今回ご紹介するのはシティハウス八王子北野ステーションコートです!

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:3398万円~3898万円
専有面積:64.07㎡~70.03㎡
総戸数:65戸
規模:15階建て
交通:京王線「北野」駅徒歩4分
所在地:東京都八王子市打越町
竣工予定:2018年9月8日

管理費(月額)14093円~15323円 
修繕積立金(月額)6020円~6580円 

駐車場:23台(平置11台・横行昇降式12台)、敷地外駐車場:10台(月額)11000円~14000円 
自転車置場:102台 平置4台、2段式98台(上段49台、下段49台)(月額)100円~300円 
バイク置場:4台 (月額)4000円 
ミニバイク置場:3台 (月額)3000円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス八王子北野ステーションコート公式HP

地図で見た感じ駅からの直線距離では駅前なのですが八王子バイパスがある影響で徒歩4分となってしまいます。ただし駅前ロータリーから八王子バイパスを超えるための南口連絡通路がありますから連絡通路出入り口を駅の出入り口だと思えばほぼ駅前立地となります。(地下鉄なども地上出入口までの徒歩時間で謳っています)

北野駅でメジャー7の物件というだけで希少性がありますし、駅前でありながらも全戸南向きで日当たり、眺望ともに良好、しかも北側は湯殿川と住環境としても恵まれています。八王子駅周辺のマンションはわちゃわちゃ感がウリですがその真逆となるため静かな環境と交通利便性のバランスを取りたい方には合うことでしょう。

物件側とは逆ですが駅周辺には商業施設がありますから日常の買い物には困りませんし、八王子駅までサクッと出れますから落ち着いた環境の割に商業利便性は高いと言えます。北野駅の京王ストアは改札を出てから雨に濡れることのない高架下にあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

Cタイプ 3LDK 64.07㎡

画像出典:シティハウス八王子北野ステーションコート公式HP

3階 3398万円 坪単価175万円

Dタイプ 3LDK 66㎡

画像出典:シティハウス八王子北野ステーションコート公式HP

5階 3798万円 坪単価190万円

価格に関しては過去の相場、現在の相場から見ても妥当です。

ただし設備仕様は単価なりのものとなっておりディスポーザーはないのはまだしも食洗機なし。浴室ライトはブラケット、バルコニー隣戸境は背の低い隔て板、直床構造などなどコストカットが見られます。単価からすれば致し方ない部分ではあるのですが。

総戸数65戸でありながらもエントランスホールを二層吹き抜けとしている辺りはさすが住友不動産。2階部分には集会室兼キッズルームと防災倉庫を設けています。防災倉庫には全戸分の防災用品を完備、住戸は3階以上からとなります。防災用品置き場は各階か一定階数毎のほうが実用性はあると思うのですがある意味では贅沢な造りです。

狭めの3LDKが多いのは時代を感じますが浴室のサイズを1418とできているのはいいですね。狭めの3LDKでもせめて両面アウトフレームとしてくれれば70㎡の3LDKに近い有効面積となるのですが。

周辺相場を確認しましょう!

・グランシティ八王子北野 2001年築 打越町 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約80万円

・Fステージ北野 2003年築 打越町 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約100万円

・クリオ北野 2013年築 打越町 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

上記相場からシティハウス八王子北野ステーションコートの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 64.07㎡ 3階 3398万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

背中側の造りこみはさすが住友不動産!

【住むレーション】

[京王線]

北野 8:09発
高幡不動 8:15着
聖蹟桜ヶ丘 8:19着
分倍河原 8:22着
府中 8:25着
調布 8:32着
千歳烏山 8:40着
明大前 8:47着
笹塚 8:51着
新宿 8:57着

北野 8:08発
京王八王子 8:11着

[京王ライナー]※ライナー券400円

新宿 20:00発
府中 20:21着
分倍河原 20:23着
聖蹟桜ヶ丘 20:26着
高幡不動 20:30着
北野 20:36着

[バス]

北野駅南口 8:00発
八王子駅南口 8:11着

北野駅は特急が停車しますから新宿まで最速37分(ライナー除く)と思いのほか時間距離としては短くなります。ライナーの停車駅となっていますから400円課金すれば座って快適に帰宅することも可能です。

八王子駅までのバス便も充実しています。こちらは南口連絡通路出入り口側のロータリーから発着しますからバス発車時刻の数分前に家を出れば間に合います。

南大沢駅までのバスは北口側ロータリーから発着となりますが本数は充実しています。

【総評】

特別割高感もなくもっと売れても良いのかな~とは思うのですが駐車場の設置率が約35%とエリアの割に少なく、物件調査時点で住友不動産持ち分が1台しかなくそれも抽選ということで残り住戸は実質車を持たない人にしか販売できないような状況となっています。

敷地外に駐車場を確保しているものの徒歩3分はかかりますし、いつなくなるかわからないとなれば車所有者が購入するには勇気がいります。

敷地が狭いながらも植栽豊かにしている点はとても評価できるのですがそれゆえ駐車場のスペースが確保できず後半戦で売りづらい状況となっているようです。

駅から遠い戸建からの買い替えも見込める立地条件ですからシニア層が「車を手放して慣れ浸しんだ街の駅近に」という需要があるのはわかりますが子育て世代であれば車を持ちたいと思う方の多い立地条件でしょうから正直駐車場設置率は少なすぎたと思います。

それでも残り10戸は切っていましたし、長期販売をなんとも思わない住友不動産が売主ですから売り急いでいる様子は一切ありませんでした。

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シティハウス八王子北野ステーションコートの物件詳細はコチラ

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