リビオ高田馬場　価格と間取り　下落合駅徒歩5分×高田馬場駅徒歩10分

今回ご紹介するのはリビオ高田馬場です！

［物件概要］先着順販売

売主：日鉄興和不動産　東レ建設
設計：設計工房デザインシステム
施工：イチケン
価格：9890万円～17290万円
専有面積：55.08㎡～76.56㎡
総戸数：133戸（うち募集対象外住戸18戸）
規模：10階建て
交通：JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線「高田馬場」駅徒歩9分　西武新宿線「下落合」駅徒歩5分
所在地：東京都新宿区下落合一丁目
竣工予定：2027年2月下旬
引き渡し予定：2027年4月下旬

駐車場：平置12台（うち身障者用1台）（月額34000円～38000円）
自転車置場：220台（うち募集対象外住戸分18台）（月額300円～800円）
バイク置場：3台（月額3000円）

管理費（月額）17730円～24650円
修繕積立金（月額）9080円～12630円
インターネット使用料（月額）2035円
コミュニティ会費（月額）500円

地図はこちらです↓

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

落合ホームズの建て替えプロジェクトで総戸数133戸とエリア内では規模感がありますね。

高田馬場駅から下落合駅方面へ徒歩9分、神田川を超えた低地なるためパークシティ高田馬場と異なりハザードマップで色はがっつり付いてしまいますが総戸数100戸超えのマンションが多くはないエリアですから希少性はありますね。

踏切を渡る必要はあるものの下落合駅が徒歩5分というのも何かと便利でしょう。(踏切を避ける南口ルートだと＋2分＆都心方面へは構内の跨線橋を渡る必要あり)

日常の買い物は下落合駅近くと早稲田通り沿いのマルエツプチが徒歩5分～7分、早稲田通り沿いのオオゼキが徒歩7分、同じく早稲田通り沿いの西友(建て替えで綺麗になりました)が徒歩8分、新目白通り沿いのオーケーとワイズマートが徒歩11分～12分と選択肢は充実しています。

ワイズマートは車が止めやすく24時間営業でもあるためマイカーでの帰宅時にも重宝しそうです。

通学校は落合第四小学校と落合中学校で徒歩7分です。

高田馬場となれば当然ながら駅周りの賑やかさ(駅からの道のり含む)は良くも悪くもかなりのものですが神田川至近、下落合野鳥の森公園が徒歩4分、おとめ山公園が徒歩8分など落ち着いた住環境としての魅力もあります。

もちろんおとめ山側の住宅とは世界が異なってくるものの、そのおとめ山側の魅力ある住環境に寄り添えることに変わりはないですからね。

ご時世からしてだいぶ時間はかかる(もちろん頓挫の可能性もある)でしょうけども高田馬場駅前では再開発計画もあるなど今時点でも便利ですが将来の楽しみも大きいでしょう。(現状では中央日本土地建物と日鉄興和不動産が事業者)

建設地は南側が接道、北側は西武新宿線の線路→妙正寺川→新目白通りとなります。

主開口部は南と東です。

南側は列にもよりますが向かいに同程度の高さがあるマンションとなるため視界抜けは限定的ですが接道に加えてセットバックも大きいため日当たりは良好です。

東側は戸建て(ブランシエラガーデン)が建設中、その先の細い道を挟んだ先に図書館などが入る施設や東京富士大学の二上講堂など建物が立ち並びますが上層階であれば視界抜けにも期待ができます。北寄りの住戸になると電車の音もより気になってはくるでしょうけども準工業地域としては比較的落ち着いた住環境と言えるでしょう。

敷地の東側一部は都市計画道路建設予定地となっていますが戸建てが建設されるくらいですからほとんど進んでいないものと思われます。(遠い将来開通したとしても新目白通りを超えやすくなるなどプラス材料もあります)

緑豊かな木漏れ日テラスと流れの小径に囲まれたエントランスアプローチ、風除室とメインエントランスを二層吹き抜けとすることでかなり見ごたえがありますね。

風除室には伊達冠石の景石を配置、波のようなデザインウォールも美しいですね。

ホールになると一層になりますがクランクした先の大窓からライティングされた坪庭を望めるなどかなり心躍る動線となっています。(さすがアーキサイトメビウス！！)

基壇部から上は少しシンプルにはなるものの複数の縦のマリオンを組み合わせるなど単調ではありませんし、角住戸をダイレクトウィンドウとすることで横から見た際に高級マンションを演出できるのも良いですね。

共用施設はウェルネスラウンジ(キッチン完備のいわゆるパーティールームでテラスあり)、2席のみですがスタディルームがあります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※物件調査から時間が経過しているため販売済みと供給中住戸が混在

