今回ご紹介するのはリビオレゾン王子飛鳥山です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
施工:山田建設
価格:3298万円〜5998万円
専有面積:31.51㎡~56.51㎡
総戸数:36戸
規模:14階建て

交通:
JR京浜東北線「王子」駅徒歩4分
東京さくらトラム(都電荒川線)「飛鳥山」駅徒歩1分
東京メトロ南北線「王子」駅徒歩6分・「西ケ原」駅徒歩8分

所在地:東京都北区滝野川1丁目
竣工予定:2019年12月上旬

駐車場:平置き2台 月額:28000円
自転車置場:40台 月額:上段200円・下段400円
バイク置場:2台 月額:2500円

管理費(月額)11910円〜21360円
修繕積立金(月額)4090円〜7340円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン王子飛鳥山公式HP

王子駅の西側で飛鳥山公園隣接(通りを挟んで)の新築マンションは久しぶりの供給となります。

王子駅へは飛鳥山公園を経由することもできますから散歩感覚で歩くことができます。シングル向け住戸メインでありながらも東向き住戸からは飛鳥山公園の緑を望むことができ、バルコニーはクリアガラスの手摺を採用していますから開放的な眺望となります。

都電荒川線の飛鳥山停留所に隣接しており徒歩15秒くらいです。王子駅まで徒歩4分ですから都電に乗るほどではないものの王子駅からの道のりは坂道ですから雨の日などは乗車することで楽になるでしょう。都電を降りたら15秒後にはエントランスホールに着きます。

大通り沿いですし都電も真横ですから窓を開ければ音は気になるでしょうけどもシングルメインですから検討者からすれば大きなデメリットとはならないでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き(都電荒川線)]

Bタイプ 1LDK 31.58㎡
2階 3298万円 坪単価345万円

[北東向き(本郷通り・飛鳥山公園ビュー)]

A2・A2´タイプ 1LDK 31.51㎡

画像出典:リビオレゾン王子飛鳥山公式HP

2階 3398万円 坪単価356万円
3階 3458万円 坪単価362万円
4階 3478万円 坪単価364万円
5階 3498万円 坪単価367万円
6階 3658万円 坪単価383万円
7階 3678万円 坪単価385万円
8階 3698万円 坪単価388万円
9階 3758万円 坪単価394万円
10階 3778万円 坪単価396万円
11階 3798万円 坪単価398万円

A1・A1´タイプ 1LDK 31.51㎡
2階 3348万円 坪単価351万円
3階 3438万円 坪単価360万円
4階 3478万円 坪単価364万円
5階 3498万円 坪単価367万円
6階 3658万円 坪単価383万円
7階 3678万円 坪単価385万円
8階 3698万円 坪単価388万円
9階 3758万円 坪単価394万円
10階 3778万円 坪単価396万円
11階 3798万円 坪単価398万円

Cタイプ 2LDK 56.51㎡

画像出典:リビオレゾン王子飛鳥山公式HP

12階 5998万円 坪単価350万円
13階 6148万円 坪単価359万円
14階 6298万円 坪単価368万円

全部屋角住戸です。シングル向け住戸でもそこそこスパンが取れており、柱のでっぱりは気になるものの洋室のウォールドアを完全に収納できますから開放して広く使うこともできます。

水回りの広さも確保されています。キッチンはオレンジページとのコラボキッチンとなっており使い勝手が良いよう工夫がなされています。

12階~14階にはワイドスパンの2LDKがあります。寝室となるであろう洋室1の形状が綺麗ですし、浴室に窓があったりとなかなか良い間取りです。収納力もそこそこありますし単価は高いなりに条件は良いですね。

ただ、王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスの飛鳥山公園ビュー住戸が坪単価330万円ほどですから新築にこだわないのであればグレード感や駅距離などトータルで見て王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスのほうがおすすめしやすいことはたしかです。標高はリビオレゾン王子飛鳥山のほうが高いですから低層階でも眺めは良好です。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイナシティ王子 2007年築 滝野川2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からリビオレゾン王子飛鳥山の将来価値を予想すると

A2・A2´タイプ 1LDK 31.51㎡ 5階 3498万円 → 2300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(王子駅北口→王子駅中央口→建設地)
建設地周辺動画③(建設地→王子駅南口)

【住むレーション】

[都電荒川線]

飛鳥山 8:01発
滝野川一丁目 8:02着
西ヶ原四丁目 8:03着
新庚申塚 8:05着
庚申塚 8:07着
巣鴨新田 8:08着
大塚駅前 8:11着
向原 8:15着
東池袋四丁目 8:17着
都電雑司ヶ谷 8:19着
鬼子母神前 8:20着
学習院下 8:22着
面影橋 8:24着
早稲田 8:27着

飛鳥山 8:04発
王子駅前 8:07着
栄町 8:11着
梶原 8:12着
荒川車庫前 8:14着
荒川遊園地前 8:17着
小台 8:20着
宮ノ前 8:22着
熊野前 8:24着
東尾久三丁目 8:27着
町屋二丁目 8:29着
町屋駅前 8:31着
荒川七丁目 8:33着
荒川二丁目 8:35着
荒川区役所前 8:36着
荒川一中前 8:37着
三ノ輪橋 8:39着

[京浜東北線]

王子 8:00発
上中里 8:02着
田端 8:05着
西日暮里 8:06着
日暮里 8:08着
鶯谷 8:10着
上野 8:13着
御徒町 8:15着
秋葉原 8:17着
神田 8:19着
東京 8:22着
有楽町 8:24着
新橋 8:26着
浜松町 8:28着
田町 8:31着
品川 8:34着

王子 8:02発
東十条 8:04着
赤羽 8:07着
川口 8:10着
西川口 8:13着
蕨 8:15着
南浦和 8:20着
浦和 8:23着
北浦和 8:25着
与野 8:27着
さいたま新都心 8:29着
大宮 8:32着

[南北線(赤羽岩淵から埼玉高速鉄道線直通)]

王子 8:01発
西ヶ原 8:02着
駒込 8:05着
本駒込 8:08着
東大前 8:10着
後楽園 8:13着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:18着
四ツ谷 8:20着
永田町 8:23着
溜池山王 8:25着
六本木一丁目 8:28着
麻布十番 8:31着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着

王子 8:03発
王子神谷 8:05着
志茂 8:07着
赤羽岩淵 8:09着
川口元郷 8:13着
南鳩ヶ谷 8:16着
鳩ヶ谷 8:18着
新井宿 8:21着
戸塚安行 8:24着
東川口 8:26着
浦和美園 8:30着

交通利便性は高いですがスーパーマーケットが王子駅近くまで行かないとないため日常の買い物利便性は低めです。駅は近いのですが王子駅からの帰り道は上り坂ですから荷物を持ちながらだと楽ではないですね。

【総評】

シングル住戸にしてはリセールバリューに期待がしにくいものの満足度は高いでしょう。

賃料がそこまで強くないエリアのため㎡3500円と考えても31㎡で11万円弱ですからフルローンで購入したときの支払いとほぼ同じなんですよね。。。将来的には維持費も上がるわけで貸した場合にマイナスとなりかねないレベルです。

それもあってか住み心地を高めるためにキッチンをオリジナルのものとしたり細かい工夫は見受けられます。

現状販売中ではありますがモデルルームを設けていません。竣工後に現地建物内モデルルームをオープンさせて本格的に販売活動をする予定とのことです。

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