその時点で自分たちにとって最高の選択をするべきなのが実需検討なわけですから。

客観的意見に努めたいのであえて他エリアの物件名を出しちゃいますけどパークタワー勝どきはまだまだ買いですね~と。でも勝どきと十条を比べた際に電車移動どちらが便利ですかと問われれば行先にもよりますけどもJR埼京線のほうが便利かと。電車へもサッと乗り込めますからね。もちろん山手線内の西側を主に行き来する人と山手線内の東側を主に行き来する人や武蔵野台地派とそこを気にしない人で好みが真っ二つになるわけですし、勝どきはタクシー利用の便利さが半端ない強みですから比べるべきものではないのですが、東京湾岸は後発もガンガン控えていたりするわけでそちらを選べる人はハッピーですね~ということは確かですよね。

ストレートに言ってしまえば「東京湾岸NGでない人にとってはザ・タワー十条は魅力に感じにくい」と。でも東京湾岸NGの人からすれば「東京湾岸に住むことは考えられない」わけで、そのような人からすれば高いお金を出してでもザ・タワー十条に住みたくなる気持ちはわかります。ちなみに埼京線沿いで比べるとザ・タワー十条とシティタワーズ東京ベイ(埼京線直通のりんかい線)が同じくらいの坪単価です。

もしくはもう少し予算伸びて駅距離飲めるなら港区アドレスのブランズタワー芝浦やプラウドタワー芝浦のほうがおすすめはしやすいのですよね。でもザ・タワー十条を好む方はアドレス~ではないですし、駅前&武蔵野台地ということに価値を感じがちなわけで購買層はまったくの別世界なのは百も承知です。十条はオンリー1感も強いためリセールバリューとかはさておき、シンプルに毎月の支払いで見た際に重たくなりますから東京の西側で検討している人にとっては売り手市場なので辛いですよね。(湾岸や芝浦などはライバル物件も多いため強気にも限度があるがザ・タワー十条は無双状態なので強気の単価でも勝負できる)

こちらもストレートに言ってしまえば「いやいや、駅前と非駅前とはいえ港区のほうがいいでしょ」と。でもザ・タワー十条を好む人はアドレスなんて気にしてないですし、駅前でないと話にならないと。

私なら迷わずパークタワー勝どきやブランズタワー芝浦、プラウドタワー芝浦を選びますけどね。それは武蔵野台地にこだわりがないですし、もう少しお安い価格で中央区の駅前(駅直結棟もあり)、同じような価格(平均としては少し上)で港区芝浦が購入できるのですから。ザ・タワー十条を選ぶ理由が私にはありません。でも、先に述べたようにザ・タワー十条を好む方からすれば中央区や港区芝浦は検討候補に入らず、バッティングはしないですからそんな話は無駄でしかないのですが。

でも、ザ・タワー十条を好む方にお伝えしたいのは今ならブリリアタワー池袋ウエストのほうがおすすめしやすいなぁ~と。階数合わせするとブリリアタワー池袋ウエストのほうが当然高いですけども。

こちらもあくまで私なら~ですけどもザ・タワー十条をこの価格で買うならなんの迷いもなくブリリアタワー池袋ウエストにしますけども…

ただ、営業さんのお話によれば「管理費は期待してください!!(まだ言えない)」とのことでした。最近はもんげーな管理費であることが多い中で営業さんからそう言ってくるということは期待してよいのかと。となれば先に述べたコストパフォーマンスの良いパークタワー勝どきくらいの水準まではもってくるのではないかなぁ~と。パークタワー勝どきが管理費㎡単価月額約348円ですからザ・タワー十条もそのくらいに抑えるのかと。コストパフォーマンスが良いと言われているパークタワー勝どきの水準まで抑えられる自信があるからこその「期待してください!!」だと思います。(これで㎡単価400円超だったらオコだぞ。)

パークタワー勝どきほどの共用施設はないものの各階ごみ置場や内廊下など基本のタワマンスペックは抑えていますから管理費㎡単価月額約350円くらいできてくれたらそこは大きく評価してあげるべきだと思います。

住宅ローン(フルローン)と維持費合わせた毎月の支払いとしては変動金利計算でざっくりですが

※管理費と修繕積立金合わせて㎡単価450円で計算(期待してください!!と言われたので期待したい単価で勝手に計算しています)

・S-55C 2LDK 58.23㎡ 26階 月額約246000円

・S-75B 3LDK 76.73㎡ 26階 月額約315000円

ざっくりですが最低予算としては2LDKで月額25万円、3LDKで30万円前後(65㎡台もあるため30万円切も可。ただしボリュームゾーンは30万円超。)は必要になってきます。もちろん新築時点で支払いがパツパツなら購入は避けるべき。ザ・タワー十条に限った話ではないですが当初の修繕積立金はお安く設定されています(されるはずです)。

