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今回ご紹介するのはプラウド八幡山です！
［物件概要］
売主：野村不動産
施工：森組
専有面積：34.63㎡～77.40㎡（一部にはトランクルーム面積0.66～2.11㎡を含む）
総戸数：88戸
規模：14階建て
交通：京王線 「八幡山」駅徒歩5分 京王線 「芦花公園」駅徒歩6分
所在地： 東京都世田谷区南烏山一丁目
竣工予定：2025年2月中旬
引き渡し予定：2025年4月下旬
駐車場：18台(機械式17台、身障者優先1台）
駐輪場：127台(垂直二段式(上段43台、下段スライド式(大型)40台、下段スライド式26台)、平置(大型13台、子供用5台))
バイク置場：4台
地図はこちらです↓
画像出典：プラウド八幡山公式HP
京王線の八幡山駅と芦花公園駅の間、北側が線路で東側が環八というクセあり立地となりますがどちらの駅にも近いですね。
八幡山駅への最短ルートは南烏山歩道橋経由となってはしまいますがそちらを超えてしまえば高架下の店舗横を歩けるため快適な道のりです。歩道橋を使いたくない日は少し迂回して横断歩道を経由するか芦花公園駅を使うという選択もできます。
日常の買い物は京王ストアが徒歩4分、まいばすけっととオオゼキが徒歩5分、サミットストアが徒歩6分、成城石井が徒歩7分など2駅の間らしく便利です。
通学校は芦花公園ザ・レジデンスと同じく芦花小学校と芦花中学校(校舎一体型)で徒歩7分、蘆花公園ザ・レジデンスが目の前がゆえにそちらと比べれば距離はありますが十分近いですね。
建設地は東側の環八と西側の生活道路が面した南北に長い土地形状、従前は大きな戸建がありました。
主開口部は全戸西南西向き、接道向かいは戸建群のためそちらを超える階であればグッと視界抜けしてきます。多くの住戸で富士山ビューにも期待できるでしょう。絶対ということはないですがあれだけ戸建が密集しているとなれば採光と眺望が変わってしまう可能性も低いでしょう。
緑豊かなエントランスアプローチは高低差を活かして階段を設けてくれていますし、贅沢に独立型のエントランスホールとしているなどとても雰囲気が良い玄関口ですね。
エントランスホールは総戸数なりの広さではありますが大窓から住戸棟との間の植栽を自然と望めるのは気持ちが良いでしょう。
正面部分はガラス手摺とダブルマリオンで普通にかっこいいのですが今作は背中側がよりスペシャルとなっています。
以前ご紹介したプラウド杉並高井戸サウスと似たキャラクターなわけですが今作は内廊下とし、サンドエレガンテを採用した背中側の壁面がものすごくカッコいいのですよね…
しかもその内廊下は玄関部に奥行きを持たせるだけでなく採光をとるための窓(プライバシー性は損ないません)を設けるなどタワマンに負けないどころか勝ってしまうような空間となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 3LDK 68.16㎡
9階 9338万円 坪単価452万円
Dタイプ 3LDK 66.80㎡
画像出典：プラウド八幡山公式HP
E1tタイプ 3LDK 67.22㎡
1階 8298万円 坪単価408万円
E1タイプ 3LDK 67.22㎡
画像出典：プラウド八幡山公式HP
E2タイプ 3LDK 67.22㎡
9階 9338万円 坪単価459万円
13階 9528万円 坪単価468万円
Kタイプ 3LDK 77.40㎡
画像出典：プラウド八幡山公式HP
平均坪単価は約450万円です。
間取りに関してはリビングin洋室をどう考えるか(こればかりは好みの問題)ですが1LDK(次期以降供給)を除けばワイドスパンで日当たりと眺望が良い立地を活かせる形状となっています。(田の字の場合には主開口部に面するのがリビングとその隣の洋室のみとなるがワイドスパンのためリビングと洋室2部屋となる)
ただ、せっかく囲まれ感がかなりのかなり薄い立地ですから角住戸はスペシャルなダイレクトウィンドウにしてくれるとより嬉しかったなぁ～とは。(そもそも妻側×広い部屋の設定が少ない住戸構成)
もちろん妻側に窓を設けてもその窓があることで音ネックは大きくなってしまうわけですがそもそも音ネックを気にする方は選ばない立地なわけでそこは尖っても面白かったかもしれません。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電気錠、ゼッチ基準(音対策も兼ねた二重サッシ等)などなど単価帯からすると充実しています。
構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2450mmです。最上階は逆梁設計のためサッシ高が2200mm/2350mmとなります。
周辺相場を確認しましょう！
