ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園　価格と間取り　ベルモント公園経由の駅徒歩5分

今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園です！

［物件概要］

売主：FJネクストレジデンシャル
設計：宮田建築事務所
施工：田中建設
予定価格：4900万円台～7100万円台
専有面積：55.92㎡～63.18㎡
総戸数：78戸
規模：8階建て
交通：東武伊勢崎線(東武スカイツリーライン)｢梅島｣ 駅徒歩5分　東武伊勢崎線(東武スカイツリーライン)・大師線｢西新井｣ 駅徒歩13分
所在地：東京都足立区梅島2丁目
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年2月下旬

駐車場：平置22台（内身障者用1台、緊急車両スペース1台）月額18000円・20000円
バイク置場：5台　月額2000円
駐輪場：156台　月額100円～500円

管理費(月額)8900円～10100円
修繕積立金(月額)4450円～5050円

地図はこちらです↓

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

東武スカイツリーラインの梅島駅からベルモント公園を経由して徒歩5分、そのベルモント公園を抜けてすぐとなります。

用途地域としては準工業、周辺には車両が出入りする事業所などはありますが静かめな住環境となっています。

ベルモント公園の端っこが目の前ですし、主開口部は公園を向かないなどパークフロントやパークビューを謳えるほどではないものの公園内のバラの小道を経由できるなど動線としての恩恵はかなり大きなものとなります。

ベルモント公園は西オーストラリア州ベルモント市との友好親善のシンボルとして作られた公園というだけあり建物も異国的な雰囲気であるなど通り道としてはかなり贅沢です。

北側園内には児童遊園もあるため公園デビューにも最高でしょうね～。

日常の買い物は2023年にオープンした駅前のライフが徒歩5分、梅島駅高架下の東武ストアも徒歩5分、旧日光街道沿いのまいばすけっと(旧アコレ)も徒歩5分、同じく旧日光街道沿いで駅南側のココスナカムラ(本社併設)が徒歩8分、環七沿いのヨークフーズが徒歩7分、同じく環七沿いのMEGAドン・キホーテが徒歩10分、環七を超えた先の西友が徒歩10分、自転車であれば西新井のアリオも5分ちょっとであるなど選択肢が充実しています。

環七が近いためニトリ(ヨークフーズと同じ建物)や家電量販店、飲食店などロードサイド店が多くそれらに自転車でも行き来できるというのも便利ですね。

通学校は梅島第一小学校で徒歩8分、第十中学校で徒歩10分です。

足立区役所が徒歩6分という距離感も何かと便利ですし、ベルモント公園の隣には梅島住区センター(児童館)もあります。

建設地は南と北が接道した南北に長い土地形状、従前はイワヤ株式会社の本社(現在は松戸市へ移転済み)がありました。

主開口部は全戸東南東向き、向かいは背の低い建物です。

用途地域的に将来眺望が変わるリスクはそれなりに高くはなりますが現状では4階になるとしっかりと視界抜けしてきます。

外観デザインは2色のガラス手摺と逆L字を描いた白のラインなど単調ではないものの隣戸境の隔て板がショートタイプなのが惜しいですね。(エリア柄スラブtoスラブのマンションは少ないですが価格が高い時代のため差別化されていると嬉しかった)

エントランスアプローチは短めですが両サイドが植栽されており雰囲気良いのですがエントランスホールはこじんまりとしています。

集会室はあるもののせっかくのベルモント公園が目の前というロケーションなわけですからそれと連動するような共用空間があると嬉しかったのですが…(坪庭だったりちょっとした中庭にベンチを設けたりとか)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A　3LDK　63.18㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

B1タイプ　3LDK　61.6㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

B2　3LDK　61.6㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

C1gタイプ　3LDK　60.42㎡
1階　5500万円　坪単価300万円

C1　3LDK　60.42㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

C2タイプ　3LDK　60.42㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

Dタイプ　3LDK　55.92㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

E2タイプ　3LDK　57.58㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

F　3LDK　60.42㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

Gタイプ　3LDK　62.01㎡

画像出典：ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園公式HP

平均坪単価は約335万円です。

狭いですね…手が届きやすい価格にするために専有面積調整がなされています。本来であれば2LDKに適した面積を3LDKにしています。そのためリビングダイニングが10畳未満(キッチン込みでようやく10畳を超える)、浴室も1サイズ小さいなど一般的な70㎡3LDKと比べるとだいぶ物足りない点が多いです。

