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今回ご紹介するのはイニシア横浜桜木町です！
［物件概要］第1期1次
販売戸数30戸
売主：コスモスイニシア
施工：大豊建設
価格：4098万円～7298万円
専有面積：37.50㎡～64.63㎡
総戸数：120戸（うち事業協力者住戸4戸・事業協力者店舗5戸含む）
規模：10階建て
交通：京浜東北線「桜木町」駅徒歩4分 ブルーライン「桜木町」駅徒歩2分 みなとみらい線「馬車道」駅徒歩9分 京急線「日ノ出町」駅徒歩5分
所在地：神奈川県横浜市中区野毛町二丁目
竣工予定：2020年2月下旬
駐車場：機械式24台 月額22000円～25000円
自転車置場：113台（2段ラック式）月額200円・300円
バイク置場：2台 月額2000円
管理費：9800円～17000円（月額）
修繕積立金：5300円～9000円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：イニシア横浜桜木町公式HP
野毛と言えばザ・スカイクルーズタワーやシティハウス横濱野毛山公園(どちらもアドレスは日ノ出町)の供給が記憶に新しいところですがイニシア横浜桜木町は桜木町寄りのため野毛の雰囲気が苦手な方でも検討しやすい立地条件となります。
野毛は好き嫌い分かれる街かとは思います(好きな人にはたまらない)が物件までの道のりはパチンコ屋さんなどがあるもののそこまで飲み屋さんはなく物件から先の日ノ出町方面に集中しています。
エントランスは大通り側となるため野毛に興味がなくとも桜木町やみなとみらいに近い平坦な立地(桜木町駅から近い物件は平坦でないことも多い)を求める方にも合う立地となります。
JR桜木町駅までの道のりは信号で足止めくらいそうであれば野毛ちかみちを経由することもできます(市営地下鉄利用なら野毛ちかみち利用)から便利です。実際に歩いてみましたが野毛ちかみち経由で4分半ほど、地上経由(信号にあまり引っ掛からなかった)で4分弱でしたから近いですね～。馬車道駅、関内駅へも容易に行き来できますし、みなとみらいも徒歩圏内ですから休日の買い物も便利です。
自転車があると便利な街ですからレンタサイクルを12台設けています。総戸数115戸(店舗除く)にしてはゆとりある設置率です。
エントランスは二層吹き抜けとして存在感あるものとしています。エントランス前には都市計画道路があるため買収の際には植栽部分をもってかれてしまいますがどのみち歩道を広くするための都市計画道路ですから大きなデメリットとはならないでしょう。エントランスホールの吹き抜けでない部分の上部にはWi-Fi完備のラウンジが設けられています。
建物基礎部は重圧感ある色合いとして上層階はガラス手摺やアルミ金属手摺を横はもちろん縦にも使い分け、さらには北側を逆梁とすることで眺める位置により印象が変わる面白さもあります。
外観デザインはかなり力の入ったものとなっていますね～。かっこいい。
ただし、1階部分には店舗スペースが5店舗あり、その店舗次第でマンションの印象も大きく変わることは注意が必要です。(完成予想図はシャッターが下りた状況です)
価格と間取りの一部を共有いたします！
※2LDKは予定価格
［西向き］
Aタイプ 1DK＋S 49.2㎡
3階 4758万円 坪単価319万円
Bタイプ 1LDK 39.58㎡
7階 4248万円 坪単価354万円
Cタイプ 1LDK 37.50㎡
9階 4268万円 坪単価376万円
Dタイプ 3LDK 64.63㎡
画像出典：イニシア横浜桜木町公式HP
［南向き］
Eタイプ 2LDK 52.47㎡
2階 5298万円 坪単価333万円
3階 5398万円 坪単価340万円
4階 5498万円 坪単価346万円
5階 5528万円 坪単価348万円
7階 5588万円 坪単価352万円
9階 5698万円 坪単価359万円
Fタイプ 2LDK 52.65㎡
2階 5398万円 坪単価338万円
3階 5498万円 坪単価345万円
5階 5628万円 坪単価353万円
6階 5658万円 坪単価355万円
8階 5718万円 坪単価359万円
9階 5798万円 坪単価364万円
［東向き］
Gタイプ 3LDK 64.05㎡
9階 7148万円 坪単価368万円
10階 7198万円 坪単価371万円
Hタイプ 2LDK 54.70㎡
3階 5538万円 坪単価334万円
4階 5638万円 坪単価340万円
6階 5768万円 坪単価348万円
9階 5858万円 坪単価354万円
10階 5938万円 坪単価358万円
