今回ご紹介するのはアンヴィーネ保谷です!

建物売主:西武鉄道
土地売主:西武プロパティーズ
施工:西武建設
価格:未定
専有面積:59.78㎡~85.77㎡
総戸数:153戸
規模:14階建て
交通:西武池袋線「保谷」駅徒歩3分
所在地:東京都西東京市東町3丁目
竣工予定:2019年3月上旬

駐車場:77台 平置き21台 機械式56台
バイク置き場:6台
ミニバイク置き場:7台
自転車置き場:306台

地図はこちらです↓

画像出典:アンヴィーネ保谷公式HP

保谷駅徒歩3分、駅近立地でありながらも総戸数153戸と規模感もあるマンションとなります。

保谷駅と言えば2010年築のヴェレーナ西東京保谷駅前が有名ですね。ペデストリアンデッキ経由で駅直結といわゆる駅№1マンションと言えます。アンヴィーネ保谷と比べても駅№1の座は譲らないという状況ではありますが築年数が経過していますからヴェレーナ西東京保谷駅前があることでアンヴィーネ保谷の売れ行きが鈍るかと言えばそんなこともないでしょう。

たしかに立地的にはヴェレーナ西東京保谷駅前が駅№1であることは変わりなくとも、アンヴィーネ保谷のほうが100戸ほど戸数も多く、ランドマーク感という意味ではアンヴィーネ保谷のほうが優勢であります。いずれにしても大きな土地が確保しにくい保谷駅近くで総戸数153戸というのはかなりのインパクトがあります。

直近だと駅徒歩6分にてザ・パークハウス保谷レジデンスが供給されました。2015年築ですから記憶にある方も多いのではないでしょうか。駅前から少し離れるだけで住宅街になるため静かに暮らしたい方にはもってこいの立地条件でした。

ではアンヴィーネ保谷の立地条件はどうか?

駅徒歩3分と聞くとまだ繁華街なのではないかと思われるかもしれませんがすでに住宅街に入ります。これが保谷駅周辺の面白いところですね。先ほど保谷駅周辺は大きな土地が出にくいと述べましたが駅からほんの少し離れただけで戸建て群となるのです。そのためアンヴィーネ保谷も南面はすでに住宅街となり日当たり、採光ともに確保されるお部屋が多くなります。駅前でありながらバルコニー面の抜け感、眺望に期待ができるというのはかなりの強みであると言えるでしょう。

南側には計画道路がありその先の一部敷地を除いては第一種低層となるためドミノのように目の前に建物ができる心配はありません。ただし東方向には大きめのお屋敷があり用途地域的にアンヴィーネ保谷のようなマンションが建設される可能性がありますから採光、眺望面を確保したい場合は南方向のお部屋を選ぶことをおすすめいたします。

駅から少し歩くと住宅街ということでどでかい商業施設が駅前にあるわけではないのですが駅に直結しているエミオ保谷、西友保谷店(24時間営業)などがありますから日常の買い物に困ることはありません。

難点としては駅に近いのですが歩道もしっかりと整備されているわけでもなく少々歩きづらいことです。ザ・パークハウス保谷レジデンスのときも歩道の狭さを気にされている方が多くいました。こればかりは街特有の問題ですからどうにもならないのですが初めて保谷を訪れる方にはひっかかる部分かと思います。ただし計画道路ができると交通量は減ります。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

ブロック形式での記載であったためよりざっくりとしたものとなります。

[南向き]

Aタイプ 4LDK 81.71㎡
3階 5500万円台 坪単価222万円

Oタイプ 4LDK 85.77㎡
8階 5800万円台 坪単価223万円

Pタイプ 4LDK 84.01㎡
12階 6000万円台 坪単価236万円

Gタイプ 4LDK 84.06㎡
2階 5500万円台 坪単価216万円
9階 5800万円台 坪単価228万円

Cタイプ 3LDK 70.30㎡
4階 4700万円台 坪単価221万円
11階 5000万円台 坪単価235万円

Fタイプ 3LDK 72.68㎡
2階 4800万円台 坪単価218万円
6階 5000万円台 坪単価227万円

[東向き]

Hタイプ 3LDK 72.76㎡
2階 4700万円台 坪単価213万円
9階 5000万円台 坪単価227万円

Iタイプ 3LDK 68.78㎡
3階 4400万円台 坪単価211万円
10階 4700万円台 坪単価225万円

Lタイプ 2LDK 61.70㎡
7階 4000万円台 坪単価214万円

M1タイプ 2LDK 59.78㎡
5階 3800万円台 坪単価210万円

Nタイプ 3LDK 72.76㎡

画像出典:アンヴィーネ保谷公式HP

5階 4700万円台 坪単価213万円

管理費などの維持費は未定でした。

もともと西武鉄道が保有していた土地(ファミレス跡地)ということもあり土地取得費用が実質ないということで駅前でありながらも現実的な価格となっています。

保谷で14階建ては背が高いですし、エントランスホールを2層吹き抜けにしてガラス面豊かにしているため通り沿いからも目立つ存在となります。建物の背中側(共用廊下)もガラスパネルにするなど高級感があります。

