今回ご紹介するのは幕張ベイパーク スカイグランドタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 野村不動産 三菱地所レジデンス 伊藤忠都市開発 東方地所 富士見地所 袖ヶ浦興業
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:64.98㎡~111.34㎡
総戸数:826戸
規模:48階建て
交通:京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定:2020年12月下旬

駐車場:589台
駐輪場:1652台
バイク置場:40台
トランクルーム:305区画

地図はこちらです↓

画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

いや~ついに来ましたね。待ってましたよ。

幕張ベイパークを最初に記事化したのは2015年の3月。ついに!ついに!千葉県最高層のタワーマンションが2019年3月に販売開始となります。

どんな街になるのか? 海浜幕張若葉地区で4300戸の首都圏最大級分譲マンション開発へ(過去に運営していたブログに飛びます)

モデルルームオープン初日に訪問。早速ですが記事化いたしましたので共有いたします!

幕張ベイパークでは1棟目となるクロスタワー&レジデンスが昨年末から販売開始、今現在約410戸が売れています。単純計算ですが月に30戸以上は動いていますので来春くらいには品薄になるのではないでしょうか。ただ価格が重ためのお部屋が残っているため少しペースは落ちるかと思います。1棟目のクロスタワー&レジデンスは2019年3月入居開始、今回ご紹介する2棟目のスカイグランドタワーは2021年3月入居開始となり約2年の差があります。

「1棟目と2棟目どちらがおすすめですか?」

というご質問をいただくことが多いのですが将来の中古相場で考えば2棟目のほうが高値で動く可能性が高いため当然ではありますが2棟目のほうがおすすめはしやすいです。ただし新築で購入される方からすれば2年の差というのは大きく、仮に5000万円とするならば2棟目の入居開始時点ではローン残債が4750万円ほどまで減りますから2棟目を待つ間にかかる賃料も考慮すれば1棟目を購入しておいたほうが手堅い(中古市場でそこまでの価格差は出ないはず)とアドバイスしています。

次に1棟目と2棟目を比べた時に2棟目の弱点となる部分を共有いたします。

・幕張ベイパーク内のイオンが1棟目よりも遠い

→駅までの距離は1棟目より2分近くなるのですがイオンを経由しないルートとなってしまいます。1棟目の方は駅から自宅までの間にイオンがあるためついでに買い物ができるのですが2棟目の方は遠回りする必要があります。(ベイタウンのリンコスは2棟目のほうが近いです)

・線路に近い

→京葉線の線路に近いお部屋が多くなります。窓を閉めればほとんど気にならないとはいえ窓を開けたままだとテレビの音がかき消されてしまうであろうお部屋が多いです。

上記が主な弱点(1棟目と比べた時に)となります。

・駐輪場が外

→1棟目は駐車場の下が駐輪場だったのに板状マンションのように屋外となってしまいました。

上記が主な弱点(1棟目と比べた時に)となります。

またまた外廊下でしたね。外廊下がダメってわけではないのですが千葉市最高層の千葉セントラルタワーが内廊下なわけで、それを抜く存在なのですから内廊下にしてほしかったですね。残念。建築費高騰の影響で郊外の内廊下タワマンを見るのが難しい時代になってしまいましたね。余談ですが来年見学予定(モデルルームオープン済み)のザ・パークハウス本厚木タワーが内廊下とのことなので楽しみです。

各階ごみ置き場はいいのですが相変わらずの日常利用エレベーターを一時的に止めるパターンです。コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスですらそうでしたからいかに建築コストをカットしているかがわかりますね。。。タワマンでエレベーター1台減らせばそれなりには浮きますからね。もちろん住む側からすれば維持費が抑えられるというメリットはあるのですが・・・。1棟目と同じく各階ごみ置き場はあるのですが相変わらずの1枚扉です。外廊下なので大丈夫だとは思いますが。