Iタイプ 2LDK 57.78㎡
画像出典：イニシア横浜桜木町公式HP
3階 5798万円 坪単価331万円
5階 5998万円 坪単価343万円
8階 6088万円 坪単価348万円
9階 6118万円 坪単価350万円
Jタイプ 2LDK 59.78㎡
2階 5798万円 坪単価320万円
3階 5998万円 坪単価331万円
4階 6098万円 坪単価337万円
5階 6198万円 坪単価342万円
6階 6228万円 坪単価344万円
7階 6258万円 坪単価346万円
8階 6288万円 坪単価347万円
10階 6398万円 坪単価353万円
［北向き］
Kタイプ 1LDK 41.72㎡
6階 4378万円 坪単価346万円
Mタイプ 1LDK 41.2㎡
5階 4298万円 坪単価344万円
9階 4418万円 坪単価354万円
平均坪単価は約350万円となります。
コンパクト多めですがイニシアイオブランドではありません。コンパクトオンリーのイニシア新宿早稲田でさえイオは付かなかったですからイオブランドはお休みでしょうか。
クリオレジダンス横濱ザ・マークスもプラウド横浜桜木町も坪単価300万円前半ですから狭いお部屋が多いことを考慮すれば新築マンションとしては違和感ないでしょう。もちろん超然怒涛の買いマンションであったザ・タワー横浜北仲と比べてはダメですよ(笑)
ザ・タワー横浜北仲は2LDK、54㎡でも坪単価300万円前半からありましたし、44㎡の1LDKでもイニシア横浜桜木町より安い坪単価340万円もありましたし・・・だーかーらー比べちゃダメだって(笑)
ザ・タワー横浜北仲みたいな神物件の印象が残っているエリアだと後発を購入する勇気が湧きにくいのはたしかですよね。逃した魚は大きかったと思っている方も多いのではないでしょうか。
ザ・タワー横浜北仲、育ってます！
カッコよすぎるっ！！
カッコよすぎるー！！！！！！ pic.twitter.com/FlY9onX2UY
— マンションマニア (@mansionmania) 2019年6月17日
ただ、イニシア横浜桜木町も間取りなどなど頑張っています。
北向きの1LDKは柱の食い込みも少なく、収納力も豊富です。また、すべての1LDKでお風呂サイズが1416となっています！1418に比べれば若干狭いですが1LDKとしては十分でしょう。キッチンも三ツ口コンロ＆食洗機、シンクの大きさも広めのお部屋と同じという贅沢っぷりです。これはイニシアらしいですね。素晴らしい。
狭めのお部屋になると水回りがコンパクトになりがちですが今回は一般的なファミリー向けイニシア物件と同じ広さを確保しています。
Dタイプの3LDKは洗濯機置き場をキッチン横(扉あり)とするなど(好き嫌いは分かれるでしょうけども洗濯機が見えないことで生活感が出にくい)マンション内で間取りの種類が多く選ぶ楽しみもあるでしょう。
それでもいつものイニシアよりかは窮屈感ある間取りも多く、条件良い間取りと条件悪い間取りの差がしっかりと出てしまっています。(いつものイニシアは条件悪い間取りがないことが多い)
ディスポーザーはありませんが食洗機、水回り天板シーザーストーン、ミストサウナ、浴室扉ダブルハンガー、洗面鏡下モザイクタイル、框付き三面鏡、ローシルエットトイレ・手洗いカウンターなど単価なりのものとなっています。ただ、玄関前カメラ付きインターホンは付けてほしかったですね。天井高は2400mmと低く、サッシ高も低めですがリビングと隣の洋室が連窓となっているため圧迫感はそれほどないでしょう。北向き住戸は眺望面が向かいのマンションとこんにちはできつきつですが逆梁のためサッシが15cmほど高くなります。構造は二重床・二重天井です。
各戸共用廊下にユーティリティスペースを設けています。こちらはいわゆるトランクルームではあるのですが＋αの機能としてクリーニングの宅配サービスや指定業者の宅配にも対応しています。一般的には宅配クリーニング利用時は1階の共用宅配BOXに預けなければならず、仕事を終えて自宅に帰りYシャツを脱いでしまうとわざわざ1階に降りるのが面倒で結局翌日の朝の通勤前に慌ただしく預けていくというパターンになりがちですが自室の玄関前であれば部屋着でサクッと預けられますからこれは便利そうですね～。
眺望面は囲まれ感がありますから東向き以外はけっこうきついですね。北向きは完全にこんにちわ、西向きは大通り向かいに商業施設＆マンション。南向きも向かいにマンション、東向きは唯一抜けてきます。
周辺相場を確認しましょう！
・カスタリア桜木町 2001年築 野毛町3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約230万円
