今回ご紹介するのはザ・パークハウス オイコス赤羽志茂です!

[物件概要]第1期1次販売概要

売主:三菱地所レジデンス 大栄不動産 三菱倉庫
施工:長谷工コーポレーション
価格:3988万円~4988万円
専有面積:65.26㎡・67.82㎡
総戸数:サードスクエア:399戸、フォーススクエア101戸
規模:15階建て 11階建て 2階建て
交通:東京メトロ南北線「志茂」駅徒歩6分
所在地:東京都北区志茂3丁目
竣工予定:2019年1月中旬

駐車場:194台 (平置駐車場117台、機械式駐車場75台、身障者用駐車場2台) 月額:18500円~24500円 他に来客用駐車場5台、カーシェア用駐車場1台、レンタカー用駐車場1台
自転車置場:サイクルポート480区画 月額:500円 専用サイクルポート20区画  月額:500円、他に来客用自転車置場10台
バイク置場:13台 月額:2500円~3000円
ミニバイク置場:20台 月額:1000円

管理費(月額)16460円・17100円
修繕積立金(月額)6220円・6450円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂公式HP

モデルルームオープンから約4ヶ月、いよいよ販売開始されるザ・パークハウスオイコス赤羽志茂ですが総戸数500戸でありながら第一期一次の供給戸数は55戸と正直申し上げてスタートダッシュ失敗!なわけですが売主の三菱地所レジデンス(正確にはJV、以下地所レジ)的には失敗ではなく計画通りであると睨んでいます。

もちろん私の勝手な想像、予想ではありますがザ・パークハウスオイコス赤羽志茂はそもそもが竣工前完売をさせるつもりは一切なく竣工から2年ほどで完売させようという販売計画なのではないかと思っています。

それが記事タイトルにある「住友不動産的販売方法」ということです。

長きにわたりブログを読んでいただいている方や新築マンションに詳しい方であればご存知かと思いますが各社販売方法は様々です。竣工前完売を絶対として早期完売を目指す野村不動産、竣工から2年ほどで完売を目指す住友不動産、この2社は両極端で地所レジ、三井、東京建物などは基本的に竣工前完売を目指すものの野村不動産ほどは完売を急がず、住友不動産ほどはゆっくりしない販売方法であることが多いですね。

もちろん物件により方向性は違うものの地所レジも基本的には竣工前完売を目指しているものと思われます。

ただ今回ご紹介しているザ・パークハウスオイコス赤羽志茂に関しては販売自体がゆっくりめでかつ焦った様子もなくおそらくではありますが竣工後の販売に力を入れてくるはずです。

その理由の一つが「ライバル物件が出てこない」ということです。

ザ・ガーデンズ東京王子が完売した今、周辺ではザ・パークハウスオイコス赤羽志茂のような物件が出てくる気配がありません。

私の知り得ている限りのライバルになりそうな案件としては北区豊島(大和ハウス、コスモスイニシア)、川口元郷東急2弾、川口末広(新日鉄)、板橋区加賀(旭化成)、板橋区坂下(大和ハウス)ですがどれももろ被りするほど似ている立地ではありませんし建築費高騰を考えればザ・パークハウスオイコス赤羽志茂より価格面(相場に対して)で魅力を出すのは難しいと思います。

販売中の新築マンションとしてはオーベル板橋本町と比較する方は多いでしょう。

ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂の購入相談でよくいただく質問はやはり売れ行きについてです。価格面で高いと話す方は少なく待てば値下がるのではないかという相談が多いです。すでに問い合わせいただいている方にはお返事済みですが記事内にて共有させていただくと

「たしかにザ・パークハウスオイコス赤羽志茂は売れ行き好調と言えば嘘になると思います。ですから竣工まで待ったとしても購入はできるでしょう。ただ私は竣工後に販売活動を本格化するのではないかと予想しています。そのため売主的には「竣工=売れ残り」という扱いにはならず大きなお値引きも難しいと思いますよ。それであればオプションなども選べる今購入された方が良いのではないでしょうか。ただしオプションやメニュープランにこだわらないのであれば竣工後に現物を見て決めるというのも良い選択と思います。もちろん条件の良いお部屋から売れていきますからお部屋にこだわらないのであればです。」

と回答しています。

実際に第一期一次ではお安めのお部屋も供給されます。

TWBタイプ 65.26㎡ 西方向向き 管理費(月額)16460円 修繕積立金(月額)6220円

画像出典:ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂公式HP

2階 3988万円 坪単価202万円

TWNタイプ 67.82㎡ 西方向向き 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)6450円
6階 4498万円 坪単価219万円

TWMタイプ 67.82㎡ 西方向向き 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)6450円
11階 4698万円 坪単価229万円

TWOタイプ 67.82㎡ 西方向向き 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)6450円
3階 4378万円 坪単価213万円

条件の良いお部屋でさえ坪単価220万円ほど・・・。中住戸でもポーチ付きの間取りがあります!

前回モデルルーム訪問時には「第一期はお安く販売いたしますが今後は価格の調整もありえます」とお話されていましたからその点も住友不動産的販売方法?!

少なくとも現時点では価格で諦めるという方はほとんどいないでしょう。

管理費はけしてお安くありませんが共用施設が充実していることを考慮すれば納得できる金額ではないでしょうか。

また前回の記事から追加となったこととしては赤羽駅までのシャトルバスが運営されることになりました。今現在決まっていることとしては平日の6時半~9時、16時40分~21時40分に運行、ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂と赤羽駅を約8分で結ぶとのことです。

なお運行費は管理費にて強制徴収&利用時の運賃にて賄うとのことです。シャトルバスマンションに住んでいた経験からすると管理費での負担は2000円~3000円、1回あたりの利用料を100円にすれば賄える運行パターンだと思います。細かい部分はモデルルームにてご確認ください。(上記と大きく違う場合はお知らせください。シャトルバス運行決定後は記事作成時点でモデルルームへ行けていません。)

前回の記事と重なりますが周辺相場を共有いたします!

