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今回ご紹介するのはプレイズ北千住です！
［物件概要］
売主：三交不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：53.46㎡～70.14㎡
総戸数：78戸
規模：14階建て
交通：東京メトロ千代田線・日比谷線・JR常磐線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス「北千住」駅徒歩13分
所在地：東京都足立区千住桜木一丁目
竣工予定：2020年2月下旬
駐車場：24台
自転車置場：143台
バイク置場：4台
地図はこちらです↓
画像出典：プレイズ北千住公式HP
北千住駅から徒歩13分ということで駅距離はありますが駅前の相場が庶民では買えない価格帯になっているエリアにおいては庶民の味方的存在となる新築マンションとなります。
駅近トレンドがゆえに駅近の分譲マンション相場はどんどん上がり昨年北千住駅徒歩5分で供給されたパークホームズ北千住アドーアは坪単価約325万円、70㎡換算で約7000万円近い価格での販売となりました。立地条件も良く、スーパーマーケットとの一体開発ということでスムーズに完売しましたが7000万円となれば高額マンションの部類に入れてもなんら違和感ない価格帯です。
同時期に供給となる千住ザ・タワーは南向き中層階で坪単価370万円ほどの予定ですから平均坪単価としてもパークホームズ北千住アドーアを超えるのはほぼ間違いありません。
もちろん高額のマンションほど立地条件が良いことが多いため資産性を重視するのであればパークホームズ北千住アドーアのようなマンションを購入するほうが手堅く、一概には言えないのですが低価格のマンションというのは値下がりやすいことも多くなります。しかしながらみんながみんな7000万円のマンションを購入して支払っていけるわけではありませんから庶民の味方的マンションというのは必要だと思っています。
とはいえ安かろう悪かろうでは困ってしまうわけでなんらかしらの強みは必要となるわけですがプレイズ北千住は物件名の通り正真正銘の北千住駅最寄りとなります。駅距離はあるのだけども最寄り駅の力が強いというのは利便性はもちろん資産性にも影響してきます。力のない駅から徒歩13分と力のある駅から徒歩13分とでは大きな違いがあるということです。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70.14㎡
3階 4600万円台 坪単価216万円
7階 5000万円台 坪単価万235円
Bタイプ 3LDK 65.40㎡
画像出典：プレイズ北千住公式HP
7階 4500万円台 坪単価227万円
11階 4800万円台 坪単価242万円
Dタイプ 2LDK 53.46㎡
画像出典：プレイズ北千住公式HP
Eタイプ 3LDK 65.40㎡
5階 4300万円台 坪単価217万円
11階 4700万円台 坪単価237万円
Fタイプ 3LDK 70.14㎡
画像出典：プレイズ北千住公式HP
11階 5400万円台 坪単価254万円
両妻住戸ではダイナミックサッシを採用しており足元から窓ガラスが広がり開放感があります。ダイナミックサッシ採用住戸がモデルルームとなっています。下から上まで窓面のダイナミックサッシ・・・いいですね～。
階数にもよりますが天井高も頑張っています。2階～4階が2600mm、5階～8階が2550mm、9階以上が2500mmです。
管理費も予定ではありますが㎡あたり230円は切りそうとのことでした。
設備仕様はすべての水が浄水となる良水工房を採用、玄関部に通風窓を設けています。ディスポーザーはありません。
周辺相場を確認しましょう！
・レクセルマンション北千住 2003年築 千住桜木1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円
・アデニウム北千住 2011年築 千住桜木1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約190万円
駅距離があるものの駅力があることで徒歩10分を超える築7年から築15年のマンションでさえ値下がっていません。当然ながら販売された時期が違いますから今の市況で供給されるプレイズ北千住が築7年から築15年経過したときに新築時より値上がるということではありませんが周辺相場の底堅さは安心材料の一つとなるでしょう。
上記相場からプレイズ北千住の将来価値を予想すると
Fタイプ 3LDK 70.14㎡ 5階 4700万円台(新築時) → 4250万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
エントランスのアプローチがうまいですね。大通り沿いのマンションだとエントランスドア自体が道路に近い物件が多いのですがしっかりとセットバックして植栽計画を豊かなものとしています。
ごみ置き場がエレベーターホールの真横にあるためごみ捨て導線が良く、それでいてごみ置き場の扉とは別にもう一つ扉があるため臭い漏れの心配もほとんどありません。これは愛を感じますね。素晴らしいです。
建設地
【住むレーション】
［常磐快速線］
北千住 8:02発
上野 8:13着
東京 8:20着
新橋 8:24着
品川 8:30着
［千代田線］
北千住 8:00発
大手町 8:17着
日比谷 8:21着
霞ヶ関 8:23着