・アイマークス横浜桜木町 2008年築 花咲町1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約260万円
上記相場からイニシア横浜桜木町の将来価値を予想すると
Kタイプ 1LDK 41.72㎡ 6階 4378万円 → 3680万円（築10年時）
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
建設地周辺動画①(建設地周辺)
建設地周辺動画②(建設地から桜木町駅)
【住むレーション】
［京浜東北線］
桜木町 8:08発(始発)
横浜 8:12着
東神奈川 8:15着
新子安 8:18着
鶴見 8:22着
川崎 8:26着
蒲田 8:31着
大森 8:35着
大井町 8:38着
品川 8:41着
田町 8:45着
浜松町 8:47着
新橋 8:50着
有楽町 8:52着
東京 8:54着
桜木町 8:03発
関内 8:05着
石川町 8:07着
山手 8:09着
根岸 8:12着
磯子 8:15着
新杉田 8:17着
洋光台 8:21着
港南台 8:23着
本郷台 8:26着
大船 8:30着
［横浜市営地下鉄ブルーライン］
桜木町 8:03発
関内 8:04着
伊勢佐木長者町 8:06着
阪東橋 8:07着
吉野町 8:09着
蒔田 8:11着
弘明寺 8:13着
上大岡 8:15着
港南中央 8:17着
上永谷 8:20着
下永谷 8:22着
舞岡 8:24着
戸塚 8:26着
踊場 8:29着
中田 8:30着
立場 8:32着
下飯田 8:35着
湘南台 8:38着
桜木町 8:02着
高島町 8:04着
横浜 8:06着
三ッ沢下町 8:08着
三ッ沢上町 8:10着
片倉町 8:13着
岸根公園 8:15着
新横浜 8:17着
北新横浜 8:20着
新羽 8:21着
仲町台 8:24着
センター南 8:27着
センター北 8:29着
中川 8:31着
あざみ野 8:35着
［みなとみらい線→東横線→副都心線］
馬車道 8:13発
みなとみらい 8:14着
横浜 8:18着
菊名 8:27着
日吉 8:33着
武蔵小杉 8:37着
自由が丘 8:43着
中目黒 8:50着
渋谷 8:54着
新宿三丁目 9:02着
池袋 9:10着
［京急線］
※平日の朝ラッシュ時にはエアポート急行(空港方面)の運行なし
日ノ出町 9:25発
横浜 9:29着
仲木戸 9:32着
神奈川新町 9:33着
京急鶴見 9:40着
京急川崎 9:43着
京急蒲田 9:48着
糀谷 9:50着
大鳥居 9:52着
穴守稲荷 9:54着
天空橋 9:55着
羽田空港国際線ターミナル 9:57着
羽田空港国内線ターミナル 10:00着
日ノ出町 8:08発
井土ヶ谷 8:11着
弘明寺 8:13着
上大岡 8:15着
杉田 8:19着
能見台 8:23着
金沢文庫 8:26着
金沢八景 8:31着
六浦 8:33着
神武寺 8:36着
新逗子 8:39着
京浜東北線の桜木町駅は始発設定もありますから座っての通勤も可能です。
建設地の道路向かいにはちぇるる野毛があり地下にスーパーマーケットが入っていますし、桜木町駅周辺にも買い物施設は数多くありますから日常はもちろん休日の買い物にも困ることはないエリアですね。
【総評】
お安くはないですがイニシアらしさが溢れています。
1LDKでも水回りがしっかりと確保されている物件は少ないのが現実です。1LDKを探していたけども水回りの物足りなさを妥協していた方からすればストライクとなるかもしれません。ただ、そこまで頑張るなら戸数的にもディスポーザーを採用しても良かったかもしれないですね。貸す分にはないほうがいい(ディスポーザーがあってもそこまで賃料を上げられない割に維持費がかかる)のですが。
駐車場は屋内機械式でターンテーブルを使うかたちとなりますがエントランスホールに繋がる扉があるため車が汚れないことはもちろん入出庫の際雨に濡れずに済みます。
共用廊下は内廊下、10階建ての115戸に対してエレベーター2基ですからシングルが多いことを考慮すれば待ち時間は極めて少ないことが想像つきますし、その割には管理費も抑えめですからコストパフォーマンスも高めです。
外観デザインも素敵なものとなっていますから売却時や賃貸募集時も決まりやすい(エントランスホールの豪華さは中古になった際の動きに大きな影響を与えます)ですからお若い方のとりあえずの1件目にもおすすめです。
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