今回ご紹介するのはブランズタワー所沢です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:佐藤工業
価格:未定
専有面積:63.77㎡~92.38㎡
総戸数:155戸(地権者住戸9戸含む)
規模:29階建て
交通:西武池袋線・西武新宿線「所沢」駅徒歩6分
所在地:埼玉県所沢市東町
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:83台(機械式)
バイク置場:11台
駐輪場:279台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズタワー所沢公式HP

所沢駅からプロぺ商店街経由で徒歩6分、内4分ほどはプロぺ商店街を歩く時間ですからざわとこ好きにはたまらんことでしょう。ファルマン交差点(地元民はねぎし交差点)を超えないですから駅近と呼んでも違和感ないでしょう。

ファルマン交差点を超えるとタワーマンションが乱立しており、過去に東急不動産が供給した所沢スカイライズタワー、東急ドエルコンセールタワー所沢、フォーラスタワー所沢もあります。所沢では東急マンションの知名度は高くなっています。ファルマン通りを超えるタワーマンションは一番若くてブリリアタワー所沢ロジュマンの2010年築ですから駅前のシティタワー所沢クラッシィを除けば久しぶりとなります。

ブランズタワー所沢の「ファルマン交差点を超えない」というのは利便性だけでなく将来的な不動産価値としても強みになりますね。

ファルマン通り交差点と言えばスクランブルなのに車線(たまり)も少なく歩道も狭い・・・。そんなファルマン通り交差点に面しており大丈夫なのか?と思われるかもですがむしろプラス材料となります。地元民の方であればご存知かと思いますがファルマン通り交差点は拡張される計画がありその要となるのがブランズタワー所沢なのです。現状のファルマン通り交差点にある仮囲いから35mほどセットバックした場所にブランズタワー所沢が建ち、その約35mに関しては一部が車道の拡張、残りのほとんどは歩道とします。

画像出典:所沢市

外観に関しては色合いの異なるガラス手摺とルーバーを使い分け、さらには角面のガラス手摺をくぼますことでダイレクトウィンドウはないもののザ・分譲タワマン感は出せています。屋上は航空機の翼をイメージしたものとなっているなど粋な部分も数多く見受けられます。

エントランスホールはファルマン通りからあえて奥まらせておりそのアプローチが植栽豊かなものとなっています。このアプローチは市道に繋がっているため第三者が通ることも十分考えられはしますが地域に貢献する役目もある再開発計画ですからそこはデメリットというよりかは当然の役目と言えるでしょう。

タワーマンションといえど総戸数155戸ですからどでかいエントランスホールとまではいかないまでもデザイン監修に東急不動産の会員制リゾートホテルを手がける会社を起用しています。こちらは1階のエントランスホールだけでなく3階のゲストルーム、25階のスカイラウンジも監修しておりどれもリゾートホテルのような落ち着きあるデザインとしています。

3階までは店舗区画もありテナントは未定です。

共用施設は3階にゲストルームとコミュニティルーム、25階にスカイラウンジ、屋上にスカイデッキと総戸数の割には充実しています。(利用形態は未定)

内廊下(住戸階にエアコンはなしですがカーペット敷き)を採用しており各階ごみ置き場(1枚扉ですが脱臭装置あり)も完備していますから管理費が気になるところですがコンシェルジュなしで管理員も日勤とすることでシティタワー所沢の㎡350円くらいまでには抑えたいとのことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西角]

Aタイプ 2LDK 63.77㎡

画像出典:ブランズタワー所沢公式HP

6階 4500万円台 坪単価233万円
10階 4700万円台 坪単価243万円
22階 5000万円台 坪単価259万円
26階 5200万円台 坪単価269万円

[南西角]

Bタイプ 3LDK 78.50㎡
6階 5900万円台 坪単価248万円
10階 6100万円台 坪単価256万円
22階 6500万円台 坪単価273万円
26階 6700万円台 坪単価282万円

[南西中住戸]

Cタイプ 3LDK 72.39㎡
6階 4900万円台 坪単価223万円
10階 5300万円台 坪単価242万円
22階 5700万円台 坪単価260万円
25階 5800万円台 坪単価264万円

[南東角]

Dタイプ 4LDK 92.38㎡

画像出典:ブランズタワー所沢公式HP

6階 6900万円台 坪単価246万円
10階 7200万円台 坪単価257万円
22階 7600万円台 坪単価272万円
26階 7800万円台 坪単価279万円

[南東中住戸]

Eタイプ 3LDK 71.53㎡

画像出典:ブランズタワー所沢公式HP

6階 5100万円台 坪単価235万円
10階 5500万円台 坪単価254万円
22階 6000万円台 坪単価277万円
25階 6200万円台 坪単価286万円

[南東角]

Fタイプ 3LDK 75.87㎡

画像出典:ブランズタワー所沢公式HP

6階 5700万円台 坪単価248万円
10階 6000万円台 坪単価261万円
22階 6500万円台 坪単価283万円
26階 6600万円台 坪単価287万円

平均坪単価は約265万円ほどになる予定です。

シティタワー所沢クラッシィが坪単価360万円ほどですから70㎡換算で2000万円は差が出ます。まぁ住友の価格設定と比べても仕方ないっちゃ仕方ないですが・・・住友すげー。

間取りがいいですね~。全戸ワイドスパンです!!