設備面ではディスポーザーを完備、ラクセスキーを専有部の玄関にも採用しているため鞄などから鍵を取りださずして生活することができます。専有部玄関のラクセスキーを標準としているマンションはとても珍しいですね。

構造面では二重床・二重天井、床スラブ厚は約230mm確保しています。各戸の玄関前にアルコーブを設けているため共用廊下にゆとりがあります。ただし居室内の基準天井高が2420mmと少々低い点は気になりました。

しかしこの価格差だと南向きが圧倒的に人気出そうですね。5000万円を大きく超えると動きが鈍くなるであろうエリアだからこそ南向きに利益を盛れなかったということで価格に歪みが出ていますね。この価格差なら南向きがおすすめです。ただ先に述べたように南側には新設道路ができる予定があるため採光は半永久的に確保できても目の前に車が通るというデメリットはあります。それでも前建て不安の大きい東方向よりは良い条件であることはたしかです。ただし南面の計画道路より先の一部が第一種中高層住居専用地域となり、横に細長い土地ではあるもののマンションが建つ可能性はありますから採光だけでなく眺望も確保したい場合は高層階を購入したほうが安心感はあります。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・保谷サニーコート 2001年築 保谷駅徒歩6分 新築時の坪単価約165万円 直近事例なし

・ダイアパレス南大泉プリンセア(練馬区アドレス) 2004年築 保谷駅徒歩3分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

・ヴェレーナ西東京碧山の森 2008年築 保谷駅徒歩14分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約160万円

・ヴェレーナ西東京かえで通り 2008年築 保谷駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約170万円

・ヴェレーナ西東京東町 2008年築 保谷駅徒歩12分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約165万円

ヴェレーナ西東京保谷駅前 2010年築 保谷駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・ヴェレーナ楓プレイス 2013年築 保谷駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約170万円

ザ・パークハウス保谷レジデンス 2015年築 保谷駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約210万円

上記相場からアンヴィーネ保谷の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 72.68㎡ 6階 5000万円台(新築時) → 4400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[西武池袋線]
 
保谷 8:01発
池袋 8:21着

[西武池袋線→東京メトロ有楽町・副都心線]

保谷 8:04発
飯田橋 8:41着

保谷 8:04発
小竹向原 8:20着 8:22発
新宿三丁目 8:35着
渋谷 8:42着

始発電車が多いのも保谷駅の強みとなります。

バス便も豊富で中央線の吉祥寺駅、三鷹駅へ出ることもできます。

【総評】

現実的な価格の割にはモノが良いので大きなデメリットがないマンションですね。

あくまで地元需要メインかとは思いますがとはいえ戸数も多く、他エリアからの集客も必要なわけですが練馬エリアの価格高騰を見ると自然と他エリアからの回遊がありそうです。

参考までに沿線の新築マンション価格を共有いたします。

ブランズ練馬 練馬駅(西武線)徒歩3分 坪単価約370万円

プラウド練馬中村橋ガーデンテラス 中村橋駅徒歩11分 坪単価約260万円(予定)

・アンヴィーネ保谷 保谷駅徒歩3分 坪単価約230万円(予定)

ザ・レジデンスひばりが丘 ひばりヶ丘駅徒歩10分 坪単価約225万円

シエリア所沢 所沢駅徒歩7分 坪単価約215万円

上記相場を見るとアンヴィーネ保谷に割高感がないことがわかります。

もし西武新宿線も検討エリアにできる場合は花小金井駅徒歩4分のザ・パークハウス花小金井フロントも検討してみると良いかと思います。南から北に伸びる細長い土地形状のため南面があまり取れていないのがデメリットですがその奥行きを活かしてデザイン性などに凝っています。坪単価としては約225万円ですからアンヴィーネ保谷とほぼ同じです。

また同じく西武新宿線沿いとなりますが田無駅徒歩8分のパークホームズ田無ザガーデンも検討候補に入れると面白いでしょう。坪単価215万円ほどとアンヴィーネ保谷よりお安くなっています。

本来であればモデルルームを見すぎることはおすすめしていないのですが同エリアに関しては慌てて買わないとすぐに完売してしまうような物件が少なく、それなりにゆとりをもって探せますから上記記載の中から予算に合うものはすべて見学してみて、その中から気に入ったのを選ぶという形が良いかなぁ~と思います。

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