ブランズ川越南通町もといレーベン川越VANFORTIER　価格と間取り　東急からレーベンへ

今回ご紹介するのはレーベン川越VANFORTIERです！

［物件概要］先着順販売戸数8戸

売主：タカラレーベン
施工：森本組
価格：6366万円～9898万円
専有面積：68.01㎡～93.82㎡
総戸数：50戸
規模：8階建て
交通：JR川越線・東武東上線「川越」駅徒歩6分　西武新宿線「本川越」駅徒歩11分　東武東上線「川越市」駅徒歩15分
所在地：埼玉県川越市南通町
竣工：2025年2月
引き渡し：即入居可

駐車場：17台（平置）　月額使用料：18000円・21000円
駐輪場：100台（平置4台、スライド式10台、二段式86台）月額使用料：100円～500円

管理費（月額）18090円～24960円
修繕積立金（月額）6800円～9380円

地図はこちらです↓

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

JR川越線と東武東上線の川越駅東口から徒歩6分、川越街道沿いに位置しています。

元々は東急不動産のブランズ川越南通町としてプロジェクトが進んでいましたがタカラレーベンのレーベン川越VANFORTIERとして昨年販売がスタートしています。いわゆるバルク買いですね。

三菱地所レジデンスからバルク買いしたレーベン上尾GRANMAJESTAもそうですが「大手デべが売り切る自信がない物件でも我々の営業力で売ってやるぜ」というタカラレーベンの得意技とも言えるでしょう。

川越エリアに関しては新築マンションの供給ラッシュにより需要と供給のバランスが崩れ苦戦(大幅値引きもあるある)しているところも多いですから東急としては新富町もあることから身を引いたのかと思われます。

私もおすすめしていたザ・パークハウス川越フロントの一人勝ち感があるマーケットとなっていますね。(こちらは値引きなしで早期完売)

そんな中ではありますがレーベンに関してもロケーションとしては良いですね。

駅と商業エリアにほど近いながらも住宅街との切り替わりと言えるような絶妙なところですから「利便性と住環境のバランス派」からすれば魅力が大きいことでしょう。

日常の買い物はアトレマルヒロ、川越マイン、ルミネなど川越駅周り、クレアモールの丸広が徒歩5～6分ほどと選択肢が充実しています。

通学校は仙波小学校で徒歩7分、川越第一中学校で徒歩10分です。

現地は東側の川越街道のみが接道となりますが間口が広くとれており主開口部も東の設定とすることで車の音ネックはあれど住宅街を望みますから駅徒歩6分にしては視界抜けを得ることができます。

南向きでないのは惜しいですが川越エリアにおいては視界抜けが難しいマンションや将来不安が大きいマンションが多いため駅徒歩6分で住宅街を望むのはストロングポイントとなってきます。

風除室を奥まらせエントランスホールへかけて連続性ある壁面緑化はまさしく旧ブランズらしさを感じることができますね。

タカラレーベンのギラギラ感がお好きな方には物足りないでしょうけども(笑)

外観もガラス手摺の色合い、水平ラインと垂直ラインの色合いともに黒漆喰と白壁を組み合わせたシンプルなものではありますが隣戸境はしっかりとスラブtoスラブとするなど分譲マンションらしさを出せていますね。こちらもレーベン感はないですが旧ブランズですから違和感はないでしょう。

尚、公式HPのイメージ画像ではなんとかレーベン感を演出していますが実物はまったくもってレーベン感はありません(笑)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A　3LDK　70.76㎡

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

B　2LDK+S　68.77㎡

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

E　3LDK　70.1㎡

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

H　2LDK　64.27㎡

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

J　3LDK　76.55㎡

画像出典：レーベン川越VANFORTIER公式HP

平均坪単価は約330万円です。

間取りは単調な田の字が主ですが極端な専有面積調整はないですし、玄関前に各戸宅配ボックスを設けているように共用廊下側の部屋も柱の食い込みが少なくなっているのは良いですね。

外リビでも基本的には連窓サッシになっているのですがプレミアムを謳う最上階住戸の窓面が物足りない(PS部分が壁のようになってしまっている)のは惜しいですね。(構造的に致し方ない部分もありますがプレミアムを謳うなら一工夫あると嬉しかった)

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますがたからの水に関しても標準のシャワーヘッドとは別にミラブルzeroのシャワーヘッドが引き渡されるのみですから通常のレーベン物件とは異なったもの(劣ったもの)になっているなどこれといった華はないですね。構造も直床です。

周辺相場を確認しましょう！

■ライオンズ川越グランフォート

2010年築　川越駅徒歩4分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約220万円

■パークホームズ川越ザレジデンス

2021年築　川越駅徒歩5分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約275万円

■ザ・パークハウス川越フロント

2027年築　川越駅徒歩2分

新築時の坪単価約325万円
完売

上記相場からレーベン川越VANFORTIERが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A　3LDK　70.76㎡　5階　7217万円　→　5660万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は出入口にシャッターゲート完備ですべて屋外平置き、設置率は約34％です。

空地率が高く、その多くを駐車場に充てているためエリア内では珍しい平置き駐車場が実現できています。

駐車場と建物内の動線上も植栽豊かとなっているのが良いですね。

駐輪場は屋外と屋内混在で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約266円、ディスポーザーなしの外廊下ですからコスパとしては良くないものの総戸数50戸としては抑えられているほうでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ライオンズ川越グランフォート　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約256円