Aタイプの2LDKは浴室サイズが1418ですし内廊下でありながらも行灯部屋があるのはCタイプのみです。中住戸はリビングの窓面が豊かでないのは残念ですが柱の食い込みは少ないですし角より単価安ですから間取りの使いやすさを重視するなら角よりいいでしょう。

囲まれ感出てしまうほど周辺の建物と近くないため向きごとの一般的な採光は得られやすいのですが眺望面ではスカイビューラウンジのあるAタイプの列が航空公園ビューとなるため優れています。

2LDKが条件良い位置に来ているのは珍しく、広さを求めない層からすれば狙い目感満載でしょう。スカイビューラウンジと変わらない眺望のお部屋を購入するとスカイビューラウンジの眺望価値は当人にとっては薄れがちではありますがスカイビューラウンジと変わらぬ眺望を部屋から望めるというのは贅沢とも言えるでしょう。

一概には言えませんがスカイビューラウンジの列は高単価になりがちなのですが今回はファミリー層エリア内での2LDKということで強気な設定ではないですから個人的にはAタイプ中層階以上にビビビときました。

設備仕様はディスポーザー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレは採用しているものの食洗機はオプション、水回り天板は人造大理石、玄関前カメラ付きインターホンなし、浴室ブラケットライトなどまぁまぁ抑え気味ではあります。

構造は二重床・二重天井、直接基礎でありながらも制震構造です。基本天井高は最上階のみ2600mm、その他は2500mmです。

セキュリティ面に関しては風除室は1ヵ所ですがエレベーターセキュリティ(鍵をかざすとエレベーターに乗車できる)がかかっていますからこちらも手を抜いていません。

住戸棟のエレベーターは2基で1基あたり77.5戸、分速は150mですから違和感ありません。ただし各階のごみ回収時は1基止めるはずですからその時間帯は1基運用となってしまうでしょう。

その他地下1階の住民駐輪場用が2基、店舗と非住民駐輪場用がそれぞれ1基となります。

周辺相場を確認しましょう!

・コンセールタワー所沢 1995年築 所沢駅徒歩10分 寿町 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約115万円

・所沢スカイライズタワー 1997年築 所沢駅徒歩7分 御幸町 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約160万円

・グラシスタワー所沢 1999年築 所沢駅徒歩6分 東町 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約150万円

・フォーラスタワー所沢 2000年築 所沢駅徒歩12分 元町 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円

・ヒルズ所沢駅前くすのき台 2000年築 所沢駅徒歩2分 くすのき台1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約165万円

・コスモフォーラム所沢 2005年築 所沢駅徒歩9分 寿町 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約130万円

・グレーシアタワーズ所沢 2006年築 所沢駅徒歩10分 寿町 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約150万円

・コスモガーデンズ所沢 2006年築 所沢駅徒歩11分 元町 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約150万円

・ブリリアタワー所沢ロジュマン 2010年築 所沢駅徒歩9分 寿町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約165万円

・イニシア所沢 2015年築 所沢駅徒歩10分 寿町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・プラウド所沢 2012年築 所沢駅徒歩3分 北秋津 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス所沢 2014年築 所沢駅徒歩5分 東町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・ザ・パークハウス所沢日吉町 2016年築 所沢駅徒歩3分 日吉町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・インプレスト所沢 2017年築 所沢駅徒歩4分 東町 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・シエリア所沢 2019年築 所沢駅徒歩7分 東町 新築時の坪単価約205万円 新築販売中

上記相場からブランズタワー所沢の将来価値を予想すると

[南東角]

Fタイプ 3LDK 75.87㎡ 10階 6000万円台(新築時) → 4980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[西武池袋線]

所沢 7:58発
ひばりヶ丘 8:05着
石神井公園 8:11着
池袋 8:27着

[西武池袋線 特急]

所沢 6:54発
池袋 7:20着

池袋 19:00発
所沢 19:24着

[西武池袋線→東京メトロ有楽町線]

所沢 8:13発
秋津 8:16着
清瀬 8:19着
東久留米 8:22着
ひばりヶ丘 8:24着
石神井公園 8:33着
練馬 8:38着
新桜台 8:41着
小竹向原 8:44着
千川 8:47着
要町 8:49着
池袋 8:52着
東池袋 8:56着
護国寺 8:58着
江戸川橋 9:01着
飯田橋 9:05着
市ヶ谷 9:07着
麹町 9:10着
永田町 9:11着

