今回ご紹介するのはシティテラス越谷レイクタウンです!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(第1期予定)

売主:住友不動産 タカラレーベン
施工:長谷工コーポレーション
価格:2900万円台~3900万円台
専有面積:70.20m2~83.32m2
総戸数:497戸
規模:地上8階
交通:JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅徒歩12分
所在地:埼玉県越谷市レイクタウン五丁目
竣工:平成29年5月中旬

駐車場:393台[平置392台(うち16台は専用駐車場)、身障者用平置1台]、他に来客用5台 
自転車置場:1004台[2段式(下段スライド式)994台(上段399台、下段595台)、平置10区画(専用自転車置場)] 
バイク置場:14台
ミニバイク置場:19台

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

まずは同マンションの懸念点を。

・駅徒歩12分という距離
・物件目の前の通りに横断歩道がない
・間取りが単調
・ディスポーザーがなく仕様に関してはいわゆる長谷工仕様
・線路が近く電車の音が気になる
・エントランス前の道路がそれなりに交通量がある(土日など抜け道で使われやすい)
・ごみ置き場が一か所のため一番遠いお部屋だと往復10分程度は歩く

一つずつ解説します。

駅徒歩12分という距離と物件目の前の通りに横断歩道がないことは大きく関連しており、仮に物件前の通りに横断歩道ができたらどうなるのか?ざっくりですが徒歩7分程度となります。少なくとも徒歩10分は切りますから徒歩12分で購入したのに徒歩10分を切れば大化けと言えるでしょう。現在の価格設定は徒歩12分でのものですから販売途中に横断歩道ができるようなことがあれば当然値上げも考えられます。

では横断歩道ができる可能性はあるのか?すでに戸建てなどが建ち並び遠回りを嫌う住民が大通りを横断している姿が見受けられます。そこにシティテラス越谷レイクタウンに住まう方々が増えるわけですから事故が発生する前になんらかの対応があるでしょう。もちろん住友不動産としても市に対して横断歩道の設置を要望しています。考えられることは2点で、「横断歩道を設置しない場合は横断できないように柵をしてしまう」もしくは「横断歩道を設置する」のどちらかでしょう。いずれにせよ現状のままでは危険ですからどちらかには事が進むでしょう。仮に横断歩道が設置されればシティテラス越谷レイクタウンの資産価値がグッと上がるため購入者は超ラッキーとなります。

次に間取りが単調、ディスポーザーがなく仕様に関してはいわゆる長谷工仕様な点です。こちらに関しては価格に反映されているので致し方ないと割り切るしかありません。一概には言えませんが同エリアは年収400万円程度の若年層ファミリーも多く検討されるエリアですから豪華に造って価格が上がるよりかは買いやすい価格にするためにグレードを落としたほうが良いというわけです。その代りエントランスの造りは手を抜いていないため全体的にチープな印象はありません。

線路が近い点は二重サッシで対策しています。目の前の道路の交通量と合わせて現地を確認していただければと思います。モデルルーム見学時も希望があれば案内してくれます。

ごみ置き場(24時間利用可)が遠いお部屋を購入する場合は「ついで捨て」を習慣にするしかありません。エントランス近辺にありますから朝の通勤時などにお父さんが捨てることになるのでしょうか。のちのち揉めないために購入前に家族会議が必要かと思います。

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

次に同マンションの優れている点です。

・平置き駐車場
・目に優しい価格帯と管理費
・過去に越谷レイクタウンで分譲されたマンションでは唯一無二のイオンレイクタウンKazeとMori両方に近接
・大雨でも冠水の心配が少ないエリア
・北側が第一種低層住居専用地域
・将来は駅前マンションに?!

グランアルトは自走式でしたがシティテラスは平置き駐車場となっています。設置率は約80%ですから足りない心配はないでしょう。

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

画像出典:シティテラス越谷レイクタウン公式HP

価格に関してはあくまで予定ですが共有いたします。

B-A6`(g) 70.20㎡ 南向き

1階 2999万円 坪単価140万円
4階 3298万円 坪単価155万円
8階 3698万円 坪単価173万円

維持費は管理費と修繕積立金、駐車場などすべて合わせて70㎡換算で2万円弱になる予定とのことでした。この価格だと若い世代でも手が届きやすいですから魅力的な価格に感じるのではないでしょうか。

周辺相場を確認しましょう!