乃木坂 8:29着
明治神宮前 8:34着
代々木上原 8:38着
［日比谷線］
北千住 8:00着
上野 8:11着
秋葉原 8:15着
銀座 8:31着
霞ヶ関 8:36着
六本木 8:42着
恵比寿 8:48着
中目黒 8:51着
［スカイツリーライン］
北千住 8:06発
とうきょうスカイツリー 8:22着
浅草 8:26着
［スカイツリーライン→半蔵門線］
北千住 8:01発
押上 8:16着
大手町 8:32着
半蔵門 8:40着
渋谷 8:50着
［つくばエクスプレス］
北千住 8:00発
浅草 8:05着
秋葉原 8:11着
北千住 8:03発
つくば 8:48着
5路線利用できるのは北千住駅の強みですね。台風などで公共交通機関が乱れることがありますがJRに比べて地下鉄や私鉄は頑張って運行してくれることも多いですから動いている路線を探して帰宅という選択肢ができるのは強みです。まぁそういう日は出歩かないに越したことはないのですがどうしても仕事へ行かなければならない状況だってありますから最寄り駅に5つの路線が通っているというのは魅力的でしょう。
バス停が目の前(北千住駅方面は反対車線)にあります。
住むレーションで往復してみましたがとくに帰りは便利だなぁ～と感じました。北千住駅のバス乗り場はデッキ下にあるため駅から傘いらず(商業施設経由など)でバスに乗り込めますし、物件最寄りのバス停で降りればすぐにエントランスとなります。
［都営バス］
千住竜田町 8:04発
北千住駅前 8:11着
千住竜田町 8:03発
王子駅前 8:40着
［東武バス］
千住竜田町 8:00発
北千住駅 8:11着
北千住方面は平日朝8時台合計17本と運行本数も多くなっています。
【総評】
駅距離がある場合においては駅から離れただけの価値があるかが大きなポイントになりますから駅徒歩13分でありながらも大通り沿いというのは大きな弱点とはなります。
しかしながら大通り沿いではあるものの駅前エリアとの価格差はもちろんですがリバービュー(一部住戸)、公園近接、川沿いのテラス近接、少し歩けば住宅街(マンションが乱立していないためライバル物件が少ない)と強みもあります。
大通り沿いではあるもののバルコニー面から見ると背中側となりますし、大通り沿いを植栽豊かにしているため目立つ存在となります。目立つ存在ということは将来的に指名買いがおこる可能性もあることでしょう。ましてや小学校も近いため周辺で賃貸マンションに暮らすファミリーの目にもとまりやすいでしょう。
川沿いでないためリバービューは一部住戸となってしまいますが川沿いになってしまうと今度は大通りから離れて交通利便性が悪くなってしまうエリアですが大通り沿いであるがゆえにバス停も目の前にあるなど開放感と交通利便性のバランスが取れています。
大学もあるエリアですから若者も多く、北千住のポテンシャルは今後も高まっていくことでしょう。
中古マンションも検討できるようであれば千住大橋や牛田・京成関屋あたりの大規模マンションもおすすめです。北千住駅徒歩圏内でありながら近くにも別の駅があるというのは強みになります。
下記がおすすめしやすい中古マンションとなります。
・イニシア千住曙町 2009年築 千住曙町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円
・オーベルグランディオ千住大橋 2012年築 千住橋戸町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約195万円
・オーベルグランディオ千住大橋エアーズ 2014年築 千住緑町1 新築時の坪単価175万円 現在の坪単価約200万円
・シティハウス千住大橋ステーションコート 2014年築 千住橋戸町 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約205万円
・アクアヴィスタ 2015年築 千住橋戸町 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約210万円
千住大橋駅最寄りとしてはアクアヴィスタがリバーサイドで開放感があり立地としてはおすすめであるのですが後ろ側のオーベル2棟がディスポーザー完備、自走式駐車場であるのに対してディスポーザーなしの機械式駐車場というデメリットがあります。
開放感優先・・・アクアヴィスタ
ディスポーザー、自走式駐車場優先・・・オーベル2棟
駅近優先・・・シティハウス
という選び方が良いでしょう。
牛田と京成関屋最寄りのイニシア千住曙町はディスポーザー完備、自走式駐車場でありながらリバーサイドとバランスが良いです。
商業施設に関しては千住大橋駅前にポンテポルタ、牛田・京成関屋駅前にグルメシティがありますからどちらも日常の買い物は便利ですが千住大橋駅のほうが充実(商業施設が大きい)しています。また、イニシア千住曙町は背中側とはいえ大通り沿いではありますので街の綺麗さでは一体整備された千住大橋のほうが優れています。
イニシア千住曙町は管理組合が活発であるため雑誌やテレビなどメディアにもちょくちょく出てきますので聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。某有名ブロガーさんが住んでいることでも有名です。(本人公表済み)
プレイズ北千住を検討の方は合わせてご検討されてみてはいかがでしょうか。
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