エクセレントシティ稲城 THE GARDEN　価格と間取り　お久しぶりの向陽台！！

今回ご紹介するのはエクセレントシティ稲城 THE GARDENです！

［物件概要］

売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
専有面積：56.50㎡～80.72㎡
総戸数：62戸
規模：6階建て
交通：JR南武線「南多摩」駅徒歩13分　京王相模原線「稲城」駅徒歩15分
所在地：東京都稲城市向陽台二丁目
竣工予定：2027年5月末
引き渡し予定：2027年6月末

駐車場：32台　機械式地上4段式：26台、平置駐車場6台うち1台車いす専用駐車場　月額10000円～14000円
バイク置場：2台　月額3000円
自転車置場：121台　2段ラック式上段（屋内）：32台、2段式下段ラック（屋内）32台、2段式上段ラック（屋外屋根付）23台、2段式下段スライドラック式（屋外屋根付）28台、2段式下段スライドラック式（屋外屋根付三人乗り対応）6台。サイクルポート使用料1,000円　月額100円～1000円

管理費（月額）：15700円(56.50㎡)
修繕積立金（月額）：5700円(56.50㎡)
浄水システム使用料（月額）1045円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

いや～お久しぶりでございますね～！！

稲城市の向陽台で新築分譲マンション！！

もう出逢えないかと思っていたので個人的にも嬉しい限りです。

お隣の若葉台もそうですが多摩ニュータウンの開発後期エリアは新規供給が本当に少ないのですよね…

私が向陽台を好きになったきっかけはもちのろん大規模分譲マンションタンタタウンアルボの丘なわけですが、そのアルボの丘の200m弱南側、三和の東側に位置しています。従前はほっともっととサイゼリヤがあったところですね。(URが民間へ土地を売却)

向陽台というアドレスの通り台地に位置しており、日常使いすることになる徒歩13分の南多摩駅、徒歩15分の稲城駅どちらとも駅へ向かう際けっこうな下り坂となるため徒歩分数以上に労力を伴います。

住環境としては素晴らしすぎる向陽台ですが交通便はウィークポイントになってきます。

タンタタウンと異なり南多摩駅へのシャトルバスはないため、目の前の停留所から路線バスにて稲城駅へ向かう方が多くなるでしょう。

ただ、開発エリアらしく買い物施設、学校、公共施設などが集約されているため街の中である程度のことを済ますことができるようになっています。

日常の買い物は三和が信号渡ってすぐ、通学校は城山小学校で徒歩5分(徒歩6分の向陽台小学校も選択可)、稲城第五中学校で徒歩4分、城山公園(営業時間がかなり限られますが展望台のファインタワーも有名です)や動物の名前が付いた公園が点在、無電柱化された並木道などニュータウンらしい住環境が整っています。

地盤が強く水害の心配も少ないエリアですから災害面への強さを求める方にも合ってきます。

建設地は南・西・北が接道した正方形の整った土地形状、主開口部は南向きがボリュームゾーンで一部西向きの設定です。

南側は第一種低層住居専用地域かつグラウンドレベルが徐々に低くなるため階数以上の視界抜けも得られます。

西側は南向き住戸の棟が若干自己日影としてかかりますが接道向かいは三和、斜め向かいは緑もくもくな城山公園となるためこちらも眺望良好ですね。

西側のエントランスアプローチは長くとっており両サイド植栽豊か、さらにゲートデザインとすることで三和側から見た際にかなり映えることでしょう。

エントランスホールもそこそこ広くとれており大窓からはアプローチの植栽、住戸へ向かう道中で中庭(坪庭のような植栽スペース)を自然と望めるなど雰囲気も良いですね。

バルコニー側もガラス手摺の色味を使い分けるだけでなく最上階のバルコニー軒裏を木目調、隣戸境もスラブtoスラブのブラック系隔て板とするなど全体的にデザイン面で凝ってくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A 3LDK 68.09㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