上記が厳しいようであればザ・タワー十条の土俵からは降りることになりそうです。(あくまで予定価格なのでまだわかりませんが)

第一期は26階以上からの販売ですが低層階でも条件が悪くない(背の高い建物が少ない)ですし、そもそも低層階は地権者住戸が多いため最低予算感としては低層階を待ったからといって劇的に下がるものではないでしょう。なんらなら中層階以上と同じような価格で販売する可能性だってあるでしょうから…

で、払える人にとってはどうなの?買いなの?って話ですがそりゃ買いだと思います。JR埼京線十条駅の駅前で下駄に商業施設あり、周りには庶民的なお店がたくさんあり、電車へ乗ってサクッと池袋、新宿へ、後発もしばらくはないであろう希少性、ゆとりある専有面積、都心と比べちゃダメですが北区としてはザ・タワマンスペック(繰り返しになりますが都心のタワマンと比べるのはナンセンス。北区や板橋区や練馬区、そして埼玉県内のタワマンと比べればスペック高です。)なわけで手が届く層が買った後に後悔することは考えにくいストロングポイントばかり。そもそもハイセンスな街がお好きなら十条じゃないわけで「庶民的な街のタワマンなんて…」という外野の声は無視すべき。庶民的な街の中のタワマンに惚れる層が好むわけですから。

マンション価格が高い高いと言われている中でも値段安いところが欲しければ星の数ほど選択肢があります。それでも「高いお金を出してでも条件良いマンションを買いたい、住みたい!」と思う人が多いからこそそういった条件を満たすマンションのほうが売れているわけで、そのレースから抜けられないなら現実を受け止めてお金で利便性を買うしかないと。外野の「十条でこの価格…」「ありえない…」そんな声は無視してOKでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※あくまで一部でほとんどの住戸の予定価格を教えてくれます

S-55Cタイプ 2LDK 58.23㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 8200万円台 坪単価465万円

S-65Cタイプ 3LDK 68.14㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 9600万円台 坪単価465万円
30階 9800万円台 坪単価475万円
34階 10000万円台 坪単価485万円

S-75Bタイプ 3LDK 76.73㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 10800万円台 坪単価465万円
30階 11000万円台 坪単価473万円
34階 11200万円台 坪単価482万円

S-90Aタイプ 4LDK 92.90㎡

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

26階 13700万円台 坪単価487万円
30階 13900万円台 坪単価494万円
34階 14100万円台 坪単価501万円

P-125B’タイプ 3LDK 127.37㎡ プレミアム住戸

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

38階 25800万円台 坪単価669万円

平均坪単価は約475万円です。

1LDKは13階の1戸のみが分譲対象、2LDKも上層階に設定はなく、今作は広いお部屋が多いことがストロングポイントとなる駅前タワマンです。

第一期では26階から最上階の39階までが販売対象予定、竣工時期は変更ないですが入居時期が2025年1月下旬 (地権者さんは先行引き渡しかもしれないですね)へ伸びました。

低層階を待つにしても低層階は地権者住戸だらけのため選択肢は少なめです。

図面集が配布されましたが基本天井高は2600mmと良いのですが中窓手前も角窓手前も下がり天井が思っていたよりも低く2000mmでした。となればサッシ高はよくて2100mmですね。(一般フロア)

メールコーナーは5階ですがエレベーターは1階から住戸階へダイレクトですから用がなければ立ち寄る必要なし(宅配ボックスも各階にあり)、ただ、5階に思っていた以上に住戸が多く(5階住戸は別セキュリティあり)、単価帯からするとウェルカムラウンジが小ぶりだかなぁ~と。窓はあるにしても特別な眺望というわけではないでしょうしせめて広さで感動させてほしかったところです。1階のエントランスもエレベーターがあるのみでシンプルなものになりそうです。

エレベーターは

低層用2基 ~14階 分速90m
中層用2基 15階~28階 分速180m
高層用2基 29階~39階 分速240m ※内1基は非常用兼ですが通常時にどのような運用かは不明。一般的には別に非常用があるわけで高層用として運用することが多いですがどうなるか。

別途ごみ回収時や業者さん用の非常用と4階の駐輪場と行き来するエレベーターがあります。(店舗用などは別)

エレベーター1基あたりの戸数はそこまでゆとりないのですが停止階数が少ないですし、中層用と高層用は分速も素晴らしい(40階建てクラスで分速240mを使うところは少ない)ですから悪い印象は受けませんでした。(高層用の非常用兼を各階停止にする鬼運用ではないですよね?)