各階に不在時でもネットスーパーの商品を受け取れる食配ステーションがあるのですがこれがかなり厳しい位置にあります。1棟目のときはエレベーター前の邪魔にならない場所にあったのですが今回は共用廊下に面しており奥まらせていないため誰かが扉を開けていると横をすり抜けるのが大変です。(すみませ~んと声をかけつつよければ通れなくはないですが。)なぜに?!!!!!という位置です。まったくセンスがないですね。コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスのときは邪魔にはならない場所でしたが各階ごみ置き場の横という常識では考えられない位置にしていましたが今回はそれに負けないくらいの位置です。ん~どうしたらこうなってしまうのか。1棟目のときは良い場所に設けたなぁ~と感心したのですがたまたまだったのかしら。つらみです。

各階平面図がまだもらえなかったので確定情報ではないのですがエレベーターについて共有いたします。(営業さん手持ちの古い資料のため変更あるかもです)

・低層階・中層階(28階まで)・・・5台 分速180m

1台あたり約97.2戸

・高層階(29階以上)・・・4台(ゴミ回収時は1台利用不可) 分速240m(マジで?!これが本当に採用されてるなら郊外としてはすごい!44階建ての津田沼ザタワーは分速210mでした)

※トランクルームは31階以上

1台あたり約85戸

上記通りだとすればエレベーターに関しては全体的に恵まれていますね。この設置数と速度であれば十分でしょう。

街全体に施設をつくって街を盛り上げていくのが幕張ベイパークのウリですから総戸数の割に共用施設はシンプルです。

・スカイビューラウンジ(40階)
・ゲストルーム(1階)
・キッズルーム(1階)
・コミュニティルーム(1階)

1棟目のコンシェルジュデスクとロビーラウンジは暖かい雰囲気でしたが2棟目はシルバー、グレー色を主としてスタイリッシュな雰囲気となっています。車寄せにはコーチエントランスがありますからかっこいいです。

街の施設としては2019年春にイオンスタイル幕張ベイパーク、ミニストップ、認可保育園(ベイパーク住民優先権あり)、インターナショナルスクール、ウィズダムアカデミー、コワーキングスペース、2020年春にサービス付き高齢者向け住宅(オウカス)、2021年春にアリーナ付きスポーツ施設、スポーツバー・レストラン、クリニックモールが開業予定となっています。

海浜幕張全体としては幕張海浜公園にサッカー日本代表の新拠点となるJFAナショナルフットボールセンター(温浴施設併設)が建設されるのは一つの目玉となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北向き]

64Rタイプ 2LDK 64.98㎡
25階 3700万円台 坪単価188万円

70Aタイプ 3LDK 70.51㎡
25階 3900万円台 坪単価182万円

70Atタイプ 3LDK 71.33㎡
40階 4200万円台 坪単価194万円

[北西角]

96Bタイプ 4LDK 96.13㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

25階 7200万円台 坪単価247万円

104Btタイプ 4LDK 105.12㎡
40階 8300万円台 坪単価261万円

[西向き]

75Eタイプ 3LDK 75.77㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

10階 4600万円台 坪単価200万円
25階 5000万円台 坪単価218万円

82Vtタイプ 3LDK 82.92㎡
40階 5700万円台 坪単価227万円

87Ttタイプ 3LDK 87.94㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

40階 5900万円台 坪単価221万円

[南西角]

104Gタイプ 3LDK 104.16㎡
25階 7600万円台 坪単価241万円

111Gtタイプ 3LDK 112.16㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

40階 10000万円台 坪単価294万円

[南向き]

72Iタイプ 3LDK 72.89㎡
10階 4400万円台 坪単価199万円
17階 4500万円台 坪単価204万円
25階 4900万円台 坪単価222万円

76Kタイプ 3LDK 76.01㎡
17階 4700万円台 坪単価204万円
25階 5100万円台 坪単価221万円

71Ytタイプ 3LDK 72.63㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

40階 5300万円台 坪単価241万円

81Ztタイプ 3LDK 81.96㎡

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

40階 5600万円台 坪単価225万円

86Wtタイプ 3LDK 87.4㎡
40階 5800万円台 坪単価219万円

[南東角]

96Lタイプ 4LDK 96.77㎡
17階 6000万円台 坪単価205万円
25階 6700万円台 坪単価228万円

100Ltタイプ 4LDK 101.51㎡
40階 7800万円台 坪単価254万円

[東向き]