2階 5598万円坪単価272万円
3階 5798万円坪単価281万円

B 3LDK 65.5㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

4階 5598万円坪単価283万円

C 2LDK 56.5㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

3階 4798万円坪単価281万円

F2 1LDK+2S 68.2㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

2階 5698万円坪単価276万円

G1g 3LDK 70.4㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

1階 5998万円坪単価282万円

Ir 4LDK 85.60㎡

画像出典：エクセレントシティ稲城 THE GARDEN公式HP

6階 7998万円坪単価309万円

平均坪単価は約300万円です。

極端な専有面積調整はないものの平均専有面積約90㎡超のタンタタウンと比べれば一般的サイズでしかありません。

とはいえ、タンタタウンで子育てを終えてダウンサイジングしたい方、戸建からダウンサイジングしたいシニア層などの需要もあるでしょうし、一次取得者からしても広すぎたら買えない価格になってしまいますから違和感はないでしょう。

そんな中でも戸建とのバッティングも意識してか収納面を充実、南向きの1階住戸は大きな専用庭(東寄りになるとグラウンドレベルの関係で接道より少し高い位置になるのも◎)、Irタイプみたくルーバル側に窓がある隠れ家的書斎プランなど選ぶ楽しみもあります。

連窓サッシでないのは惜しいですがリビングの窓が3枚窓(2.5枚相当)になっているのは良いですね。

設備仕様としては総戸数62戸ながらディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、エクセレントウォータープラス(すべての水が浄水)、可動式ルーバー面格子、二重床・二重天井、ZEH＆低炭素建築物認定など単価帯以上に頑張ってくれています。

周辺相場を確認しましょう！

■タンタタウンアルボの丘

※定期借地権：残存約48年

2006年築　南多摩駅徒歩7分

新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円

■プラウドシティ南山

2016年築　稲城駅徒歩6分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約235万円

上記相場からエクセレントシティ稲城 THE GARDENが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B 3LDK 65.5㎡　4階 5598万円　→　4000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式32台、屋外平面6台、設置率は約50％、ちょっと少ない印象を受けます。

団地の月極駐車場などはありますがもう少し多いと安心だったかと思います。

駐輪場は一部サイクルポート、1世帯2台相当は確保できます。

管理費は㎡単価月額約278円、外廊下ですがディスポーザーもあるわけで今の時代にしては抑えられているほうでしょう。エレベーターは当然ながら1基です。

～支払額一例～

※変動金利1%、フルローンで計算

A 3LDK 68.09㎡
3階 5798万円坪単価281万円

住宅ローン：約163,670円
ランニングコスト：約26,840円

合計：月額約19.1万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■タンタタウンアルボの丘　総戸数680戸　管理費㎡単価月額約86円

■プラウドシティ南山　総戸数412戸　管理費㎡単価月額約222円

【住むレーション】

［路線バス］

向陽台六丁目　7:03発
～中略～
稲城駅　7:12着

［京王相模原線］

稲城　7:19発
京王よみうりランド　7:21着
京王稲田堤　7:23着
京王多摩川　7:25着
調布　7:29着
つつじヶ丘　7:37着
仙川　7:40着
千歳烏山　7:43着
桜上水　7:48着
明大前　7:53着
笹塚　7:57着
幡ヶ谷　8:00着
初台　8:02着
新宿　8:05着

稲城　7:14発
若葉台　7:17着
京王永山　7:20着
京王多摩センター　7:22着
京王堀之内　7:25着
南大沢　7:27着
多摩境　7:29着
橋本　7:33着

［南武線］

南多摩　7:16発
府中本町　7:19着
分倍河原　7:21着
西府　7:24着
谷保　7:26着
矢川　7:28着
西国立　7:31着
立川　7:33着

南多摩　7:18発
稲城長沼　7:20着
矢野口　7:22着
稲田堤　7:25着
中野島　7:27着
登戸　7:30着
宿河原　7:32着
久地　7:35着
津田山　7:37着
武蔵溝ノ口　7:39着
武蔵新城　7:42着
武蔵中原　7:45着
武蔵小杉　7:48着
向河原　7:50着
平間　7:53着
鹿島田　7:55着
矢向　7:57着
尻手　7:59着
川崎　8:02着