A　3LDK　76.56㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

5階　16890万円　坪単価729万円
9階　17290万円　坪単価746万円

B　3LDK　72.76㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

4階　15490万円　坪単価703万円
9階　15990万円　坪単価726万円

D1　3LDK　64.45㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

7階　13690万円　坪単価702万円
8階　13790万円　坪単価707万円

E1 2LDK 56.68㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

2階　10890万円　坪単価635万円
3階　11090万円　坪単価646万円
4階　11190万円　坪単価652万円

I　2LDK　44.1㎡
9階　8590万円　坪単価643万円

J2　2LDK　55.08㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

2階　9890万円　坪単価593万円
8階　11090万円　坪単価665万円
10階　11490万円　坪単価689万円

K　3LDK　63.27㎡

画像出典：リビオ高田馬場公式HP

3階　12390万円　坪単価647万円
4階　12490万円　坪単価652万円
6階　12990万円　坪単価678万円

平均坪単価は約690万円です。

外廊下ですし間取り形状は価格帯からするとシンプルではありますがモアトリエS含めて収納面が充実しているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板フィオレストーン、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ウルトラファインバブル給湯器、ゼッチ基準など単価帯なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド高田馬場

2021年築　高田馬場駅徒歩4分

新築時の坪単価約465万円
現在の坪単価約630万円

動き一例

約44㎡
新築時6100万円台
中古時7500万円台

約57㎡
新築時8700万円台
中古時12000万円台

■パークシティ高田馬場

2025年築　高田馬場駅徒歩7分

新築時の坪単価約585万円
現在の坪単価約750万円

動き一例

約36㎡
新築時5300万円台
中古時6800万円台

約47㎡
新築時7400万円台
中古時10400万円台

約68㎡
新築時11700万円台
中古時14600万円台

約70㎡
新築時12500万円台
中古時14800万円台

約82㎡
新築時18300万円台
中古時20800万円台

上記相場からリビオ高田馬場が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B　3LDK　72.76㎡　4階　15490万円　→　13500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はシャッターゲートありの屋外平置きで12台、設置率は1割弱と低いですが山手線駅徒歩10分圏内で平置きは熱いですね。

駐輪場は屋外で設置率約165％です。

管理費は㎡単価月額約322円、外廊下も影響してか今の時代にしては抑えられており良いですね。当然ながらエレベーターは2基あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド高田馬場　総戸数135戸　管理費㎡単価月額約345円

■パークシティ高田馬場　総戸数325戸　管理費㎡単価月額約368円

【住むレーション】

［西武新宿線］

下落合　8:03発
高田馬場　8:06着
西武新宿　8:09着

［山手線］

高田馬場　8:09発
目白　8:11着
池袋　8:14着

高田馬場　8:08発
新大久保　8:11着
新宿　8:13着
代々木　8:15着
原宿　8:18着
渋谷　8:21着

［東西線］

高田馬場　8:10発
早稲田　8:13着
神楽坂　8:16着
飯田橋　8:18着
九段下　8:21着
竹橋　8:23着
大手町　8:25着
日本橋　8:27着

西武新宿駅の他社線乗換地下通路が整備されると今以上に下落合駅徒歩5分が効いてきそうですね。

新目白通りが近いため車移動も便利ではあるのですが新宿線の踏切や新目白通りのUターン禁止が絡んでくるのはめんどいですね。

【総評】

高田馬場駅からは少し離れますが比較的落ち着いた住環境となりますからその距離は呑み込みやすいですし、下落合駅が徒歩5分というのも心強いでしょう。

心躍るランドスケープや共用空間などパークシティ高田馬場と同じくスケールメリットも大きな魅力となります。

価格に関しては今のマーケットからすれば違和感はないでしょう。

もちろん『グラウンドレベルも高かったパークシティ高田馬場のほうがお得感あったよね』と言われればそれはそうなのですが完売した物件と比べてもしょうがないですからね。

一時期販売が被りましたがリビオ高田馬場がパークシティ高田馬場のアシストになっていた印象を受けます。

Xで発信しましたが後半戦も狙い目感が強かったです。

手を挙げれば抽選なしで買える新築マンションとしてはパークシティ高田馬場は条件良いと思うなぁ

新築未入居でも直営販売より魅力ある出物もあります（仲介手数料かかるので総額比較はするべき）

買えなきゃ意味がないわけで超人気新築マンションの抽選祭で消耗している人にとっても良いかと pic.twitter.com/t2fTb1xh1X

— マンションマニア (@mansionmania) February 9, 2026