今回ご紹介するのはシティタワーズ東京ベイです!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:前田建設工業
施工:前田建設工業
価格:4,642.2万円~15,190万円
専有面積:38.20㎡~105.40㎡  
総戸数:1539戸 
規模:A棟:地上32階地下1階、B棟:地上33階、C棟:地上33階、共用棟:地上5階建地下1階建 
交通:東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅徒歩4分 ゆりかもめ「有明」駅徒歩3分
所在地:東京都江東区有明二丁目
竣工予定:2019年7月31日完成済 

駐車場:730台、他に来客用20台、カーシェアリング専用3台、管理用14台、店舗用1台 月額29800円~41800円
自転車置場:2846台、他にレンタサイクル39台 月額100円~500円
バイク置場:110台 月額7000円~9000円
ミニバイク置場:46台 月額5000円

管理費(月額)14870円~38830円 
修繕積立金(月額)4600円~12690円

地図はこちらです↓

画像出典:シティタワーズ東京ベイ公式HP

先日マンションテンバイヤーのお刺身おじさんが購入したシティタワーズ東京ベイの内覧会へ参加してきました。

入居は早い方でも2020年春ですからだいぶ早い内覧会ですがすでに800戸ほどが売れているわけでそれらを対応(手直しもある)するとなれば余裕を持つことも必要なわけでしょう。また、同マンションは2019年7月31日に竣工済みとなっており、竣工してからすぐに引き渡さないというのは住友不動産らしいですね。早く引き渡されたいという気持ちはやまやまという方が多いと思いますがそれだけゆとりをもって手直ししてくれるのは安心材料の一つでしょう。

竣工しているのに引き渡さないのは商業施設等との一体開発というのも影響しているでしょう。800室ほどのホテル、8000席ほどのイベントホール、170店舗ほどの商業施設が目の前にでき、駅寄りのデッキでマンションと直結することになります。商業施設のスーパーマーケットはイオンスタイル有明で確定していますから東雲のように日常の買い物利便性が高まることでしょう。

国際展示場駅から建設地まで歩きましたがやはり空気感は気になりますね。交通量の多い通りの上を歩くわけでしかたない(将来的に車の排気ガスが緩和されれば・・・)のですがこれは「絶対無理だ!」という方と「このくらい気にならないよ!」という意見に分かれるでしょうから実際に歩かれることをおすすめ(どのマンションを買うにしてもそうですが)いたします。

そこさえ妥協できれば駅からも近いですし商業施設も目の前、マンション自体のスペックも高く買って後悔するようなことは考えにくいでしょう。

一応共有いたしますが「有明(東京湾岸)は災害に弱い」とか「タワマンは災害に弱い」などという意見を目にすることも多々ありますがそんな場所に緊急時の防災拠点をつくらないでしょう・・・という話です。高潮防潮施設を整備していますし埋立地ですが地盤改良工事済み、インフラも地下としています。木造住宅もないですから地震による火災にも強いわけです。もちろん100%安全が保障された街なんてのはないわけですが有明エリアは災害に強い街であることはたしかなのです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[ウエスト]

45E3タイプ 1LDK 43.37㎡ 管理費(月額)16730円 修繕積立金(月額)5220円

18階 5350万円 坪単価407万円
20階 5451万円 坪単価415万円

45E2タイプ 1LDK 43.37㎡ 管理費(月額)16730円 修繕積立金(月額)5220円

7階 4790万円 坪単価365万円
13階 4890万円 坪単価372万円
17階 4990万円 坪単価380万円
20階 5090万円 坪単価388万円
21階 5190万円 坪単価395万円

55R2タイプ 2LDK 56.17㎡ 管理費(月額)21280円 修繕積立金(月額)6760円

4階 5855万円 坪単価344万円
6階 5957万円 坪単価350万円

60Gタイプ 2LDK 61.36㎡ 管理費(月額)23130円 修繕積立金(月額)7380円
13階 6766万円 坪単価364万円
16階 6867万円 坪単価370万円
19階 6968万円 坪単価375万円
22階 7069万円 坪単価380万円

