今回ご紹介するのはプラウド南与野です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:埼玉建興
価格:未定
専有面積:68.25㎡~73.84㎡
総戸数:62戸 (非分譲住戸11戸を含む)
規模:13階建て
交通:埼京線「南与野」駅徒歩1分
所在地:埼玉県さいたま市中央区鈴谷二丁目
竣工予定:平成30年9月下旬

駐車場:24台 (機械式13台、平置き10台、来客用平置き1台)
駐輪場:128台 (スライド式124台、平置き4台)
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド南与野公式HP

以前から問い合わせの多かったプラウド南与野がようやくモデルルームをオープンしました!

問い合わせが多かった理由としては駅徒歩1分という希少性はもちろんのこと隣でクレアホームズ南与野が販売されていたことが一番大きいでしょう。

クレアホームズ南与野を検討する方からプラウド南与野を待つべきか質問をいただいた際には

・入居時期に問題がない(プラウドの方が約1年遅い)
・クレアホームズ南与野よりも1割高くても手が届く

上記2件がクリアできるなら待つべきとアドバイスしてきました。

実際に待った方もいればクレアホームズ南与野を購入された方もいました。待った方は当然プラウド南与野を購入されるわけですがこの記事を通じてプラウド南与野を知ったという方にもおすすめしやすいマンションとなります。

駅徒歩1分でありながらも駅前には公園があるなど繁華街に位置していないというのは相当な強みです。線路は近いですが大通りにも面していないなど駅前でありながらも長閑な雰囲気なことは南与野の強みと言えます。高架下、駅近くにはスーパーもありますから買い物にも困りません。いくらマイナーとはいえ大宮以南、埼京線の駅ですから不便ということもありません。

全戸南向きでバルコニー面は保育園、柏木建設の研修センターが建設されますが背の高い建物ではないため眺望、採光に優れたお部屋が多くなります。ただプラウド南与野と保育園の間の横に長い土地には何が建設されるか決まっていません。野村不動産も土地を買収すべく地主さんに声をかけているはずですから買収できなかったということはしばらくはそのままかと思われますが将来的に低層のアパートなどが建つ可能性はあります。

もう一つのデメリットとしては駐車場ですね。設置率が約38%でありながらも機械式がメインとなっています。埋まる台数にしている点は入居後のことを考えればプラス材料にもなりますが直近に近隣で供給されたプラウドさいたま新都心が平置きのみだっただけに惜しく感じてしまいます。ただプラウドさいたま新都心を見た後だからこそ感じるだけで機械式駐車場設置のマンションは星の数ほどありますし余る設置台数ではないためそれにより購入を辞める理由にはならないでしょう。駐車場出入口にはチェーンゲートも完備されています。

駅を降りてから建物の背中を見つつ歩くため背中側のデザインにもこだわっているのはプラウドさいたま新都心同様に評価すべき点です。完成してみると南与野のランドマークとなることは間違いないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

A1タイプ 71.01㎡
5階 4700万円台 坪単価218万円

A2タイプ 71.42㎡
8階 4800万円台 坪単価222万円
11階 4900万円台 坪単価226万円

Bタイプ 70㎡
5階 4400万円台 坪単価207万円
8階 4600万円台 坪単価216万円
11階 4700万円台 坪単価217万円

Cタイプ・Dタイプ 68.25㎡

画像出典:プラウド南与野公式HP Dタイプ

8階 4400万円台 坪単価213万円
11階 4500万円台 坪単価218万円

E1タイプ 73.44㎡

画像出典:プラウド南与野公式HP E1タイプ

5階 4900万円台 坪単価220万円

E2タイプ 73.84㎡
8階 5100万円台 坪単価228万円
11階 5200万円台 坪単価233万円

管理費などの維持費は未定でした。

地権者住戸が低層階に固まっているため平均坪単価としてはクレアホームズ南与野より高くなりますが同じような条件で比較すると価格差はほとんどありません。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・サザンシティ南与野 2015年築 南与野駅徒歩2分 新築時の坪単価約225万円

・クレアホームズ南与野 2017年11月竣工予定 南与野駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円

南与野駅前は中古相場が出来上がっていません。一駅都内寄りの中浦和駅近くの築浅中古マンションは坪単価200万円弱で動いています。

上記相場から考えられるプラウド南与野の将来価値としては

Bタイプ 70㎡ 8階 4600万円台(新築時) → 3980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ディスポーザーはありませがプラウド南与野は二重床・二重天井、さらには床スラブ厚が240mm~260mmとなっています。間取りはありきたりなものが多いですが玄関部のゆとりに注目です。プラウド浦和常盤サンクアージュ同様にアルコーブを広めに取っているため完成して廊下を歩くと分譲マンション感を味わうことができるでしょう。

【住むレーション】

南与野 8:08発
池袋 8:42着
新宿 8:47着

駅前からは埼玉大学、志木駅へ向かう路線バスも運行されています。

【総評】

駅徒歩1分だと半永久的に需要が見込める点が強いですね。鉄道がある限りは買い手、借り手がつかなくなる心配もほぼありません。今後住宅が余ると言われる中で一番怖いのはいくら価格や賃料を下げても買い手、借り手が付かないということです。分譲マンションに関してはアパート、一般的な賃貸マンションに比べてグレードがありますから家賃を下げれば借り手が付く可能性は高いですが駅から離れればリスクは高くなります。

しかしながら30年、40年後に築30年、40年を迎えたプラウド南与野がいくら価格を下げても買い手、借り手が見つからないという状況になるでしょうか?まずありえないですよね。そこは駅徒歩1分、駅№1マンションの強みですね。

駅前に公園がありスーパーもある。駅と現地の間はフラットな道のりで徒歩1分。交通利便性、買い物利便性、環境の良さを妥協しないのに資産性も付いてくるのはとても魅力であると言えるでしょう。それでいて販売価格も割高感がないとなれば・・・。

プラウドさいたま新都心のときみたく「ものすごくおすすめです!!!!」と声を大きくして言うほどまではいかないまでも駅徒歩1分という希少性やグレード感、価格などを総合的に見ると安心しておすすめできるマンションであることはたしかです。

前回の記事→プラウド南与野(予想) 南与野駅前に野村不動産がマンション建設へ

関連記事→プラウド南与野 予定価格更新 第一期で大半の住戸を供給へ

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プラウド南与野の物件詳細はコチラ


2 件のコメント

  • マンションマニア様
    いつも楽しく拝見させて頂いておりまして、情報をたくさん共有して頂きありがとうございます!
    予想ですと年間で約62万程度下落していくということですが、毎月のフルローンで購入しても残債割れの可能性は少なそうな物件ということでよろしいでしょうか?
    E1かE2がいいなぁと思うのですが、資産価値は値段の安い中住戸の方が、下落率が少ない=新築プレミアムが多いということでしょうか!?

    • おなーな様

      マンションマニアです!コメントありがとうございます!

      例えば4200万円をフルローンで組むとざっくりですが10年後のローン残債が3100万円台となります。

      築10年、南与野駅前、プラウドブランド

      普通に考えると残債割れの心配は少ないでしょう。ただしエリア的に4000万円に壁があることもたしかですからあまり価格が高いお部屋を買うと動きは鈍いかもしれません。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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