ブリリア越谷レイクタウン 駅徒歩1分 2010年築 坪単価115万円~坪単価155万円程度
D`グラフォート越谷レイクタウン 駅徒歩2分 2009年築 坪単価115万円~坪単価130万円程度
グランアルト越谷レイクタウン 駅徒歩2分 2013年築 坪単価130万円~坪単価155万円程度
ザ・シーズンズグランアルト越谷レイクタウン 駅徒歩4分 坪単価145万円~坪単価160万円程度

シティテラス越谷レイクタウンの将来価値としては近くの通りに歩道が開通すればザ・シーズンズより少し安いくらいで取引されていくことでしょう。

同マンションはイオンレイクタウンKazeとMori両方に近接しており、過去に同エリアで供給されてきた分譲マンションの中ではイオンレイクタウンを一番身近に感じることができます。イオンレイクタウンの事業戦略としてMori側に魅力あるテナントを配置する傾向がありますからMoriに近いというのも魅力的です。駅からの道のりではKazeの店内を経由することができますから駅から現地までの半分は雨に濡れることなく歩くことができます。

越谷は雨に弱いというイメージですが同エリアに関しては調整池があるくらいですから冠水の心配はほとんどありません。実際に以前越谷市の冠水がニュースで話題になった時もレイクタウン周辺は無害でした。ツイートで「まさしく越谷レイクタウン!」なんて話題で盛り上がっていましたがレイクタウン周辺が無害であることを知っている人からすると「なんじゃそりゃ」という状態でした。

南側ではなく北側が第一種住居専用地域では意味ないのでは?と思われるかもしれませんがそんなことはありません。同マンションはお部屋によっては廊下を歩く距離がものすごく長いためその少しの間でも抜けた眺望を見ながら歩けるというのはものすごく大きなことです。一日数分かもしれませんが毎日のこととなれば気持ちよく廊下を歩ける方がいいでしょう。外廊下のメリットは廊下側のお部屋に採光、通風が得られることだけではなく景色を感じながら歩けるというメリットもあります。同マンションであれば北側は永久眺望ですから生涯に渡って気持ちよく歩くことができます。

越谷レイクタウンには鉄道新線が開通する期待性があります。これは豊洲から押上まで開通予定の地下鉄8号線を越谷レイクタウン、野田市を経由して茨城県まで延伸するという計画です。実現の可能性が高いわけではありませんが着工してしまえば10年程度で開通できます。(地下区間が多ければもっとかかります)仮に20年後に着工した場合は30年後ということになります。もし実現した場合は同マンション近接の道路上に駅ができる可能性が高いため「駅前マンション」に化ける可能性も0ではありません。

画像出典:越谷市公式HP

画像出典:越谷市公式HP

30年くらい前に現埼玉高速鉄道沿線で供給された戸建、マンションが鉄道開通の可能性を謳っていたのと同様に本当に実現する場合もあれば、西浦和近辺のように鉄道開通を謳っていたのに計画がなくなってしまった例もあります。

【総評】

シティテラス越谷レイクタウンに住まうメリットとして【シニアになっても便利】ということがあります。基本的には若いファミリーが子育てのために買うエリアではあるのですが、子供が巣立って夫婦だけになり老後を迎えてもイオンレイクタウンに近接しているため買い物、医療など日常生活のほとんどを同エリア内で完結できます。

イオンレイクタウンが潰れたらどうなるのか?もちろんその可能性は0ではありませんがディズニーリゾートよりも集客があるイオンレイクタウンが閉店となると世の中のほとんどのSCはもっと早くに潰れてしまうでしょう。絶対とは言い切れませんがイオンレクタウンの閉店=郊外のSC全滅くらいに考えておけばよいのではないでしょうか。

次回ご紹介するシティテラス八潮と比較してみると面白いですね!通勤利便性に関しては都心直結の八潮が勝りますが街力としては越谷レイクタウンが勝ります。価格帯は似ていますから両方見学してみるのもありだと思います!

・シティテラス越谷レイクタウン
・シティテラス八潮
・シティテラス八千代緑が丘ステーションコート
・ファインシティ東松戸モール&レジデンス
・パークホームズ流山セントラルパーク

この5物件は価格帯も目に優しい割にはそれぞれに魅力がありおすすめができます。比較されている方も多いかと思いますから悩みがあれば何なりとご相談ください!

シティテラス越谷レイクタウンの物件詳細はコチラ

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~2018年3月31日追記~

価格:3048万円~4648万円 
最多価格帯:3300万円台(6戸) 
間取り:3LDK、4LDK 
専有面積:70.20㎡~83.32㎡ 

管理費(月額)11431円~13321円 
修繕積立金(月額)3980円~4720円 
 
駐車場390台[平置389台(うち16台は専用駐車場)、身障者用平置1台]、他に来客用5台 6000円~8000円(月額)

自転車置場1004台[2段式(下段スライド式)994台(上段399台、下段595台)、平置10区画(専用自転車置場)]100円・200円(月額) 

バイク置場14台、防盗パイプ設置4000円・5000円(月額) 

ミニバイク置場19台、防盗パイプ設置 2000円(月額) 


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