ただ、リビング横洋室ウォールドアを完全ハイタイプ、さらに連窓サッシとして2LDKとして暮らす分にはまったく違和感がないようにしてくれています。

あくまで3LDKとして考えるから狭いだけで『いざとなったら3LDKにできる2LDK』として考えられる方にはむしろ可変性があり高評価となることでしょう。

ハザードマップで色ががっつりつくエリアですから1階住戸はかなり検討しにくいわけですが、大きなテラスと専用庭を設けているため割り切れる方には魅力に映ることでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし浴室ブラケットライト、直床(床スラブ厚200mm～240mm)・二重天井であるなど気になる点はありますが食洗機、トイレ手洗い器、バルコニースロップシンクなど悪くはないでしょう。

とくにバルコニースロップシンクはガーデニングを楽しみやすいなど今作を気に入る方の価値観に寄り添ってくれており嬉しい設備と言えるでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウドシティ梅島

2005年築　梅島駅徒歩6分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約270万円

動き一例

約72㎡
新築時3000万円台
中古時5900万円台

■ザ・ステージオ

2007年築　西新井駅徒歩4分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約295万円

動き一例

約74㎡
新築時3700万円台
中古時7100万円台

■リライズガーデン西新井

2009年築　西新井駅徒歩5分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約240万円

動き一例

約75㎡
新築時4300万円台
中古時5300万円台

■ライオンズオーチャードガーデン

2011年築　梅島駅徒歩5分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約255万円

動き一例

約75㎡
新築時4200万円台
中古時5800万円台

上記相場からガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B1タイプ　3LDK　61.6㎡　3階　6170万円　→　5200万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は使う人も使わない人にも嬉しい屋外平置きで設置率約26％です。

駐輪場も屋外で1世帯2台確保できます。

管理費は㎡単価月額約160円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが今の時代この単価であればしっかりと抑えられています。

エレベーターは1基ですが1階住戸を除くと69戸のため違和感はありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウドシティ梅島　総戸数335戸　管理費㎡単価月額約168円

■ザ・ステージオ　総戸数274戸　管理費㎡単価月額約218円

■リライズガーデン西新井　総戸数592戸　管理費㎡単価月額約198円

■ライオンズオーチャードガーデン　総戸数220戸　管理費㎡単価月額約165円

【住むレーション】

［スカイツリーライン(地下鉄線直通)］

西新井　8:01発
草加　8:06着
新越谷　8:12着
越谷　8:14着
せんげん台　8:22着
春日部　8:27着

西新井　8:10発
(梅島8:07発　北千住8:14着)
北千住　8:15着
牛田　8:18着
堀切　8:19着
鐘ヶ淵　8:21着
東向島　8:24着
曳舟　8:25着
とうきょうスカイツリー　8:30着
浅草　8:35着

西新井　8:03発
(梅島8:00発　北千住8:07着)
北千住　8:08着
曳舟　8:17着
押上　8:20着
錦糸町　8:24着
住吉　8:27着
清澄白河　8:30着
水天宮前　8:34着
三越前　8:37着
大手町　8:39着

梅島　8:04発
五反野　8:06着
小菅　8:08着
北千住　8:11着
南千住　8:15着
三ノ輪　8:17着
入谷　8:20着
上野　8:23着
仲御徒町　8:25着
秋葉原　8:27着
小伝馬町　8:30着
人形町　8:32着
茅場町　8:34着
八丁堀　8:36着
築地　8:39着
東銀座　8:41着
銀座　8:43着
日比谷　8:44着
霞ヶ関　8:47着
虎ノ門ヒルズ　8:49着
神谷町　8:51着
六本木　8:54着

［大師線］

西新井　8:02発
大師前　8:04着

行きは梅島駅から乗車、帰宅時はアリオに寄るために西新井駅で下車など使い分けしやすい立地となります。

加平と千住大橋まで3キロ弱のため車での遠出も便利ですね。

【総評】

駅から近いだけでなくベルモント公園を経由できる動線はスペシャルですね。

日常の買い物利便性もかなり高いですし公園だけでなく行政施設や子育て関連施設も近いなど『都心通勤で時間を買いたい子育てファミリー』にもウケが良いでしょう。

価格に関しては坪単価論としてはお高いですね。

築年数差はあれど西新井のザ・ステージオ、梅島駅最寄りの良質な大規模マンションを購入してフルリフォームしてもお釣りがきてしまいます。

ただ、それは坪単価での比較であり、専有面積調整している今作と広めの部屋が多い周辺の良質な大規模マンションを本体価格で見ると大きな差はありません。

そのため『坪単価で考えるのか』『本体価格で考えるのか』で評価が大きく変わってくるでしょう。

立地としては周辺物件と比べて負けていないため『部屋は狭くて良いので新築が良い！』という価値観の方には良い出物と言えるでしょう。

関連記事

ヴェレーナ西新井　価格と間取り　希少な駅徒歩10分圏内の新築×ギャラクシティ徒歩3分

サンクレイドル新越谷II　価格と間取り　良好な南面×驚きの坪単価

ザ・パークハウス五反野　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園の物件詳細・資料請求はコチラ

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談