70Hタイプ 3LDK 71.16㎡ 管理費(月額)26640円 修繕積立金(月額)8570円

画像出典:シティタワーズ東京ベイ公式HP

18階 7890万円 坪単価366万円
21階 8182万円 坪単価380万円

80Mタイプ 3LDK 80.99㎡ 管理費(月額)30140円 修繕積立金(月額)9750円

画像出典:シティタワーズ東京ベイ公式HP

8階 8290万円 坪単価338万円
13階 9190万円 坪単価375万円

100B2タイプ 3LDK 100.62㎡ 南向き 管理費(月額)37120円 修繕積立金(月額)12100円
32階 14490万円 坪単価476万円

105C1タイプ 3LDK 105.40㎡ 北東角 管理費(月額)38380円 修繕積立金(月額)12690円
32階 15190万円 坪単価476万円

100B1タイプ 3LDK 100.57㎡ 北向き 管理費(月額)37110円 修繕積立金(月額)12100円
32階 14490万円 坪単価476万円

[セントラル]

45P2タイプ 1LDK 43.20㎡ 管理費(月額)16660円 修繕積立金(月額)5200円

4階 4743万円 坪単価362万円
10階 4844万円 坪単価370万円

55S2タイプ 2LDK 55.26㎡ 管理費(月額)20950円 修繕積立金(月額)6650円

4階 5451万円 坪単価326万円
11階 5552万円 坪単価332万円
13階 5653万円 坪単価338万円
17階 5754万円 坪単価344万円
19階 5855万円 坪単価350万円
28階 5957万円 坪単価356万円
30階 6058万円 坪単価362万円

80T3タイプ 3LDK 79.88㎡ 北東角 管理費(月額)29730円 修繕積立金(月額)9610円
4階 7676万円 坪単価317万円
5階 7777万円 坪単価321万円
8階 7878万円 坪単価326万円
9階 7979万円 坪単価330万円
12階 8390万円 坪単価347万円
13階 8590万円 坪単価355万円
18階 8890万円 坪単価367万円
22階 9090万円 坪単価376万円
27階 9190万円 坪単価380万円
28階 9290万円 坪単価384万円
29階 9390万円 坪単価388万円

[イースト]

40Fタイプ 1LDK 38.83㎡ 管理費(月額)15090円 修繕積立金(月額)4670円

22階 4490万円 坪単価382万円
25階 4590万円 坪単価390万円
28階 4690万円 坪単価399万円
29階 4790万円 坪単価407万円
32階 4990万円 坪単価424万円

45Hタイプ 1LDK 43.18㎡ 管理費(月額)16660円 修繕積立金(月額)5200円

22階 4790万円 坪単価366万円
25階 4890万円 坪単価374万円
28階 4990万円 坪単価382万円
32階 5290万円 坪単価405万円

55Iタイプ 2LDK 55.28㎡ 管理費(月額)20960円 修繕積立金(月額)6650円

21階 5890万円 坪単価352万円
25階 5990万円 坪単価358万円
29階 6090万円 坪単価364万円
32階 6190万円 坪単価370万円

75Lタイプ 3LDK 72.76㎡ 西向き 管理費(月額)27200円 修繕積立金(月額)8750円
20階 7690万円 坪単価349万円
22階 7790万円 坪単価353万円
25階 7890万円 坪単価358万円
31階 7990万円 坪単価363万円
32階 8090万円 坪単価367万円

間取りの魅力は大きいですね。住戸によって下がり天井などの大きさは異なりますがワイドスパンですし2LDKでも浴室サイズ1418など力が入っています。

記事作成時点で700戸超残っています。竣工して数年かけて売るのが住友不動産流ですから違和感ない売れ行きでしょう。

住友不動産としては珍しく先着順販売としています。

駅に近いウエスト、コンシェルジュカウンターなどがあるメイン棟のセントラルは品薄状態ですが駅から離れるイーストはGWあたりから販売開始しましたから高層階など条件良い住戸も選べます。

駅から離れるイーストの魅力はと問われるならば眺望でしょう。他の棟の眺望がダメということではなく、向きにもよるわけですが背の高い建物からより離れますし、東側は高速道路のジャンクション越しの東京湾ビューとなります。それでもトータルで見ればウエスト、セントラルのほうが条件良いことはたしかですがそちらだと高層階が品薄ですからね。。。

高層階もしくは眺望にこだわる=イースト
高層階もしくは眺望にこだわらない=ウエスト・セントラル

というのが今から検討する方の選び方となるでしょうか。

内覧会の際に共用部含めて棟内を見て回りましたがさすがは住友不動産。エントランスホール回りの高級感、各階の内廊下などなどホテルライクと言っても過言ではありません。

当然ながら各階ごみ置き場(前室あり)もあります。

セントラル20階及び21階の二層吹き抜けとなっているパーティラウンジ(住友不動産では上階ラウンジを設けないタワマンも多い)、20階のライブラリーラウンジ、2階のキッズルーム&ペアレンツサロン(子供を見守りながら大人たちが談笑できる)など総戸数からすれば少なめ(ゲストルームは目の前にホテルがあるので不採用。ジムは目の前の商業施設に入るのか??)ですがどれもしっかりと造りこまれたものとなっています。どの棟に住んでも共用施設の相互利用が可能です。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど手は抜いていないものの超豪華というものではありません。

