今回ご紹介するのはシティテラス習志野大久保ステーションコートです!

[物件概要]第1期8次

売主:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション 
価格:3280万円~4080万円
専有面積:70.20㎡
総戸数:225戸
規模:地上15階
交通:京成線「京成大久保」駅徒歩3分
所在地:千葉県習志野市大久保1丁目
竣工予定:2019年11月下旬

管理費(月額)12390円 
修繕積立金(月額)5920円 

駐車場:155台 (月額)3000円~8000円 
自転車置場:450台 (月額)100円~400円 
バイク置場:7台 (月額)3000円 

地図はこちらです↓

画像出典:(仮称)習志野大久保駅前プロジェクト公式HP

画像出典:シティテラス習志野大久保ステーションコート公式HP

1年半前に記事化しましたが数ヵ月前にようやく販売が開始されました!!

いわゆる「駅№1マンション」となるわけですが併設されるマルエツのオープンを待っての販売活動、さすが住友流です(笑)

もともとマルエツが所有していた土地の約半分を住友不動産に売却、そしてその資金で残りの土地にマルエツが新店舗を建設、今現在マルエツはすでに再オープンしています。

そのマルエツに直結するマンションがシティテラス習志野大久保ステーションコートとなります。

駅から徒歩3分と近く、スーパーマーケットに直結、総戸数225戸の規模感ある住友ブランドのマンション・・・聞いただけでお高そうですがそうでもありません。坪単価は190万円ほどです。住友不動産と言えば高額販売で有名ではありますが千葉県では控えめとなっています。高値チャレンジはせずに売れる価格で販売します。販売開始からまだ3ヶ月ほどですがすでに60戸超が動いていました。月換算すると20戸です。販売活動に苦しむ郊外物件が多い中で好調と言える数字でしょう。

大久保エリアは大学もあるため若者も多く、駅前の商店街も賑わいを見せています。駅から少し離れれば団地や大規模マンションがあるものの、現状駅近くに大規模マンションがありませんからシティテラス習志野大久保ステーションコートが完成するとランドマークとなることでしょう。ましてや地元の方が利用するマルエツに直結しているわけで、駅№1だからこそ資産性という面でも期待ができます。

マルエツ部分の容積をマンション部分に加えられたからこそ実現できた規模感ですから今後大久保駅周辺で同規模のマンションが建設される可能性は少なく、駅№1マンションであり続けることができる可能性が高いでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南東向き

[A棟]

70B1bタイプ 70.20㎡
10階 4280万円 坪単価201万円
11階 4380万円 坪単価206万円
12階 4480万円 坪単価210万円

[B棟]

70B´3a・70B´3Bタイプ 70.20㎡

70B´3aタイプ 画像出典:シティテラス習志野大久保ステーションコート公式HP

1階 3280万円 坪単価154万円(3atタイプ)
2階 3480万円 坪単価163万円
9階 3880万円 坪単価182万円
10階 3980万円 坪単価187万円
11階 4080万円 坪単価192万円

平均坪単価は約190万円となります。

維持費・・・70.20㎡の場合

管理費:12390円(月額)
修繕積立金:5920円(月額)

予定ではありますが将来の修繕積立金としては

6~10年目:13330円(月額)
11~15年目:20730円(月額)
16~30年目:26160円(月額)

となります。

A棟の方が価格が高い理由はメインエントランスに近づいているからです。横に長い敷地形状のためメインエントランスから離れるB棟はお安く設定されています。歩いて数十秒の差ですから個人的にはB棟がおすすめしやすくなります。眺望や採光は変わらないわけで、メインエントランスに近いだけで400万円ほど変わるならリセールなどを考慮してもB棟が有利でしょう。

