今回ご紹介するのはクレヴィア日本橋浜町公園です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
施工:大末建設
予定価格:5100万円台~9400万円台
専有面積:40.67㎡~73.65㎡
総戸数:63戸(販売対象住戸54戸、事業協力者住戸9戸)他に事業協力者店舗1区画
規模:12階建て

交通:
都営新宿線「浜町」駅徒歩2分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩11分
都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩5分
都営浅草線「東日本橋」駅徒歩5分
JR総武本線「馬喰町」駅徒歩9分

所在地:東京都中央区日本橋浜町一丁目
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:12台(機械式11台、身障者用平置1台)
自転車置場:72台(2段式上段ラック31台、下段スライド式ラック41台)他に事業協力者店舗用4台

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

浜町エリアはマンションの供給が多く、駅近という面では特別希少性はありません。

三方道路の角地ではあるものの周辺にはマンションなどが立ち並びますからまぁまぁ囲まれ感もあります。ライオンズ日本橋浜町リバーノートやザ・パークハウス東日本橋のように完全なるリバーサイドもしくはクレヴィア日本橋浜町、ファミール日本橋浜町公園やブリリア日本橋浜町公園idのような公園横でないと囲まれ感が付いてくるのはエリアの特性と言えるでしょう。

ただし南側が大通りのため日当たりに関してはエリア内のマンションとしては良好です。もちろん大通り沿いですから音は気になるもののセットバックしていますから中に入ってしまえばさほど気にならないでしょう。

浜町駅徒歩2分表記ですが距離とすれば約100mと近くなっていますが大通りを超える必要があるため信号が一か所あります。

三方角地で目立つこともあってか外観デザインには力が入っています。デザイン監修はクレヴィア日本橋浜町と同じくレーモンド設計事務所。眺望に期待できるお部屋が少ないという弱点を強みに変えるべくバルコニーを最低限のものとして窓面を強調、ぱっと見モダンなホテルのようです。ぱっと見がホテルなだけに外廊下なのが残念ポイントとはなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南西向き

Aタイプ 3LDK 70.02㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

3階 7990万円 坪単価377万円
9階 8570万円 坪単価404万円
12階 8940万円 坪単価422万円

Bタイプ 1LDK 40.67㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

3階 5080万円 坪単価412万円
6階 5160万円 坪単価419万円
9階 5280万円 坪単価429万円
12階 5570万円 坪単価452万円

Cタイプ 2LDK 45.72㎡
3階 5490万円 坪単価397万円
9階 5800万円 坪単価419万円
12階 6100万円 坪単価441万円

Dタイプ 2LDK 54.67㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

3階 6310万円 坪単価381万円
9階 6720万円 坪単価406万円
12階 7040万円 坪単価425万円

Eタイプ 2LDK 55.26㎡
3階 6290万円 坪単価376万円
6階 6530万円 坪単価390万円
9階 6690万円 坪単価400万円
12階 7010万円 坪単価419万円

Fタイプ 3LDK 65.47㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

3階 7500万円 坪単価378万円
6階 7870万円 坪単価397万円
9階 7990万円 坪単価403万円
12階 8380万円 坪単価423万円

維持費一例・・・Aタイプ 70.02㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)7000円

平均坪単価としては約400万円を予定しています。

間取り自体はそこまで褒める点がないですね(笑)リビングの窓面が横もFIX窓としているため横からの採光が取り込めることくらいでしょうか。

住宅ローン減税が使えない2LDKのCタイプは最後のほうまで残るかもしれませんね。一般的に考えればDタイプもしくはEタイプのほうが条件良いですし、どうせ使えないならもう少し狭いBタイプにいきそうです。

設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、キッチン天板フィオレストーン、食器棚(5階まではカウンターのみ、6階以上は上下)、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど単価からすると目立った豪華さはありません。構造は二重床・二重天井となっています。レンジフードはしっかりと同時吸排です。

逆梁アウトフレーム工法のため外観に高級感が出ますし、ハイサッシとなっていますからどのみち眺望に期待できるお部屋が少ないのでバルコニー面がガラスパネルではなくコンクリートとなったとしてもハイサッシにするというのは良い選択だと思います。採光には期待できますから余計に。

リビング横のスライドドアが天井まであるタイプでしたからハイサッシと合わせて開放感が生まれる要因となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ファミール日本橋浜町グランスイート 2003年築 日本橋浜町1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約300万円

・ガレリアマーレ日本橋 2004年築 東日本橋1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約300万円

・ライオンズ日本橋浜町リバーノート 2011年築 日本橋浜町1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約320万円

・プレミスト日本橋浜町リデアル 2011年築 日本橋浜町1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約300万円

・ブリリア日本橋浜町 2013年築 日本橋浜町1 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約350万円

・クレヴィア日本橋浜町 2016年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約465万円 直近売り出し事例なし