[Sトレイン]

所沢 6:24発
保谷 6:35着
石神井公園 6:40着
飯田橋 7:06着
有楽町 7:16着
豊洲 7:24着

[西武池袋線→東京メトロ副都心線]

所沢 7:56発
秋津 7:59着
清瀬 8:01着
東久留米 8:07着
ひばりヶ丘 8:10着
石神井公園 8:18着
練馬 8:22着
新桜台 8:25着
小竹向原 8:28着
池袋 8:35着
新宿三丁目 8:43着
渋谷 8:49着

[西武新宿線]

所沢 8:08発
東村山 8:11着
久米川 8:18着
小平 8:21着
花小金井 8:24着
田無 8:27着
上石神井 8:32着
鷺ノ宮 8:38着
高田馬場 8:53着
西武新宿 8:56着

[西武新宿線 特急]

所沢 8:11発
東村山 8:15着
高田馬場 8:46着
西武新宿 8:50着

西武新宿 19:00発
高田馬場 19:04発
東村山 19:28着
所沢 19:32着

シアター映像では主人公の女性(おばの影響で所沢でのマンション購入を検討)が渋谷通勤という設定でした。渋谷まででも乗車1時間以内ですから現実的ですね。西武新宿線であれば朝のラッシュ時間帯でも特急が運行されていますから課金して座っての快適通勤も可能です。

時間はそれなりにかかりますが羽田・成田空港へのリムジンバスも出ています。

日常の買い物利便性が高いことは言わずもがなですがやはり気になるのはイオン所沢の閉店後ですね。建て壊してマンション×商業施設にする可能性も0ではありません。閉店自体は残念ですが建物も古くなっていましたから(もともとダイエー)新しいなにがしに生まれ変わるというのは街の活性化にプラスとなるのではないでしょうか。

通学校は所沢小学校で徒歩7分、所沢中学校で徒歩19分となります。

【総評】

激推ししていたザ・パークハウス所沢日吉町の記事でも述べたように街が評価されてから販売される物件というのは当然ながらお高いです。新築価格より値上がる物件を買うには街が評価される前というのが鉄板ですからジャンプアップできたのはザ・パークハウス所沢日吉町が最後だったかもしれないですね。

とはいえ今後の開発計画もありますし、西武鉄道が所沢を放っておくわけないですから西武線の埼玉県内の駅としては不動産価値としても手堅いことはたしかでしょう。2020年夏にはグランエミオⅡ期開業が控えていますしシティタワー所沢クラッシィの隣では辻堂のテラスモールクラスの商業施設ができる可能性もあるなどまだまだ伸びていくエリアとなります。もちろん街の評価が組み込まれた価格ですからザ・パークハウス所沢日吉町みたく買った価格より高く売るというのは難しいかと思いますが残債割れしてしまうくらい値下がるかと言えばそのリスクは少ないでしょう。

板状ではなく内廊下タワマンということを考慮すれば平均坪単価約265万円はけして割高ではないでしょう。グレード感高いタワマンと一般的な板状を比べてはナンセンスですからね。

ザ・パークハウス所沢日吉町のときみたく絶叫レベルではない(あれはお得感強すぎた)ですが厳しい市況の中では安心しておすすめしやすいマンションです。私自身がざわとこ大好きマンなのでテンション上がっていることはたしかですが客観的に見ても条件悪くないですからざわとこを知らないという方にも検討していただきたいです。

駐車場は出入り口にチェーンゲートがあり地下にてタワーパーキングへ入出庫となります。住戸階へのエレベーターと繋がっていますから便利ですね!出庫予約盤完備の待合コーナーが設けられているのは近郊・郊外のタワマンとしては珍しく魅力の一つとなります。

ただ、気になるのはタワーパーキングが1基のみで90台となっていることです。車持ちの方でタワーパーキングの物件を検討する際には一つのタワーパーキングを何人でシェアするかをしっかりと確認することをおすすめしています。感覚は人それぞれではありますが私はできれば50台、多くても70台であるべきという考えをもっています。いろいろなタワーパーキング物件を見学したり住んだりしてきましたが1つのタワーパーキングで90台(非住宅用7台を除いても83台と多め)というのはけっこう厳しいなぁ~と。

もちろん1基で100台くらいの物件もあるので90台があり得ない数字というわけではないのですがエリア的にある程度埋まるであろう設置率約53%なわけで待ち時間はそこそこあると思って購入したほうが良いでしょう。ただし、先に述べたように出庫予約盤完備の待合コーナーがあるというのは珍しく、これは推測でしかないですが待ち時間が発生しやすいことを考慮してのものかもしれません。

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