店舗は小さめの面積帯が多く、約40店舗ほどになりそうです。スーパーマーケットがどの区画かはわかりませんが図面集を見る限りは1階に降りた後に雨に濡れず商業施設へinできそうではあります。(駅へは屋根なしです)

駐車場が地下なのは良いのですが非住宅と同じ動線です。同じ動線なのはよく見かけるもののしっかりと分かれていない感じで車寄せもないのですよね…

例えばお父さんお母さん小さなお子さんで出かける際や帰宅する際は運転者以外は車寄せで乗せて降ろして~ができたほうが便利ですし安全なのですよね。先に降ろすところがないと入出庫時に慌ただしくなりやすいですし、、、出庫操作盤ありの待合室があるのは良いのですが車寄せくらいは設けてほしいですよね。総戸数500戸超ですよ…総戸数100戸程度のマンションに対して発言しているわけではないのです。

それでも地下駐車場なだけでも魅力は大きいですけどもね!そもそも現状では踏切もあるエリアですし、車での遠出がメインという人が選ぶ立地ではないですからそこを理由に検討から外す人は少ないでしょう。プレミアムでも機械式駐車場ってのは残念ですが。プレミアム分だけでも平置き駐車場があると嬉しかったのですが。(サイズは次回訪問時に確認してみようと思います)

画像出典:ザ・タワー十条公式HP

周辺相場を確認しましょう!

[赤羽駅]

・プラウドシティ赤羽
2011年築 赤羽駅徒歩4分 北区赤羽
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約410万円

[板橋駅]

・プラウドシティ池袋本町
2011年築 板橋駅徒歩2分 豊島区池袋本町
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約405万円

[池袋駅・東池袋・要町エリア]

・ダイレクトタワー池袋要町
2015年築 要町駅徒歩1分 豊島区池袋3
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約400万円

・ブリリアタワー池袋
2015年築 東池袋駅徒歩1分 豊島区南池袋
新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約650万円

・プラウドタワー東池袋
2019年築 東池袋駅徒歩5分 豊島区東池袋
新築時の坪単価約425万円
現在の坪単価約490万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築 東池袋駅徒歩1分 豊島区東池袋
新築時の坪単価約520万円
現在の坪単価約600万円

・ブリリアタワー池袋ウエスト
2024年竣工予定 池袋駅徒歩5分 豊島区池袋
新築時の坪単価約520万円(予定)
販売前

[東十条駅]

・ザ・ガーデンズ東京王子
2018年築 東十条駅徒歩5分 北区王子
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約335万円

[上中里駅]

・バウス上中里
2022年築 上中里駅徒歩2分 北区上中里
新築時の坪単価約380万円(予定)
販売前

価格に関しては周りが高くなっているので妥当性はあるにはありますけども、私はおすすめしにくいですね。

いや、10年、20年経過しても確実に評価されるマンションです。それは間違いないですし、購入された方の満足度はかなりのかなり期待できるわけです。でも、坪単価475万円前後となれば新築だけでも多くの選択肢がありますし、なんなら客観的に見た際にもっと万人受けする立地で買えてしまいます。中古も検討できるならより候補が増えます。

でもでも、ザ・タワー十条にトキメキを覚えたならGOしちゃうべきだと思います。代替案をもってこれるわけではないですからね。「いやいや、周りにあるBマンションのほうが良いのでは?」と言えないのですよ。言えるのは「遠くにあるB・C・D…マンションのほうが良いのでは?」なので。そこはオンリー1ナンバー1の強さですよね。

繰り返しになりますが私からはおすすめしにくい出物です。

もちろんこれは今時点でのお話しであり、1年、2年経過すると「あれ?ザ・タワー十条良いですね~」になっているかもです。マーケットは大きく変わりますので。

埼京線や武蔵野台地にこだわりないなら迷うことなくパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦やブランズタワー芝浦(あくまで一例)へGOすべきかと。逆に埼京線や武蔵野台地にこだわる人からすれば「広域で魅力ある新築マンション探してます」という方が検討しない価格にしてくれたわけで買いやすいのはプラス材料でしょう。もしもザ・タワー十条が坪単価400万円前半での売り出しだったならば広域検討者が参戦してしまいますから。

埼京線の混雑に関してですが十条から池袋、そして新宿までは激混みであることが多いものの十条駅は学生さんが多く降りるため乗り込めないという感じではないです。(長年埼京線ユーザーでした)

まぁ…坪単価475万円出して十条駅から満員電車で~という方は少ないですよね。失礼いたしました。

(なんか嫌な奴だな。笑。でも今時点では高いと思いますもの。)

参考におすすめとして名前を出した新築マンションの販売価格です!

