オーベルアーバンツ東武練馬　価格と間取り　希少な北口側の駅徒歩3分

今回ご紹介するのはオーベルアーバンツ東武練馬です！

［物件概要］第1期販売戸数8戸

売主：大成有楽不動産
設計：陣設計
施工：鍜治田工務店
価格：5998万円～10400万円
専有面積：42.30㎡～66.69㎡（ハナレ・トランクルーム面積含む）※全体：42.30㎡～95.97㎡
総戸数：33戸、他に店舗1区画
規模：5階建て
交通：東武東上線「東武練馬」駅徒歩3分
所在地：東京都板橋区徳丸三丁目
竣工予定：2027年8月下旬
引き渡し予定：2027年10月下旬

管理費：月額16700円～26400円
修繕積立金：月額7610円～12010円

インターネット基本利用料：月額980円　※2029年10月〜月額1980円
住まいトータリエ利用料：月額220円
顔認証システム利用料：月額330円

駐車場：1台（身障者用平置駐車場）［月額23000円］
自転車置場：32台（上段ラック式：12台、下段スライド式：20台）［月額300円・500円］
サイクルポート：2区画[月額1100円］
ミニバイク置場：4台［月額2000円］

地図はこちらです↓

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

東武東上線の東武練馬駅北口から線路沿いを歩き信号なしで徒歩3分、今作はとても珍しい「板橋区アドレス」の「駅徒歩3分圏内」となります。(同条件以内は27年ぶり)

東武練馬駅は踏切が絡む対向式ホームのため和光市方面のホームからは構内地下通路か改札を出て踏切を渡る必要があるのはめんどいですが改札は両口にあります。

東武練馬駅自体も板橋区アドレスなのですが東武練馬駅最寄りの駅近分譲マンションは練馬区アドレスばかりでした。

これはどちらのアドレスが良い悪いの話ではありませんが、シンプルに板橋区アドレスに拘る方にとってはなかなか替えが効かないということになります。

逆に言えばアドレスに拘らない方からすれば練馬区アドレスの駅近中古マンションが点在していますし、今作との価格差も大きいですから中古マンションへシフトしてしまった方がコスパ良いでしょう。

東武練馬駅と言えば板橋サティもといイオン(イオン板橋ショッピングセンター)ですね。

板橋区蓮根出身の私もとくに中学から高校時代、頻繁に訪れていた商業施設です。都市型形状(郊外みたく横に長いわけではない)ですが映画館も入っていますから日常使い＋αを楽しめるわけですがこちらも徒歩3分というのは今作にとってかなりのストロングポイントになってきますね

イオンの先、北方面からは低地となりますが今作は武蔵野台地側ですから水害面を気にされる方にも合ってきます。

日常の買い物はイオンはもちろんのこと肉のハナマサPLUSが徒歩1分、北口と南口どちらも商店街がありますから飲食店も充実しています。

東京都内では珍しくぎょうざの満洲もあります！！

通学校は北野小学校で徒歩5分、赤塚第一中学校で徒歩9分、街の中に公園もありますが少し足を延ばすと赤塚公園、光が丘公園、城北中央公園もありますから自転車があると生活利便性がグッと高まります。

その3つの公園はマンションカウンター野球部でも利用することが多いです！

従前は巣鴨信用金庫とその上に賃貸マンションがありました。南と北側が接道したほぼ正方形の整った土地形状です。

子供の頃の話ですが西台駅近くにある巣鴨信用金庫高島平支店で都電型の貯金箱を貰い貯金していたのが懐かしい思ひ出です。

主開口部は南と北のサンドイッチ型配棟、どちらも向かいは背の低い建物が中心のため上階は視界抜けも得られますし接道しているため低層階でも壁ドンにはなりません。南向きであれば低層階でも日当たりに期待しやすいですね。

1階部分に関しては大半が店舗区画となってしまうためエントランスホールがこじんまりとしてしまっていること、さらに後ほど触れますが駐車場が極端に少ないのは惜しいですね。

店舗に関しては巣鴨信用金庫が戻ってきます。(巣鴨信用金庫の公式HPにも記載あり)

ただ、エントランスホールがこじんまりとしている以外はむしろコストをかけておりとても豪華です。

1ブロック挟んで線路があることも意識してか内廊下設計になっています。エレベーター周りや天井部を軒裏にするなど雰囲気もとても良いですね。玄関ドアは引っ込んでいませんが互い違いになっているのでこんにちはとはなりません。

外観デザインに関しても基壇部は御影石と特殊左官仕上げ、その上も水平ラインと垂直ラインどちらも強調したマリオンに加えて軒裏木調、さらにエントランスアプローチも短めながら重厚感ある木調扉とするなどかなりカッコいいものに仕上がりそうです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

B　2LDK　57.76㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

C　2LDK　54.32㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

D　2LDK　56.5㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

F　2LDK　55.08㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

G1　2LDK　42.3㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

H　3LDK　61.44㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

I　3LDK　62.16㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

M　2LDK　66.69㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

平均坪単価は約470万円です。

いや～専有面積調整がすごいですね。

坪単価が高い時代ですから一般的な70㎡サイズをボリュームゾーンとしてしまうと買い手がついてこれなくなる可能性が高くなるため致し方ないものの…42㎡台の2LDK、61㎡台の3LDKは狭いと感じる方も多いでしょう。

ただ、「時代が時代、狭くなるのは当然でしょ」で終わらせていないのは嬉しいですね。

書斎など多用途に利用できるこもルーム、最上階には同階にハナレを設けるなど面白みがあります。(ハナレもエアコン設置可)

