今回ご紹介するのはイニシア田端ツインマークス イースト・ウエストです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア フジ都市開発
施工:木内建設
予定価格:3900万円台~5500万円台
専有面積:64.38㎡・73.63㎡
総戸数:各棟26戸
規模:14階建て

交通:
山手線・京浜東北線「田端」駅徒歩10分
千代田線「西日暮里」駅徒歩11分
京成本線「新三河島」駅徒歩9分
日暮里舎人「赤土小学校前」駅徒歩6分
上野東京ライン「尾久」駅徒歩18分

所在地:東京都北区田端新町2丁目
竣工予定:2018年7月下旬

駐車場:各棟平置4台(身障者1台含む)26000円・28000円(月額)
自転車置場:各棟52台(上段23台、下段29台)100円~400円(月額)
バイク置場:各棟2台 2000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア田端ツインマークス イースト・ウエスト公式HP

穴場の田端エリアに狙い目のマンションが供給されます!

田端駅からは徒歩10分、改札階が高い位置になるため完全フラットな道のりではありませんが物件の目の前以外は大通りを歩くわけでもないため可もなく不可もなくといったところでしょうか。

西日暮里駅へも徒歩11分表記(地下鉄出入り口)ですが日暮里舎人ライナー沿いを歩くだけですから遠くは感じません。ただし途中で踏切を超えるかアンダーパスを通る必要があるためやや使いづらいですね。日常使いとしてはやはり田端駅となるでしょう。

明治通り沿いのマンションですが拡幅予定(実現は・・・)があるため他のマンションと同じく建物自体は明治通りから少し離れます。そのため建物前に敷地内駐車場を設けるためとあるデメリットがあります。このようなマンションをご紹介するときはいつも書いているため長くブログを見ていただいている方だと繰り返しになってしまいますが再度ご説明いたします。

エントランスよりも目立つ位置に駐車場があるということは車もマンションの顔となるのです。高級車を駐車してくれれば高級マンションに思われますし、痛車を駐車されれば痛いマンションになります。これは痛車をどうこういうものではありません。実際に私もヲタクですし、痛車を見るのも好きです。しかしながらマンションの顔となる位置に平置き駐車場を設けたマンションで痛車を駐車されてしまい揉めているマンションを実際に知っているのでそのようなデメリットがありますよ~という情報共有です。

画像出典:イニシア田端ツインマークス イースト・ウエスト公式HP

イニシア田端ツインマークス イースト・ウエストは2棟構成ですが別マンション扱いです。管理組合も違いますし、共用部なども相互利用はありません。ただし管理会社は同じのため管理人さんは同一になるかもしれないとのことです。

1棟あたり総戸数が26戸、14階建て、1フロア2部屋のためとても静かなマンションになりそうですね。この規模のマンションに住んだことがあるのですが1ヵ月以上マンション内で誰にも合わないなんてこともありました。小規模のメリットですね!

ただし維持費は割高です。例えばエレベーター1台を26世帯で維持していくわけです。大規模マンションのようにコスパはよくありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

WAタイプ 73.63㎡ 南西向き 管理費:21400円(月額) 修繕積立金:9900円(月額) 地代:6980円(月額)

画像出典:イニシア田端ツインマークス イースト・ウエスト公式HP

3階 5200万円台 坪単価233万円
9階 5500万円台 坪単価246万円
14階 5900万円台 坪単価264万円

WBタイプ 64.38㎡ 南西向き 管理費:18700円(月額) 修繕積立金:8700円(月額) 地代:6110円(月額)

画像出典:イニシア田端ツインマークス イースト・ウエスト公式HP

9階 4700万円台 坪単価241万円
14階 4900万円台 坪単価251万円

※イースト棟は反転タイプです。窓位置などが若干異なります。

所有権ではない普通賃借権マンションとなりますが、それを考慮しても割高感はあまりありません。

間取りに関してはさすがのイニシアさんですね!73㎡台のお部屋は洋室側もスライドドアにしており、1LDK~3LDKまで対応できるため家族構成の変化に合わせて利用することができます。

ディンクスのときは洋室1を寝室にして洋室3は書斎として利用、洋室2は開放してリビングを広々と使う。将来子供が2人生まれて部屋を与える時がきたら洋室1と洋室3を子供部屋に、洋室2を寝室に・・・などなどいろいろなパターンに対応できる間取りです。廊下に面したファミリークローゼットも素晴らしい。家族全員分の洋服が収納できそうです。

64㎡台のお部屋も3人家族までであればゆとりをもって暮らせる間取りでしょう、洋室1、洋室2ともに寝室として使えますし、それぞれに大きな収納があります。リビング、廊下にも収納があり玄関はクランクインでプライバシー性も確保。これは64㎡台としては素晴らしいとしか言いようがありません。

全戸角住戸、両面バルコニー、使いやすい間取り・・・いいですね~。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ西日暮里 1997年築 田端新町1丁目 西日暮里駅徒歩10分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約170万円

・ジェイパーク田端 2003年築 田端新町1丁目 田端駅徒歩7分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・ザ・パークハウス田端 2015年築 田端新町2丁目 田端駅徒歩7分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約225万円

ザ・パークハウス田端はイニシア田端ツインマークスと同じく普通賃借権となります。上記の相場からイニシア田端ツインマークスの将来価値を予想すると

WAタイプ 73.63㎡ 3階 5200万円台(新築時) → 4000万円(築10年時) → 3700万円台(築15年時) → 3400万円台(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

セカンドバルコニー側は中層階になると抜け感ある眺望となります。そのため満足度を得つつ中層階がおすすめ~と言いたいところなのですが2棟構成にしているため14階というエリア内では高層になっている関係で最上階をおすすめいたします。メインバルコニーから見える明治通り沿いのマンションの高さを超えてくるため抜け感のある眺望になるからです。