これを見るとザ・タワー十条の高層階から販売はうまいなぁ~と感じますね。カーテンいらずの眺望はザ・タワー十条のウリでもありますので。

[港区 プラウドタワー芝浦]

55WBタイプ 2LDK 55.18㎡
4階 7980万円 坪単価478万円

72EJタイプ 3LDK 72.58㎡
14階 10080万円 坪単価459万円
15階 10180万円 坪単価463万円

83SD-Eタイプ 3LDK 83.09㎡
13階 13180万円 坪単価524万円

82EMタイプ 3LDK 82.29㎡
31階 14700万円 坪単価590万円

106WJ-Sタイプ 3LDK 106.28㎡
29階 19900万円 坪単価619万円

[豊島区 ブリリアタワー池袋ウエスト]

Aタイプ 2LDK 64.14㎡
4階 8890万円 坪単価458万円

Dタイプ 2LDK 64.6㎡
5階 9800万円 坪単価501万円

Kタイプ 2LDK 62.06㎡
15階 9490万円 坪単価505万円

Pタイプ 2LDK 67.57㎡
20階 10590万円 坪単価518万円

Qタイプ 2LDK 59.47㎡
20階 9490万円 坪単価527万円

Lタイプ 3LDK 72.49㎡
20階 11890万円 坪単価542万円

[中央区 パークタワー勝どきサウス ※前回の販売期]

SS-61Be’タイプ 2LDK 61.60㎡
47階 8030万円 坪単価430万円

SS-72Bswタイプ 3LDK 72.38㎡
25階 9210万円 坪単価420万円

SN-77Ee’2タイプ 3LDK 80.00㎡
45階 10190万円 坪単価421万円

最後にもう1回!!

ザ・タワー十条は希少性あって良い出物なのです。でも、でも、これだけ他に選択肢があってもザ・タワー十条なのか?!ということです。そこに尽きると思います。

まぁ…来年は「ザ・タワー十条、買いです!!」と言っているかもですが…だって後発の赤羽、大山、東池袋などなど、条件良い立地の新築マンションは安く出てこないでしょうから…

売り手だってマーケティングなしに価格設定しているわけではないですからね…「近隣の後発は高いよ」というサインなのかもしれません。

今は都心やビックターミナルにも数多くの住宅がある時代です。それに対応してスーパーマーケットだって増えています。保育園もあります。近郊・郊外のパワーある駅で価格抑えて~というなら話はまったく別ですが、ザ・タワー十条に坪単価475万円出すなら、もっと都心部にしがみついたほうが良いと私は思ってしまいます。でも、十条愛ある方からすれば「ハッ?」と思うのもわかります。私のブログは広域検討されている方が多く見てくださっているため、その方々へ向けて「新築でも港区で買えますし、中古なら池袋や西新宿、文京区などの一部山手線内も買えますからそちらのほうがおすすめしやすいです~」とお伝えしているだけです。

まぁ…こんなこと書かなくても私の読者様(ザ・タワー十条の検討をきっかけに知っていただいた方を除く)でザ・タワー十条を買う人はかなり少ない、というかいないと思いますが。(あくまで今時点でのお話しであり、マーケットが変わればおすすめになることもあります。今なら他の選択肢がおすすめということです。)

動画もご覧ください!

■ザ・タワー十条 オンライン見学後のファーストインプレッション

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これまでの記事

ザ・タワー十条 予定価格と間取り ウェビナー視聴(2022.04.17)

ザ・タワー十条 価格は?! 近隣駅最寄りの中古マンション相場(2022.01.13)

ザ・タワー十条 価格は?! 現地を見てきました!(2020.05.28)

十条駅再開発でタワーマンション建設へ 埼京線も高架化へ 新日鉄興和不動産と東急不動産が事業主(2015.02.21)

アーバンガール その241 十条駅再開発×自転車の乗る女子高生さん!!(2015.03.18)

アーバンガール その240 十条駅再開発×女子高生さん 十条駅西口地区第一種市街地再開発事業(2015.03.15)

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2 件のコメント

  • 私もweb商談会に参加したのですが、
    率直に高いと思ってしまいました…

    もっと安い湾岸買えるしなぁ
    山手線内側も買えるとなるとここを検討する余地はなさそうですね…

    • yoshiki様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      立地の魅力はかなり大きいですし、価格が高いとはいえリセールバリューにも期待がしやすいのですがおっしゃる通りで今時点であれば他の選択肢も多いわけでよほど十条にこだわりない限りはおすすめしにくいです。
      ただ、それはあくまで今時点でのお話しであり、販売が開始される9月頃には私自身も「おすすめ!!」となっている可能性大です。

      今時点の他の選択肢が高くなったり完売したり、そして新発の新築マンションが高い…

      そのためyoshiki様にできるアドバイスとしては「今すぐ他を買うべき」ということです。
      そうしないと結果としてザ・タワー十条に戻ってくることになるかもしれません。

      今はおすすめできないとはっきり書きましたが、販売開始される頃にはおすすめと書くことになると思います。

      2022年5月時点 広域検討者さよなら価格 ← 現在
      2022年9月時点 広域検討者ウェルカム価格 ← 予想

      引き続きよろしくお願いいたします。

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