ただ、首都高の影響も考慮してか真反対住戸含めて機械給気(フィルターも高性能)としているため室内の横壁もすっきりしています。首都高側(渋滞ポイントなのは気になりますね。。。)の住戸は二重窓としているため窓を閉めていれば音や排気ガスの影響は極めて少なく、真反対住戸よりも眺望に期待できる住戸も多くなります。生活の仕方次第で購入検討する向きが異なる物件となります。

構造は二重床、二重天井、基本天井高は2600mm、免震構造を採用しています。

【住むレーション】

[りんかい線→埼京線]

国際展示場 8:01発
東京テレポート 8:03着
天王洲アイル 8:07着
品川シーサイド 8:09着
大井町 8:11着
大崎 8:15着
恵比寿 8:22着
渋谷 8:24着
新宿 8:30着
池袋 8:35着
板橋 8:38着
十条 8:40着
赤羽 8:43着
武蔵浦和 8:52着
大宮 9:00着

国際展示場 8:00発
東雲 8:02着
新木場 8:05着

[ゆりかもめ]

有明 8:03着
有明テニスの森 8:05着
市場前 8:07着
新豊洲 8:08着
豊洲 8:10着

有明 8:01着
東京ビッグサイト 8:03着
青海 8:05着
テレコムセンター 8:07着
東京国際クルーズターミナル 8:09着
台場 8:11着
お台場海浜公園 8:12着
芝浦ふ頭 8:18着
日の出 8:20着
竹芝 8:22着
汐留 8:24着
新橋 8:26着

満員電車とは無縁の生活ができるのはいいですね。

BRTの開通(大会後のプレ二次から)も楽しみですが晴海フラッグ入居開始後は晴海フラッグへ一旦入るルートになってしまうのでしょうか??有明民からしたら晴海フラッグを経由しない便もほしいですよね。

学区が有明西学園でないことはブリリアマーレなど既存マンションからの買い替え組にとっては悩みどころでしょうか。有明新参者であれば学校が遠いわけではないのでデメリットにはならないと思いますが。

【総評】

第一期の価格を知っていると・・・。とはなってしまいますが住友不動産流販売方法ですから仕方ないでしょう。

お刺身おじさんが第一期で購入した1LDKは約1000万円、列にもよりますが2LDKで約600万円、3LDKで約1000万円ほど実質の値上がりです。今の東京湾岸新築マンション相場で見るとプラウドシティ東雲キャナルマークスよりちょいと高く、ブランズタワー豊洲よりちょいと安い単価となります。

維持費も第一期のときは驚いた単価でしたが周りの新築マンションも上昇傾向なので「そんなもんかな」と思えてしまうのは不思議でもありますが時代の流れということで。

シティタワーズ東京ベイ、検討者が実物を見ることはまだできませんが棟内案内が可能となればさらに評価されるでしょうし、来年はオリパラ2020が開催されますから自然と注目が増すことが予測されます。

敷地内駐車場は第一期の方は優先権ありましたがそれ以降の購入者は抽選となります。ただし、それぞれの棟にある駐車場をまたいで借りる(移動は面倒ですが・・)こともできます。棟ごとに素敵なコーチエントランスがありますし、首都高も利用しやすい立地ですから車移動の方にも魅力が大きいでしょう。

東武鉄道所有のディファ有明跡地は東武有明フィールドとしてイベントスペース、期間限定店舗が開設予定です。2022年9月末までの営業予定ですから将来的にはマンションやホテルになる可能性もあるでしょう。

関連記事

プレミスト有明ガーデンズ 予定価格と間取り モデルルーム訪問

ブリリアマーレ有明 タワー&ガーデンの仲介店・メディア向け共用施設体験会に参加してみた!

ダイワロイネットホテル東京有明に泊まってみた!~シティタワーズ東京ベイなど~


新築マンションの資料請求はこちら!

マンションマニア本人に相談できます!

マンションマニアがプロデュースした売却相談サービス

マンションカウンター公式HP

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です