ザ・パークハウス 板橋本町　価格と間取り　板橋宿らしいエントランスアプローチ

今回ご紹介するのはザ・パークハウス板橋本町です！

［物件概要］第一期販売戸数21戸

売主：三菱地所レジデンス
施工：川口土木建築工業
価格：8298万円～9998万円
専有面積：68.10㎡・71.88㎡
総戸数： 78戸（募集対象外住戸18戸含む）
規模：19階建て
交通：都営三田線「板橋本町」駅徒歩7分　都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩10分
所在地：東京都板橋区本町
竣工予定：2026年11月上旬
引き渡し予定：2026年12月下旬

駐車場：20台(機械式17台、障がい者優先用1台、来客用平置1台、来客用兼宅配車等用平置1台) ［募集対象外住戸分1台、駐車場優先権付住戸対象7台含む]［月額25000円～30000円　電気自動車充電設備使用料：3500円(月額)］
自転車置場：114台［月額400円～1000円］
ミニバイク置場：8台［月額3000円］

管理費(月額)22550円・23800円(月額)
修繕積立金(月額) 14310円・15100円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス 板橋本町公式HP

都営三田線の板橋本町駅から中山道もしくは旧中山道を経由して板橋区役所方面へ徒歩7分、旧中山道沿いに位置しています。

板橋本町駅は駅前ロータリーがなく駅の出入口を出ればすぐ大通りとなるがゆえに駅に近い物件が多いためこのエリアにおいて徒歩7分はあまり武器にならないわけですが都心寄りの板橋区役所前駅も徒歩10分になることは使い勝手が良さそうですね。

ただ、以前ご紹介したイニシア板橋桜レジデンスに関しては板橋本町駅と板橋区役所前駅の間という点は共通しているものの石神井川沿いで南向き比率が高かったというわかりやすいストロングポイントがありましたからそちらと比べてしまうと立地面では劣ってくると言っても違和感はないでしょう。

また、この駅距離になると『それなら人気の加賀エリアの中古もありだよね』となってしまう方も少なくないでしょう。(板橋本町駅に近いのであれば加賀物件とは差別化が大きいと言えるが駅徒歩7分となればそこまで大きな差を感じにくい)

日常の買い物に関しては仲宿商店街の個人店はもちろんライフが徒歩4分、よしやセーヌが徒歩7分、2024年3月にオープンした板橋本町駅近くのオーケーが徒歩5分など選択肢が充実しています。自転車であれば大山、池袋エリアも行き来が容易です。買い物事情は加賀エリアに住まうよりもだいぶ便利です。

通学校は加賀小学校で徒歩8分、加賀中学校で徒歩11分です。近いというほどではないですがいわゆる人気学区です。

東板橋公園・板橋こども動物園が徒歩9分など公園事情も良いですし、石神井川が近いためサクライロノキセツもとても楽しみですね！

ただ、武蔵野台地ではありますが石神井川が近いためピンポイントではないものの周りはハザードマップで色がついてしまっています。

また、なだらかではあるのですがエリア内では低地となるため両駅とも少々上り坂となります。

建設地は東と西の一部、南の路地が接道しています。従前はいくつかの低層の建物があり一部地権者住戸となっています。

東側の旧中山道沿いの喫茶店部分が残ってしまっているのが少々惜しいですがそれを活かして住戸棟を西に寄せて旧中山道とのアプローチを長めに確保してくれています。

そのアプローチは石畳にライティングされた塀を設けるなど板橋宿らしいものとなっていますし、その先のエントランスホールも二層吹き抜けで大窓からは両サイドの植栽を自然と望めるのも良いですね。

エントランスホールはメールコーナー一体型であくまで通り道という空間にはなってしまうものの江戸時代の地図をトレースしたオブジェもこのエリアらしくて素敵ですし、吹き抜け上部の二階には集会スペース兼のホールを設けているなど総戸数78戸にしてはゆとりある共用空間となっています。

外観デザインに関しても正面部分はガラス手摺に住戸境の縦ラインを茶系とするなどしてくれていますがやはり一番目立つ背中側がとくにカッコいいですね。

背が高いこともありエレベーターホールをしっかりと設けているため自然と立体感が生まれますし、そのエレベーター周りを茶系としてそれを白で囲んでいるのもとてもおしゃれです。

建築デザイン監修はインタープラン・デザインセンターの福田氏ですからこれまでのザ・パークハウス板橋大山など地所レジ物件をなんらかしらの事情で見送ってしまった方も価格以外では十分納得できることでしょう。(価格が高いのは時代の流れなので当時と比べることはナンセンス)

主開口部は南側にイニシア板橋桜レジデンスがあるため西南西、首都高側としています。その首都高まではそれなりに距離がありますし(窓を開けて生活したい方は加賀エリアがおすすめ)、現状では上階であればグッと視界抜けしてきます。眺望が抜ける住戸と抜けない住戸の差が大きいため階数による価格差も大きくなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Dタイプ　3LDK　68.10㎡