ただこの価格設定でもA棟がしっかり売れているのには訳があります。エリア的に戸建からの買い替えも多く、ご年配の方にも好まれるマンションだからです。車を手放して住みなれた街の駅近くにできるスーパーマーケット直結のマンションへ住み替え・・・そのような方からすれば少しでもメインエントランスに近くてスーパーマーケットに行きやすいA棟はより魅力に感じるわけです。一次取得層と違い資金面もけた違いに余裕がありますから余計に。

設備面ではディスポーザーはありますが食洗機と浄水器はありません。習志野市は水が美味しいことでも有名なので浄水器を必要としない方が多いのでそこは納得ですが食洗機は頑張って欲しかったところです。

構造は直床ですし、全体的にグレードが高いと言えば嘘になるよくある長谷工仕様です。ただ坪単価約190万円ですから価格帯を考えればそれなりですし、ディスポーザーをしっかりと採用してきていますから納得できるものかと思います。

外観に関してはガラスバルコニーを採用したいつもの住友デザインでかっこいいのですがエントランスが1階部分だけなのは残念。八千代緑が丘の住友物件みたく3層吹き抜けにしてくれれば通り沿いに面しているためよりかっこよくなったのですが。

駐車場は身障者用を除いて機械式となっており、横行昇降縦列式とけっこうめんどい(出し入れに時間がかかる)ものが採用されています。しかも駐車場横は周辺住民に開放する抜け道としていますから住民以外も通ることになります。(地域に開放したからこそ一団地認定が受けられたわけですが)

間取りに関してもB棟の最上階など一部を除けば田の字のオンパレードとなりますが70㎡を超えた間取りが多いため専有面積はそこまで刻んでいません。

周辺相場を確認しましょう!

・パークグランディエデナ 2003年築 京成大久保駅徒歩10分 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約115万円

ウェリス習志野大久保 2010年築 京成大久保駅徒歩2分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円

上記相場からシティテラス習志野大久保ステーションコートの将来価値を予想すると

70B´3a・70B´3Bタイプ 70.20㎡ 9階 3880万円(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

いわゆる駅№1マンションですから10年、20年経過しても大暴落するような心配が少ないのは安心です。

【住むレーション】

[京成線(京成津田沼で通勤特急に乗り換え)]

京成大久保 8:12発
京成津田沼 8:15着 8:19発
日暮里 8:54着
京成上野 8:59着

[京成線(都営浅草線・京急線直通)]

京成大久保 8:25発
押上 9:05着
日本橋 9:17着
品川 9:31着

京成大久保駅はホーム別改札でホーム内にて行き来ができないため上野方面のホームへ行く場合には踏切を渡る必要があります。ただ開かずの踏切ではありませんから朝ラッシュ時でも少し待てば渡れます。

【総評】

駅徒歩3分でスーパーマーケット直結、住友不動産の大規模マンションが坪単価190万円となれば割高感はこれと言ってありません。

いわゆる駅№1マンションですからリセール面でも大きな心配はないですし、あとは「京成大久保どこですの」という地元外の方がどれだけシティテラス習志野大久保ステーションコートの存在に気がつくかがポイントでしょう。条件の良いマンションのため歩留まりは高そうですが集客は大変そうと感じました。

比較検討するならば京成津田沼駅最寄りのサングランデ津田沼(坪単価約200万円)、新京成電鉄前原駅最寄りのザ・パークハウス津田沼前原ガーデン(坪単価約165万円・船橋市アドレス)、京葉線海浜幕張駅最寄りの幕張ベイパーク(坪単価約210万円・千葉市アドレス)がおすすめです。

津田沼、幕張あたりは無理せず現実的な価格で良質な新築マンションが購入できるのがいいですね。各社とも高値販売しにくい千葉県郊外エリアでは土地の仕入れに慎重ということもあり条件が良いのに価格が現実的ということが多くなっています。都心までものすごく近いというわけではありませんが坪単価200万円ほどであることを考えるとTMD(坪単価満足度)が高いマンションが多いですから検討候補に入れてみることをおすすめいたします。

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