※アクエアリバージュ東京の相場が上がりました

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・アクエアリバージュ東京 2005年築 志茂駅徒歩7分 志茂4丁目 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円

・ミオカステーロ赤羽志茂 2007年築 志茂駅徒歩2分 志茂1丁目 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

・イニシア赤羽志茂 2015年築 志茂駅徒歩4分 志茂3丁目 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円

マーケットとしては築10年程度の築浅中古マンションが駅前で坪単価約200万円、駅徒歩7分程で坪単価約170万円となっています。

上記相場から考えられるザ・パークハウスオイコス赤羽志茂の将来価値としては

TW-Nタイプ 67.82㎡ 6階 4498万円台(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

※シャトルバス運行に伴い赤羽駅利用も追加しました
※シャトルバスの発着時刻は架空のものです

[南北線→目黒線直通]

志茂 8:04発
後楽園 8:20着
市ヶ谷 8:25着
四ツ谷 8:27着
永田町 8:30着
溜池山王 8:32着
六本木一丁目 8:35着
麻布十番 8:37着
目黒 8:47着
武蔵小杉 9:08着
日吉 9:14着

[シャトルバス]

オイコス 8:00発
赤羽 8:08着

[埼京線]

赤羽 8:12発
池袋 8:22着
新宿 8:28着
渋谷 8:35着

[湘南新宿ライン]

赤羽 8:15発
池袋 8:27着
新宿 8:33着
渋谷 8:40着

[上野東京ライン]

赤羽 8:16発
東京 8:36着

[京浜東北線]

赤羽 8:12発
秋葉原 8:34着

これは個人的な意見ですが赤羽駅までのシャトルバスいりましたかね。。。終日運行ならまだしも運行時間が限られていますしその時間に合わない場合も多々あるわけで鉄道定期券を買うのもどうしていいか。

これはシャトルバス自体を否定するわけではなく、運行形態が中途半端すぎるなぁ~と。のちのち管理組合で問題にもなってきそうですし。。。赤羽駅付近は天下の国際興業が幅を利かせているのでロータリーヘは入れないでしょう。

もちろんあれば便利なことはたしかですし、500戸という規模だからこそできているわけです。私自身が志茂駅徒歩6分で十分なのに・・・と思っているという個人的な意見ですのでご了承ください。

全体的にはおすすめしやすいマンションではありますがシャトルバスの部分に関しては賛否両論でしょう。

志茂駅徒歩6分、大規模、多彩な共用施設、ザ・パークハウスブランドで坪単価200万円ほどから・・・めちゃいいマンションだと思うのですが・・・。それだけじゃ駄目だったんですかね。上の住むレーションを見てきただければ一目瞭然ですが南北線めちゃ便利ですよ。

赤羽駅からほどよく離れた住宅街にできる大規模ブランドマンション、コスパもいい!が魅力でおすすめできていたのに急にシャトルバス導入は驚きでした。

志茂エリアを知らない方も多いと思いますがまずはモデルルーム訪問をおすすめしたいマンションです!坪単価200万円台前半で購入できる新築マンションとしては駅距離や都心への近さ、多彩な共用施設やネットスーパー提携の宅配サービスというソフト面などおすすめポイントが多くあります。

販売側が早く家に帰れているのかは心配です。(余計なお世話&ネタとしてお受け止めください)

2017年5月撮影

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ザ・パークハウス オイコス赤羽志茂の物件詳細はコチラ

~2018年3月4日追記~

第二期

販売戸数:28戸
価格:4298万円~4778万円
専有面積:67.82㎡

管理費(月額)17100円(月額)
修繕積立金(月額)6450円(月額)

TWHタイプ 67.82㎡ 西向き
3階 4298万円 坪単価209万円
4階 4418万円 坪単価215万円
5階 4458万円 坪単価217万円
6階 4498万円 坪単価219万円
7階 4538万円 坪単価221万円
8階 4578万円 坪単価223万円
9階 4618万円 坪単価225万円
10階 4658万円 坪単価227万円
11階 4698万円 坪単価229万円
12階 4738万円 坪単価230万円

~2018年4月19日追記~

サードスクエアA棟

販売価格:4378万円~5488万円
最多価格帯:4700万円台(8戸)(100万円単位)
間取り:3LDK
専有面積:65.26㎡~70.56㎡

管理費(月額)16460円~17800円(月額)
修繕積立金(月額)6220円~6720円(月額)

TW-Qタイプ 70.56㎡
3階 4878万円 坪単価228万円
6階 5018万円 坪単価235万円
9階 5138万円 坪単価240万円
12階 5258万円 坪単価246万円
15階 5488万円 坪単価257万円

TW-Dタイプ 67.82㎡
3階 4568万円 坪単価222万円
4階 4598万円 坪単価224万円
5階 4638万円 坪単価226万円
6階 4678万円 坪単価228万円
7階 4718万円 坪単価229万円
8階 4758万円 坪単価231万円
9階 4798万円 坪単価233万円
10階 4838万円 坪単価235万円
11階 4878万円 坪単価237万円
12階 4918万円 坪単価239万円
13階 4978万円 坪単価242万円
14階 5038万円 坪単価245万円
15階 5148万円 坪単価250万円

TW-Aタイプ 65.26㎡
3階 4378万円 坪単価221万円
6階 4518万円 坪単価228万円
9階 4638万円 坪単価234万円
12階 4758万円 坪単価241万円


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