画像出典：ザ・パークハウス 板橋本町公式HP

Fタイプ　3LDK　71.88㎡

画像出典：ザ・パークハウス 板橋本町公式HP

平均坪単価は約430万円です。

全体で見ると32㎡台の1LDKもありますがボリュームゾーンとしては3LDK(2LDK＋S含む)です。

70㎡を若干切っている3LDKも多いのですが共用廊下側の柱を外に出しているため有効面積としては食い込みタイプの70㎡と変わらないでしょう。今の時代にしては専有面積調整しておらず『ある程度高値でも売れる』という地所レジらしさが出ています。(おそらくメジャーデべでなければ専有面積調整をしていたはず)

田の字が主ではありますが収納が充実していますし連窓サッシ×ウォールドア完全開放型(垂れ壁もなし)となっているため違和感なく2LDKとして暮らすことができるでしょう。

収納は減ってしまいますがペニンシュラ型キッチンを採用しているプランが多いためリビングに入った時の広さの感じ方は畳数以上となることでしょう。(いろいろなマンションを見てきておりますが同じリビング畳数、同じ形状でもオープンキッチンなのかそうでないのかで広さの感じ方がだいぶ異なる)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン天板クオーツストーン、ミストサウナ、ウルトラファインバブル給湯器、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、ゼッチ基準を満たしているなど充実したものになっています。上階のプレミアム住戸になると廊下床タイル、キッチンタッチレス水栓などグレードアップします。

ただ、この単価帯なら玄関前カメラ付きインターホンは付けてあげるべきだと思うのですが…地所レジさんってそこをコストカットしがちなのですよね…

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート

2015年築　板橋本町駅徒歩3分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約340万円

動き一例

約71㎡
新築時4700万円台
中古時7600万円台

■イニシア板橋桜レジデンス

2021年築　板橋区役所前駅徒歩9分

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約390万円

動き一例

約70㎡
新築時6100万円台
中古時8500万円台

上記相場からザ・パークハウス板橋本町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Fタイプ　3LDK　71.88㎡　8階　9258万円　→　8100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は障害者優先の平置き1台を除きエントランスアプローチ沿いの屋外機械式で設置率約23％です。プレミアム住戸を選ぶと新築時の優先権がついてきます。

駐輪場は屋内で設置率約146％です。

管理費は㎡単価月額約331円、外廊下ですがディスポーザーあり、エレベーターは2基(1基は非常用ですが常時利用できる)ですから今の時代としては違和感はないのですが周辺物件と比べると重たいですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート　総戸数78戸　管理費㎡単価月額約215円

■イニシア板橋桜レジデンス　総戸数152戸　管理費㎡単価月額約201円

【住むレーション】

［都営三田線］

板橋本町　8:05発
板橋区役所前　8:06着
新板橋　8:08着
西巣鴨　8:10着
巣鴨　8:12着
千石　8:14着
白山　8:16着
春日　8:19着
水道橋　8:21着
神保町　8:23着
大手町　8:26着
日比谷　8:29着
内幸町　8:31着
御成門　8:33着
芝公園　8:35着
三田　8:37着
白金高輪　8:40着
白金台　8:42着
目黒　8:45着

鉄道利用としては基本的に都営三田線オンリーとなりますが(埼京線と東武東上線は少々距離がある)、中山道沿いから国際興業バスで池袋駅へ容易にアクセスすることもできます。

【総評】

駅距離という面では優位性がないものの背が高い(約60mはこのエリアでは高いほう)ですし、地所レジらしい板橋宿をリスペクトしたランドスケープ、そして室内の設備面も充実しているなど『新築以外』の魅力も大きい新築マンションと言えるでしょう。

価格に関してはまぁ…新築ですからお高いですね。

とはいえ浮間舟渡が坪単価約360万円、氷川台が坪単価約465万円となれば『板橋本町で坪単価約430万円』は新築比較としては違和感ないのですよね。(すごい時代ですが…これが現実…)

周辺物件と比べた際の今作のストロングポイントとしてはやはり背の高さですから

高層階＝気持ちよく新築を買う価値を見出しやすい

非高層階＝けして悪くないのですが周辺中古マンションとの比較もおすすめ

というのが私なりの印象でした。

もちろん高層階に価格は乗せられてしまっているため高層階が割安という意味ではないですし、非高層階が割高という意味でもないのですが基本的には『中古で買えないものを新築で買う』ほうが新築以外のメリットを感じやすいですからね。

とはいえ板橋本町のような非都心エリアにおいては『良い部屋なら高いお金を出すよ』というゆとりある買い物をできる方ばかりではないですから価格メリットの大きい低層階のほうがむしろ売れるとは思います。(一概には言えないのですが都心は高くても条件良い部屋から売れる、非都心は価格メリットが大きい部屋から売れることも多い)

竣工してみると見た目でのカッコよさでテンション高まることは間違いなく、高い買い物ではあるもののオーナー満足度としては裏切らないのではないでしょうか。

板橋本町でこの価格は高いですけども…繰り返しになりますがこれが現実なのです。(明らかに買い物件であるパークシティ小岩を選べない価値観の方には厳しいラインナップの単価帯)

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