今回ご紹介するのはプレミスト志村三丁目です!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
価格:4500万円台~7600万円台
専有面積:58.57㎡~82.86㎡
総戸数:284戸
規模:12階建て
交通:都営三田線「蓮根」駅徒歩8分 都営三田線「志村三丁目」駅徒歩9分
所在地:東京都板橋区坂下二丁目
竣工予定:2020年3月中旬

駐車場:88台 平面式18台 機械式69台 身障者用駐車場1台 別途カーシェア用2台、来客用6台
駐輪場:220台 二段ラック式167台 平面式53台 サイクルポート65区画 別途来客用3台、シェアサイクル用10台
バイク置き場:28台

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト志村三丁目公式HP

同マンションですが10月13日からモデルルーム公開となります。モデルルーム公開までには共用部などを紹介する先行案内会を開催していました。先行案内会のためざっくりとした内容ばかりにはなってしまいますが問い合わせも多い物件のためモデルルーム公開前に記事化いたします。

まず設備面ですが現在わかっていることとしてはディスポーザーを採用するとのことです。間取り図を見ると可動式ルーバー面格子、トイレ手洗いカウンターもあるためコストカットが激しいということはなさそうです。

共用施設に関しては住戸棟とは別に共用棟を設けます。

GoogleMapを見ると以前あった芝浦工業大学付属中学高等学校の建物を見ることができますが向かって左側方向で建物が別棟になっています。その間の道の下は川(水路)となっているため建物が建設できないのです。北側方向が公園(道)になっているのもそのためです。

青い線が通路 画像出典:GoogleMap

もちろん向かって左側も住戸棟にすることはできたのですがあえてゆとりをもたせて共用棟にしているため敷地内ではあるものの共用棟と繋がっていないという珍しいランドスケープとなります。共用棟と住戸棟の間の道は住民以外も通ることとなります。

共用棟の利用時間に関しては未定とのことでしたが24時間有人管理ではないため時間制限は設けるとのこと。それでも別棟であることを活かして朝の出勤前に立ち寄りコーヒーマシン&カフェラウンジで一呼吸してから志村三丁目駅(もしくは蓮根駅)へ、仕事帰りにやり残した仕事をコーヒーマシン&ワークスペースでリラックスしつつこなしてからお部屋へ戻るなどマンションの共用施設という感覚よりもマンションの目の前にあるカフェ&コワーキングスペース的感覚で利用することができるのは魅力と感じました。

共用棟にはキッチンも用意されているため一部を貸し切ってパーティをすることも可能です。また、同じく共用棟にはゲストルームが2部屋設けられます。

プレミストのウリでもありますが敷地全体の植栽計画も豊かで目立つ存在となるのですが284世帯で共用棟と植栽などを維持していく必要がありますから管理費がどれほどになるかは気になるところですが共用棟を使いこなせる方であれば十分元が取れる額にはなるかと思います。共用棟を利用しない方にとっても別棟であるがゆえに周辺住民の目に自然と入るため将来的に指名買いがおこる可能性もあるでしょう。実際にお隣のライオンズグラマシーハウスもニューヨークをコンセプトとしていたため外観やランドスケープが素晴らしく指名買いがあるくらいです。

価格に関しては約一年前の記事で「坪単価230万円=70㎡ 4800万円台」と予想しましたが「坪単価265万円=70㎡ 5600万円台」くらいのようです。これはなかなかの価格帯ですね。原価高騰の影響で売主の利益が減っている中でこの価格帯。売主にも検討者にとっても厳しい時代です。原価高騰、しかもその多くが人件費となれば下がる見込みも少ないですからね。。。

また、新築マンションの価格高騰の影響もあり周辺の中古マンションの売りがなかなか出ません。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・グランシーナ城北公園 2006年築 坂下2丁目 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

・コスモフォーラム城北公園 2007年築 坂下2丁目 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

ライオンズグラマシーハウス 2009年築 坂下2丁目 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・シティハウス志村三丁目 2009年築 坂下1丁目 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約225万円

・シティハウス志村三丁目ザ・レジデンス 2011年築 坂下1丁目 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約195万円

プラウド板橋蓮根 2015年築 蓮根2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約225万円

・プラウド板橋志村三丁目 2015年築 坂下1丁目 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からすると築10年ほどの近隣マンションに比べて70㎡換算で1800万円ほど高く、築3年ほどの近隣マンションに比べて70㎡換算で850万円ほどお高い販売価格となりますからその辺りをどう感じるかですね。

新築なんだからそのくらいの差は当然でしょ~と思うのか、いやいやその差なら中古にするよ~と思うのかで判断はわかれるところです。

マンションギャラリー アトラス志村三丁目、プラウド板橋蓮根と同じ場所です!