■パークホームズ川越ザレジデンス　総戸数71戸　管理費㎡単価月額約289円

■ザ・パークハウス川越フロント　総戸数192戸　管理費㎡単価月額約228円

【住むレーション】

［川越線］

川越　7:19発(始発)
西川越　7:22着
的場　7:25着
笠幡　7:32着
武蔵高萩　7:36着
高麗川　7:45着
東飯能　7:58着
金子　8:07着
箱根ヶ崎　8:12着
東福生　8:16着
拝島　8:20着
小宮　8:30着
北八王子　8:34着
八王子　8:40着

川越　7:05発(始発)
南古谷　7:10着
指扇　7:15着
西大宮　7:18着
日進　7:22着
大宮　7:27着
武蔵浦和　7:34着
赤羽　7:44着
十条　7:47着
板橋　7:50着
池袋　7:54着
新宿　8:00着
渋谷　8:04着
恵比寿　8:07着
大崎　8:11着
大井町　8:18着
品川シーサイド　8:21着
天王洲アイル　8:24着
東京テレポート　8:27着
国際展示場　8:30着
東雲　8:32着
新木場　8:35着

［東上線］

川越　7:30発
川越市　7:31着
霞ヶ関　7:36着
鶴ヶ島　7:39着
若葉　7:41着
坂戸　7:44着
北坂戸　7:47着
高坂　7:51着
東松山　7:55着
森林公園　7:58着

川越　7:06発
ふじみ野　7:12着
志木　7:19着
朝霞台　7:22着
朝霞　7:25着
和光市　7:28着
成増　7:31着
池袋　7:45着

川越　7:08発
新河岸　7:11着
上福岡　7:13着
ふじみ野　7:16着
鶴瀬　7:19着
みずほ台　7:21着
柳瀬川　7:23着
志木　7:26着
朝霞台　7:28着
朝霞　7:31着
和光市　7:34着
地下鉄成増　7:37着
地下鉄赤塚　7:40着
平和台　7:43着
氷川台　7:45着
小竹向原　7:48着
千川　7:51着
要町　7:54着
池袋　7:57着
東池袋　8:01着
護国寺　8:03着
江戸川橋　8:06着
飯田橋　8:10着
市ヶ谷　8:12着
麹町　8:15着
永田町　8:17着
桜田門　8:20着
有楽町　8:22着
銀座一丁目　8:25着
新富町　8:27着
月島　8:30着
豊洲　8:32着
辰巳　8:35着
新木場　8:38着

川越　7:11発
新河岸　7:13着
上福岡　7:16着
ふじみ野　7:18着
鶴瀬　7:21着
みずほ台　7:23着
柳瀬川　7:26着
志木　7:28着
朝霞台　7:30着
朝霞　7:34着
和光市　7:36着
地下鉄成増　7:40着
地下鉄赤塚　7:43着
平和台　7:46着
氷川台　7:48着
小竹向原　7:51着
池袋　7:57着
新宿三丁目　8:03着
明治神宮前　8:08着
渋谷　8:10着

［TJライナー］座席指定料金大人470円

川越　6:54発
ふじみ野　6:59着
池袋　7:23着

［新宿線］

本川越　7:27発(始発)
南大塚　7:30着
新狭山　7:33着
狭山市　7:36着
入曽　7:39着
新所沢　7:43着
航空公園　7:46着
所沢　7:48着
東村山　7:52着
久米川　7:55着
小平　7:57着
花小金井8　:01着
田無　8:04着
上石神井　8:13着
鷺ノ宮　8:20着
高田馬場　8:31着
西武新宿　8:34着

［小江戸］特急料金600円

本川越　7:34発(始発)
狭山市　7:41着
所沢　7:51着
東村山　7:56着
高田馬場　8:26着
西武新宿　8:29着

［高速バス］

本川越駅　4:20発(始発)
川越駅西口　4:25発
羽田空港第2ターミナル　5:30着
羽田空港第1ターミナル　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:45着

川越駅西口　5:45発
成田空港第3ターミナル　7:57着
成田空港第2ターミナル　8:00着
成田空港第1ターミナル　8:05着

川越駅西口　6:00発
大宮駅西口　6:45着
東京ディズニーシー　8:25着
東京ディズニーランド　8:35着

複数路線が利用できますし課金しての快適移動も叶います。

関越道の川越ICまで約2.6キロと高速道路アクセスも良好です。

【総評】

駅と商業エリアからほど近いながらも部屋からの視界抜け良好、空地率の高さを活かした平置き駐車場など好条件が揃っています。

利便性優先派であれば他にも選択肢はありますが今作はバランスがとれており南向き派でなければご地元の方からしても好印象となりやすいでしょう。

室内スペックがもう少し華あると嬉しかったところではありますが共用空間やランドスケープはブランズらしさをしっかりと感じることができます。

価格に関しては周辺中古マンションより高いのは新築ですから当然のこと。新築比較としては違和感はないでしょう。

ただ、その新築も内々で値引きして販売しているケースが多いですから表面上の価格だけで語り切れないのは難しいところですね。(検討者にとっては価格交渉の余地が大きな武器になるエリア)

また、反対口物件ではありましたが完売したザ・パークハウス川越フロントの残像が残っていると…あちらは別格だったと割り切れるかどうか。

竣工済みで現物が確認できますし、引き渡しもすぐに受けられるのはとくに一次取得者層からすればメリットと感じやすいでしょう。

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