一番広い下記住戸は第一期での供給はないですが1億4千万円ほどを予定しているとのことですからグロスを意識してか坪単価が盛られていないのは嬉しいですね。

Qr　4LDK　95.97㎡

画像出典：オーベルアーバンツ東武練馬公式HP

価格の割にリビングのスパンが短く、浴室も1418サイズなどミスマッチ感もありますが北側にルーフバルコニーがあるなど坪単価論としては魅力が大きいと思います。

店舗部分の階高があるため2階が3階弱となるように一般的なマンションより階数以上に高い位置となります。

信金の出入口周りも重厚感あるため通りからかなり目立ちますから信金を利用しない地元民に対しても「巣鴨信用金庫の上に住んでいる」で通じることになるでしょうね(笑)

設備仕様としてはディスポーザーがありません。総戸数からすれば違和感はないですが単価帯からするとあってもおかしくなかったですね。

その他は食洗機、浴室ダウンライト、マイクロバブル浴、パーフェクト保温＆高断熱浴槽、トイレはタンク隠しタイプ、共用部顔認証システム、玄関ドア含むラクセスキー(玄関ドアはボタンを押すだけ)、ゼッチ基準＆認定低炭素住宅(取得予定)、オーベルブランドお馴染みのオレンジ収納やオレンジドレッサーなど収納面も充実しているなどけして悪くはないのですが直床ですし単価帯からすると全体的にもう一声二声華があると嬉しかった印象を受けます。

G1・G2・M・N・O・P・Qrタイプは共用廊下の玄関付近にトランクルームが設置されています。

基本天井高は2500mm前後です。

周辺相場を確認しましょう！

■マナーズフォート

2002年築　板橋区アドレス　東武練馬駅徒歩8分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約280万円

動き一例

約78㎡
新築時4500万円台
中古時6400万円台

■エコヴィレッジ練馬北町

2004年築　練馬区アドレス　東武練馬駅徒歩2分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約270万円

動き一例

約74㎡
新築時4300万円台
中古時6100万円台

■イニシア練馬北町

2016年築　練馬区アドレス　東武練馬駅徒歩2分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約350万円

動き一例

約70㎡
新築時5900万円台
中古時7400万円台

上記相場からオーベルアーバンツ東武練馬が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

I　3LDK　62.16㎡　2階　8438万円　→　6600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

住民用の月極駐車場は屋外(少しだけ屋内)の身障者優先平置きが1台のみです…他1台は来客用、3台は店舗用です。

「駐車場は借りないから関係ない！」とも言えないのが分譲マンションの宿命であり、駐車場収入がかなり少ないとなれば管理費へ影響してしまいますからね…(多額の修繕費が発生する機械式で稼働率低いよりかは良いでしょうけども…)

また、1億4千万円台の部屋を設けるなら、その部屋に対して平置き駐車場を1区画設けても良かったような…

駐輪場は屋内で1世帯1台は確保できます。2区画のみですがサイクルポートもあります。

管理費は㎡単価月額約395円、内廊下とはいえディスポーザーなし、特別な共用施設もないわけでコストパフォーマンスは悪いですね。

とはえ今の時代の新築マンションとしては駐車場収入が少ない割には頑張ってくれているとは思います。第三者管理を採用しています。

エレベーターは当然1基、着床制限があるのは良いですね。(今どきの新築マンションはすべて着床制限付けてほしいですよね…)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■マナーズフォート　総戸数447戸　管理費㎡単価月額約224円

■エコヴィレッジ練馬北町　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約195円

■イニシア練馬北町　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約240円

【住むレーション】

［東武東上線］

東武練馬　7:29発
上板橋　7:31着
ときわ台　7:36着
中板橋　7:38着
大山　7:42着
下板橋　7:45着
北池袋　7:46着
池袋　7:49着

※上板橋駅で準急に乗り換えると池袋駅7:43着

［路線バス］

東武練馬駅　7:32発(始発)
～中略～
高島平駅　7:46着
～中略～
浮間舟渡駅　8:03着

東武練馬駅は普通電車のみが停車、池袋までの間で速達電車に抜いてもらうための停車時間もあるため慣れていない方だとストレスも大きいでしょう。

ましてや東武東上線は輸送障害で止まることも多く、東武東上線の単駅である不安も大きいでしょう。運行本数充実の路線バスで迂回はできますが時間はかかります。

ただ、普通電車がゆえに朝ラッシュ時でも激混みになりにくいというストロングポイントもあります。

実際に私自身も下赤塚と上板橋駅(当時は準急通過)に住んでいた頃はもちろんのこと速達電車が利用できる成増に住んでいた頃でもあえて普通電車を利用することがあったくらいです。

帰宅ラッシュ時も普通電車は比較的平和です。

環八もほど近いため車移動も便利なほうですね。私が板橋区に住んでいた頃は車でイオンモール北戸田など埼玉方面へ出かけることも多かったです。

【総評】

とにかくロケーションが良いですね！！

駅から近いだけでなくイオンもすぐ近く、飲食店も多いエリアですから子育てファミリーはもちろんのことシングル・カップルさんにも合ってくるでしょう。

そこに信金と一体になったカッコいい建物ですから部屋の広さがfitするのであればオーナー満足度の高さは間違いなく期待して良いでしょう。

ただ、価格に関しては相場比較としては高いです。

グロス論では手が出しやすいですが坪単価で見ちゃうともんげーですよね。(一般的な検討者は坪単価でなくグロスで比較するわけですが中古市場になると広さへの評価が厳しくなる点は注意が必要)

とはいえ板橋区側では替えが効きにくいですから行政区への拘りがあるなら「拘り代」として割り切るしかないでしょう。

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