【住むレーション】

[都営三田線]

志村三丁目 8:02発
巣鴨 8:15着
春日 8:22着
水道橋 8:23着
神保町 8:25着
大手町 8:29着
日比谷 8:31着
内幸町 8:33着
御成門 8:35着
芝公園 8:37着
三田 8:39着

[埼京線]

浮間舟渡 8:03発
赤羽 8:08着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:30着
恵比寿 8:32着
大崎 8:36着

[国際興業バス]

東坂下二丁目 8:15発
池袋駅西口 8:51着

池袋駅西口 19:00発
東坂下二丁目 19:28着

国際興業バスは仕事帰りに池袋で買い物などをした際に利用すると便利です。池袋から座って30分くらいですし、料金も216円(IC)とお安めです。私が蓮根・舟渡エリアに住んでいたときによく利用していました。

【総評】

以前の記事でもお伝えしましたが私が卒業した中学校のすぐ裏手ということで懐かしさMaxです!!

さらにマンションギャラリーは私が幼少期から新築マンションを購入して和光市に引っ越しをする20歳まで過ごしたマンションのすぐ近く!!毎日のように通っていた場所です。

社会人になりさぁ~新築マンションを購入するぞぉ~!!という時には当然ながら蓮根エリアも検討したのですが20歳の年収では難しく、結果的に川口や和光市など埼玉をメインに探しました。千葉や神奈川方面も検討しましたが馴染みのある近くで落ち着きました。最後は営業さんに押し切られた感が強かったですけど結果オーライ(笑)

当時蓮根周辺で検討したマンションはこちら。

・レーベンハイム志村プレノレガール 70㎡換算約3500万円

・ライオンズガーデン志村 70㎡換算約3700万円

・グランシーナ城北公園 70㎡換算約3400万円

他にも検討していたマンションは多数あるのですが一例として。

なんだ安いじゃん!!と思われるかもしれませんが当時は固定金利が3%くらいだったのです。今では1%ちょっとですからその差は大きくて、しかも20歳なのでまだ年収も350万円前後でしたから3000万円オーバーはきつかったですね。

それで埼玉に出ればお安く買えるので川口のリボンシティレジデンスというマンションを申し込もうとしたのですが20歳になる前に完売してしまい買えず。。。そんな中で最終的には坪単価145万円ほどで購入できる和光市に落ち着いたわけです。リボンシティレジデンスは平均すると坪単価155万円ほどではあったのですが3000万円を大きく切るお部屋もあったのですよね。

ちなみに当時一番憧れていた新築マンションは東京メガシティという志村坂上の大規模マンションです。4000万円くらいが平均だったと記憶していますがまぁ私からしたら年収の11倍以上ですから高嶺の花でした。

懐かしくて涙が出てきますね。また違う機会に記事にでもしたいと思います。

プレミスト志村三丁目に限った話ではありませんが新築マンションの価格が高騰しており、地元の方からすれば驚きを隠せないということが多くなっています。立地条件としてはプレミスト志村三丁目のほうが上ではあると評価しますが西台駅徒歩5分とけして条件の悪い立地条件ではなかったパークホームズ板橋蓮根(2017年築)は坪単価190万円、大通り沿いではありますがシティテラス板橋蓮根(2012年築)も坪単価約190万円だったわけでたった数年でこの値上がり具合です。繰り返しになりますがこれは売主の利益が増えているのではなく、むしろ減っているのにこの価格となります。原価が高いのです。

プレミスト志村三丁目は駅からもほど近い距離で近隣にスーパーマーケットも多く、かつ大通りや線路に面していません。静かな環境でありながらも利便性が高く、マンション自体も共用棟が充実しているなど魅力あるものとなっています。あとはこの価格帯に消費者が付いてこれるのかどうか。

街力は違いますが和光市やさいたま新都心の新築マンションでも坪単価は250万円ほどということで東京23区でありながらも同じくらいの価格帯であることがどう評価されていくか楽しみです。

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