71Otタイプ 3LDK 72.69㎡
40階 4600万円台 坪単価209万円

75Ntタイプ 3LDK 76.69㎡
40階 4900万円台 坪単価211万円

[北東角]

予定価格表示なし

1棟目は東向きでも抜け感があったため西向きと東向きの価格差が少なかったのですが今回は西向きのほうが条件が良いためしっかりと価格差を付けています。

参考までに1棟目の価格と比べてみると

[北西角]

1棟目:96Atタイプ 4LDK 97.77㎡ 25階 7200万円台 坪単価243万円
2棟目:96Bタイプ 4LDK 96.13㎡ 25階 7200万円台 坪単価247万円

[西向き]

1棟目:75Dtタイプ 3LDK 76.32㎡ 25階 4900万円台 坪単価212万円
2棟目:75Eタイプ 3LDK 75.77㎡ 25階 5000万円台 坪単価218万円

[南向き]

1棟目:75G(75G´)タイプ 3LDK 75.56㎡ 17階 4600万円台 坪単価201万円
2棟目:76Kタイプ 3LDK 76.01㎡ 17階 4700万円台 坪単価204万円

[南東角]

1棟目:86Hタイプ 3LDK 86.43㎡ 17階 5600万円台 坪単価214万円
2棟目:96Lタイプ 4LDK 96.77㎡ 17階 6000万円台 坪単価205万円

全体で見たときの価格差は微々たるものですね。

クロスタワー&レジデンス 第一期の価格

1棟目よりも下がり天井が厳しいお部屋が多いので注意が必要です。

81Ztの玄関とトイレがこんにちはなのはちょっと・・・。

設備仕様に関しては1棟目と大きな差はありません。1棟目はシューズインクローゼットの中にコンセントがありましたが2棟目はそちらを廃止した変わりに下部がカットされたコンセント付き収納庫にお掃除ロボの基地を設けています。(これはいいなぁ~。お掃除ロボの基地が最初からあるのは素晴らしい!!)

ディスポーザー、食洗機、住戸内Wi-Fi、ハンズフリーシステム(お部屋の玄関も車のように鍵をしまったままでOK!!)、各階ごみ置き場、各階食配ステーション(不在時でも居住階に食料品などを置いてくれます)などなど坪単価を考えれば十分すぎますね。31階以上はエレベーター近くにトランクルームが付きます。

角住戸のリビングはオプションで天カセとできるようです。

最上階だからといってプレミアム仕様にはなりません。その割にはそこそこしますね。最上階はまだしも40階くらいで1億は苦しい気はするのですけども。。。

一部住戸の価格しか出ていませんでしたのでおすすめ住戸などは次回以降の記事で共有できればと思います。クロスタワー当初の記事でもお伝えしていますが高層階に割安感があったため高層階から売れていきましたが今回の価格設定を見ると線路に近い低層階はお安いなぁ~と思える単価ですからバランスよく売れそうな感じはあるかなという第一印象です。ベイタウンの海沿いタワマンに比べると海から離れますがその代わりにベイタウンの夜景からの海眺望となるため夜でも眺望が楽しめます。海沿いすぎると手前側が夜はまっくらであまり面白くないですからね。

維持費は未定でした。戸数は増えましたがエレベーターも増えてますから1棟目とあまり差はないかもしれません。

24時間有人管理でコンシェルジュサービスありです。構造は免震です。

周辺相場を確認しましょう!

幕張ベイタウンではセントラルパークウエストのみが所有権となります。その中でも同じくタワーマンションとなるシータワーの相場が一番参考になるでしょう。

・セントラルパークウエストシータワー(所有権) 2001年築 打瀬一丁目 海浜幕張駅徒歩8分

一例

6300万円(新築時) → 5300万円(2017年) 約98㎡

10000万円(新築時) → 8900万円(2018年) 約126㎡

4700万円(新築時) → 4600万円(2018年) 約88㎡

6700万円(新築時) → 5900万円(2018年) 約101㎡

築17年ほどですが坪単価約195万円で動いています。

上記相場から幕張ベイパーク スカイグランドタワーの将来価値を予想すると

71Ytタイプ 3LDK 72.63㎡ 40階 5300万円台(新築時) → 4800万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駅遠物件としては価格維持率にも期待ができるのはいいですね。