・プレミスト日本橋浜町公園 2017年築 日本橋浜町2 新築時の坪単価約410万円 直近売り出し事例なし

上記相場からクレヴィア日本橋浜町公園の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 55.26㎡ 6階 6530万円(新築時) → 5380万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用部はとくにありませんがエントランスホールからエレベーターホールまでの間にごみ置き場へ繋がる通路があり便利なのですがしっかりと二重扉(通路)としている点はとても評価できます。

駐車場は計12台、1台を除いて機械式ですが建物下となるため出し入れの際に雨に濡れないのはいいのですがエントランスホールに抜ける扉がない(あるにはあるがごみ置き場の中を通ることになる)ため一瞬ですが公道に出なければならないのはおしいですね。利用料金は月額27000円前後を予定しています。

1階にはもともとあった郵便局が戻ってきます。

建設地

【住むレーション】

[都営新宿線]

浜町 8:00発
馬喰横山 8:02着
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[都営浅草線→京急線]

東日本橋 8:01発
人形町 8:03着
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[東京メトロ半蔵門線]

水天宮前 8:00発
三越前 8:02着
大手町 8:04着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
半蔵門 8:12着
永田町 8:14着
青山一丁目 8:17着
表参道 8:19着
渋谷 8:22着

[江戸バス]

東京駅八重洲北口 18:13発
浜町一丁目 18:29着

浜町駅最寄りのマンションとしては東日本橋に寄っていますから水天宮前駅は徒歩10分を超えてしまいますがフラットな道のりで数多くの路線を使いこなすことができるのは浜町エリアの強みとなります。

帰宅時は江戸バスの利用も便利でしょう。100円(ICカード利用可)という運賃で利用しやすく、東京駅から16分ほどで徒歩2分の最寄りバス停まで着いてしまいます。(東京駅方面へは遠回り)

買い物施設は浜町プロデュースなどスーパーマーケット、ドラッグストアなどが点在していますから便利です。

通学校が久松小学校という点はファミリー層から大きく評価されることでしょう。

浜町公園の中央区総合スポーツセンターが気軽に利用できる距離にあるのは羨ましい限りです。

【総評】

クレヴィア日本橋浜町の立地が良すぎましたよね。。。

一般的な検討者からすれば過去物を知らないことが多く、今ある中で比較しなければいけませんし、それはなんらおかしなことではありません。私のように長年マンションを見続けて過去作と比べるほうが珍しいことなのです。

ただ、マンション好きとしてはどうしても過去作と比べてしまうのですよね。

クレヴィア日本橋浜町は浜町駅徒歩1分(30mくらいです)、浜町公園も目の前の南東角地です。総戸数45戸ですがディスポーザーも付いていましたし内廊下でした。個人的には浜町ナンバー1マンションはクレヴィア日本橋浜町だと思っています。あれだけの好立地・・・今後同じようなマンションが建設される可能性は少ないのですよね。

管理費に関してはディスポーザーあり、内廊下、総戸数45戸のクレヴィア日本橋浜町が㎡約280円、ディスポーザーなし、外廊下、総戸数63戸のクレヴィア日本橋浜町公園が㎡約248円ですから維持費は今作のほうが抑えられています。

いや~過去作と比べるというのは今目の前にいる恋人候補に「前に出会った子のほうが素敵だった!!」と言っているようなものでどうしょうもないことではあるのですが、、、浜町エリアで探されている方からすれば逃した魚は大きかったことはたしか。

それでも同じ売主ですから過去作と比べたときにできる限り劣らないように同じ設計会社としていますし、価格面も抑えてきています。前作と比べて坪単価約70万円もの差がありますから前作に手が届かなかった方でも検討しやすい価格帯であることはたしかです。

しかしクレヴィアブランドはこじんまりとしたマンションの供給がうまいですよね~。駅近にこだわって土地を仕入れていることに加えて1棟ごとに高級感ある外観デザインとしていますから方針さえ変えなければクレヴィアファンも増えていくのではないでしょうか。建築費高騰のこのご時世、外観デザインをケチる新築マンションが多い中でクレヴィアはかなり頑張っていますよ。見学していて楽しい売主です。

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~2019年3月28日追記~

正式価格の一部を追記いたします!

※全戸南西向き

Dタイプ 2LDK 54.67㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

3階 6310万円 坪単価381万円

Eタイプ 2LDK 55.26㎡
2階 6250万円 坪単価373万円

Fタイプ 3LDK 65.47㎡

画像出典:クレヴィア日本橋浜町公園公式HP

2階 7450万円 坪単価376万円

Gタイプ 3LDK 73.65㎡
2階 7960万円 坪単価357万円

駐車場:12台(機械式11台、身障者用平置1台)月額:25000円~30000円
自転車置場:72台(2段式上段ラック31台、下段スライド式ラック41台)他に事業協力者店舗用4台 月額:300円~400円


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