■プラウド蘆花公園
2010年築 芦花公園駅徒歩9分
新築時の坪単価約305万円
直近動きなし
■蘆花公園ザ・レジデンスフォレストコート
2018年築 芦花公園駅徒歩6分
新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約390万円
動き一例
約76㎡
新築時6800万円台
中古時9600万円台
■蘆花公園ザ・レジデンスブライトコート
2018年築 蘆花公園駅徒歩7分
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約400万円
動き一例
約73㎡
新築時6700万円台
中古時9000万円台
上記相場からプラウド八幡山が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Dタイプ 3LDK 66.80㎡ 6階 9038万円 → 7800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の屋外平置き1台を除き屋外の機械式で設置率約20％と少なめですがミドルルーフ以上になっているのは今どきで嬉しいですね。出入口にはリモコン式のリングシャッターが設置されます。
～機械式駐車場サイズ～
全長5050mm×全幅1950mm×全高1750mm/2100mm×最低地上高120mm×重量2300kg
駐輪場も屋外で設置率約144％です。
管理費は㎡単価月額約389円、周辺物件と比べてしまうと重たいですがディスポーザーありで内廊下ですから総戸数からすれば違和感ないでしょう。
ただ、エレベーター(分速105m)が1基なのは気になりますね。総戸数88戸ですから2基にすればだいぶゆとりがある形になってしまうものの14階建てという背の高さからすると2基にしても良かったのかな？という印象は受けました。(もちろん2基にすれば維持費も高くなるわけですがそこが誤差になるであろう物件価格帯)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■プラウド蘆花公園 総戸数87戸 管理費㎡単価月額約218円
■蘆花公園ザ・レジデンスフォレストコート 総戸数280戸 管理費㎡単価月額約263円
■蘆花公園ザ・レジデンスブライトコート 総戸数109戸 管理費㎡単価月額約269円
【住むレーション】
［京王線］
八幡山 8:05発
上北沢 8:06着
桜上水 8:08着
下高井戸 8:11着
明大前 8:13着
代田橋 8:15着
笹塚 8:17着
新宿 8:24着
芦花公園 8:00発
千歳烏山 8:01着
仙川 8:03着
つつじヶ丘 8:06着
柴崎 8:12着
国領 8:14着
布田 8:15着
調布 8:17着
歩道橋ネックはあれど基本的には都営新宿線直通の快速停車駅となる八幡山駅を利用される方が多いかと思います。(結局八幡山駅で通過待ちとなることが多い)
環八が目の前ですし首都高の高井戸ICも近いため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
今作は八幡山と芦花公園物件としては利便性は高いですがクセは強いですね。
そのため一概には言えないのですが地元ウケはあまりよろしくないと思います。
八幡山で探されている方は『駅距離よりも静けさ』を求めがちですし、世田谷区で探されている方で『八幡山オンリー指名』という方も少数派でしょう。(良い悪いという話ではまったくなく、一般論として世田谷の超人気エリアというわけではない)
ただ、そのクセを気にしない方やそこまでエリアに縛りがない方にとっては良い出物となりやすいという印象を受けました。
希望条件からたまたま地縁がないプラウド八幡山が検討候補に入った～という方のほうがハマりやすいはずです。
というのも今の時代、東京23区の新築マンションで平均坪単価450万円ほどで探すとここまで商品力が高い物件とは出逢いにくいのですよね…
八幡山や芦花公園、世田谷区オンリー検討の方と中広域検討者で価値観が異なることに違和感はないですからね。
私の読者様でこの記事をきっかけに『へぇ～こんな物件あったんだぁ～』となった方は一度見学してみることをおすすめいたします！
今の時代の同単価帯物件としては狙い目感があります！
もちろん出口としては地元需要になるわけでリセールバリューの優先順位が高い方にはあまり合わないと思います。(中古マンションになると基本的には地元需要が主となる)
TMD(坪単価満足度)の優先順位が高い方向けと言えるでしょう。(駅に近い、日当たり良い、眺望良い、商品力高い、プラウドブランド、新築マンション)
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