画像出典:スカイグランドタワー公式HP

【住むレーション】

[京葉線]

海浜幕張 8:00発
新木場 8:31着
東京 8:41着

東京 18:02発
海浜幕張 18:32着

防風柵の設置で風には強くなったものの東京駅の京葉線ホームが遠いところに位置しているのが辛いところですね。

京葉線「東京駅」でのおすすめ乗り換え方法 ~TOKIA・KITTE経由~

路線バスが運行開始予定です。

幕張ベイパーク 若葉巡回バスの運行計画発表

空港へのリムジンバスもベイパーク近くから利用することができます。将来的にはベイパーク内にもバス停が新設される可能性があるのではないでしょうか。

幕張ベイパークは羽田空港・成田空港へのアクセスも便利!

マイタウンライナーもベイパーク内にバス停が新設される可能性があるのではないでしょうか。

マイタウンライナー 幕張ベイエリア線 幕張ベイパークは高速バスも便利 銀座・東京⇔幕張ベイエリア

海浜幕張駅は乗降人員も多く駅力があるというのが強みではあるのですがそれゆえ常に混んでいるのでそれを「住まう街が賑わっているのは楽しい」とプラスに思えるのか「毎日のように駅が混んでいてつらい。イベント興味ないし。」とマイナスに思うのかで評価が大きく分かれるところですね。

【総評】

食配ステーションの位置誰が考えたんだろうか。。。建築や設計の資格もない私が言うのもなんですがあれはダメ。あれをGOした人になぜにそうなったのか聞きたい。私が中の人であんな図面もってこられたらノータイムでボツです。各階平面図はまだ仮のものだと言ってましたから来年1月以降に配布される際には修正(扉を横開きに変更するとか)されていることを願います。

うるせぇ~ブロガーだなぁ~細かいとこいちいちつっこむなよと中の人に思われそうですが3棟目以降はもっともっと中身に気を付けていかないと4300戸なんて売れないですよ。いくら街力があったってマンションに工夫がなければ厳しいです。現状は駅近がトレンドなわけですから余計に。1棟目と2棟目を購入した人でさえ欲しくなってしまうマンションとできるかどうかが3棟目の売れ行きに影響してくるでしょう。東京湾岸のように都心に近いわけじゃないんですから都心のマンション以上の工夫がなければ厳しい。もちろん購入者層の予算的にハイグレードマンションにできないことは百も承知ですが細かい工夫はできるはずです。

なぜ三面鏡の歯ブラシ入れるところの下はアルミメッシュでないのか?三面鏡のドライヤーを置く部分はなぜコードを通せるようにしないのか?ちょっとした工夫だって大切なはずです。

4300戸も売れるのですか?という質問を相談者様からいただくことが多いのですが以前から記事にてお伝えしているとおりで

「1棟目と2棟目は売れるでしょう。これは自信があります。でも3棟目からは街力&物件力次第ですからなんともわかりません。」

というのが私の答えです。

売主からしても1棟目と2棟目が売れるのはわかっていることでしょう。幕張ベイパーク内でも立地が良いですし1棟目に関しては認可保育園優先権あり(後発棟も優先権はありますが戸数が増えてくので定員が増えなければ幕張ベイパーク内での争いとなる)、2棟目に関しては千葉県最高層(幕張ベイパーク内では2棟目を超える高さのマンションは建設しない方針)ということで存在感があるのですが3棟目からは街力勝負が必要になってきますから売主としては3棟目からの販売は多少なりと不安に感じているはずです。もちろん不安に感じているからこそ街力を高めていこうという努力(エリアマネジメント)がなされています。

なんだかんだつっこみどころはありますが駅力がありますし海浜幕張は駅前にマンションを建設することができませんから駅距離はあれど資産性も大暴落というのは考えにくく、坪単価からしたらマンションのグレードも高いですからおすすめできるマンションとなります。

更新記事→幕張ベイパーク 予定価格と間取り モデルルーム訪問 その②

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