その割には価格が盛られていないため最上階狙いがおすすめとアドバイスいたします。もちろん買い替え前提ならパンダ部屋の64.38㎡、2階、3900万円台(坪単価205万円)のお部屋が無難な選択肢となるでしょう。

設備面では収納内コンセント!(ない物件も多いのです!)、室内物干し(明治通り沿いを考慮して)、セカンドバルコニーも物干金物(明治通り沿いではないため排ガスなどが気になりません)、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどなど間取り含めて「よく考えてるなぁ~」と。さすがはイニシアさんですね。

扉などの色味も他ではなかなかお目にかかれないグレー色を用意したりと検討者を楽しませる点では進化がとまならいイニシアさんすごいです。

ウンゼン万円する超高額な買い物ですからこれくらい楽しませることを考えたマンションであることが当たり前であってほしいなぁ~と思うわけですが、超大手さんだとここまでしなくてもネームバリューで売れてしまうということもあってか単調な間取りのマンションが多いんですよね。

田端駅と聞くと何もないイメージですが物件近くには24時間営業のスーパーなど買い物施設が充実しています。田端駅からの最短ルート沿いにはスーパーがないため帰宅ついでにとなると少々面倒ではあります。

【住むレーション】

[山手線]

田端 8:01発
池袋 8:11着
新宿 8:20着
渋谷 8:27着

田端 8:02発
上野 8:09着
秋葉原 8:13着
東京 8:18着
新橋 8:22着
品川 8:30着

山手線、京浜東北線という2つのメジャー路線が利用できるのはとても強いですね。しかも田端駅は京浜東北線快速電車の停車駅となっています。

現地近くのバス停「田端新町一丁目」からは池袋と浅草を結ぶ路線バスが運行されており日中でも毎時3本以上の本数があります。

【総評】

山手線最寄りにこだわりつつ購入価格を抑えたい方にはもってこいですね!間取りも魅力的ですからぜひ検討していただきたいマンションです。

田端エリアでは記憶が正しければザ・パークハウス田端以来の普通賃借権で、土地の持ち主はザ・パークハウス田端と同じく與楽寺(よらくじ)です。お寺さんが地主なのは安心ですね。

定期借地と違い基本的にはずっと住むことができます。毎月地代がかかるのと更新時に数十万円取られてしまうのはデメリットですが購入価格が抑えられるため損得勘定で考えても所有権と大きな差が出るわけではありません。(同じエリアの所有権マンションと比較した場合)

実際にコスモスイニシア旧分譲の普通賃借権マンションでは新築時の価格より高値で動いているところもあるくらいです。イニシアとしてはイニシア板橋大山以来の普通賃借権マンションのはずです。

同マンションの最大のデメリットはと聞かれれば「駅距離」になります。徒歩10分という距離でさえ遠く感じさせてしまうのはクレヴィア田端のときと同じく明治通りを超えなければならないからでしょうか。同じ田端エリアのマンションでも明治通りを超えない物件だともう少し近く感じるのですが。

田端駅東側でもイニシア田端やジオイニシア田端などより駅に近い物件を見てきてしまっているからより遠く感じるのかもしれません。

駅距離さえ我慢できれば全体的におすすめできるマンションです!

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田端駅のマンション検索はコチラ

~2018年1月2日追記~

イニシア田端ツインマークス ウエスト先着順販売概要

販売戸数:6戸
価格:4698万円~5758万円
間取り:2LDK・3LDK
専有面積:64.38㎡・73.63㎡
管理費:18600円・21300円(月額)
修繕積立金:8700円・9900円(月額)
地代:6110円・6980円(月額)
地代基金:219960円・251280円(入居時一括)
前払地代(地代準備金):36660円・41880円(入居時一括)

借地権

種類・期間:普通賃借権・2016/3/2~2068/8/31
地代:月額 6110円・6980円

備考:地代基金/入居時一括 219960円・251280円 
前払地代(地代準備金)/入居時一括 36660円・41880円
更新後の契約期間30年(更新料を伴います)

駐車場:平置4台(身障者用1台含む)使用料:月額26000円・28000円
自転車置場:52台(上段23台、下段29台)使用料:月額100円~400円
バイク置場:2台使用料:月額2000円

イニシア田端ツインマークス イースト先着順販売概要

販売戸数:6戸
価格:4698万円~5678万円
間取り:2LDK・3LDK
専有面積:64.38㎡・73.63㎡
管理費:18600円・21300円(月額)
修繕積立金:8700円・9900円(月額)
地代:6110円・6980円(月額)
地代基金:219960円・251280円(入居時一括)
前払地代(地代準備金):36660円・41880円(入居時一括)

借地権

種類・期間:普通賃借権・2016/3/2~2068/8/31
地代:月額 6110円・6980円

備考:地代基金/入居時一括 219960円・251280円 
前払地代(地代準備金)/入居時一括 36660円・41880円
更新後の契約期間30年(更新料を伴います)

駐車場:平置4台(身障者用1台含む)使用料:月額26000円・28000円
自転車置場:52台(上段23台、下段29台)使用料:月額100円~400円
バイク置場:2台使用料:月額2000円


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2 件のコメント

  • こういうマンションって駐車場の土地面積含めた今の土地の容積率で建ててるってことですよね?
    そうすると、容積率変更ないと、道路収容されると建て替えの時に今と同じ規模の建物が建たないので不安なんですけど、その辺りの注意書いて欲しかったです。

    • 小夜様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      計画道路のために買収がおこなわれればそうなってしまいますね。細かい部分はモデルルームにてご確認ください。
      ただ建て替えを目にすることは相当長生きすればのお話ですし、そもそも資産として子に・・・という考えであれば所有権のマンションをおすすめいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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