シティテラス南砂　価格と間取り　ゴールドクレストの花が咲く前に

今回ご紹介するのはシティテラス南砂です！

［物件概要］

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション一級建築士事務所
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：67.33m2～67.37m2
総戸数：150戸
規模：15階建て
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩7分
所在地：東京都江東区南砂四丁目
竣工予定：2024年3月中旬
引き渡し予定：2024年5月下旬

駐車場：42台（機械式駐車場：40台、平置駐車場1台、身障者駐車場：1台）、他に平置来客用駐車場1台（月額）25000円～31000円　
自転車置：300台(2段式下段スライド式186台(上段75台、下段111台)、平置114台）（月額）300円～3500円　
バイク置場：15台（月額）6000円

地図はこちらです↓

画像出典：シティテラス南砂公式HP

東西線の南砂町駅から徒歩7分、葛西橋通り沿いですがその葛西橋通りの南側のため駅に近く感じやすく、さらに道のりの半分くらいは南砂三丁目公園を経由できるため日常の動線で癒しを感じることができますし夏の暑い日なんかも助かりそうですね。

長年続く南砂町駅の改良工事もだいぶ進んでおり二面三線ホームとなりホーム拡幅がなされると駅の混雑も今よりかは緩和されて使いやすくなるでしょう。朝のラッシュ時間帯は南砂町駅で働く人も少なくないことから降りる方も多くあの狭いホームはけっこうなストレスでしたから(私も東西線ユーザーでした)コロナ渦の影響で動く歩道などは実現しなさそうではあるものの工事完了が楽しみです。

日常の買い物はトピレックプラザ(イオン)へ徒歩3分、ワイズマートへ徒歩5分、砂町銀座商店街へ徒歩11分、スナモ(ダイエー)は徒歩14分でアリオは徒歩18分(イトーヨーカドー)と少々距離がありますが平坦な街ですから自転車であればすぐです。

通学校は第三砂町小学校で徒歩3分、第三砂町中学校で徒歩6分と学校も近いですし葛西橋通りを渡るとすぐに仙台堀川公園もあるなど公園関係も充実しています。

建設地はもともとオートバックスがあった場所で東西に長い土地形状です。ジオ南砂町の販売時点でも今作の話があったように更地になってからしばらくそのままでしたが当時すぐに販売していたよりも今のほうが高く売れる時代ですからその辺りはさすがのすみふと言ったところでしょうか。(ジオ南砂町はJVですが今作はすみふの単独事業)

葛西橋通りが背中にあるため北側は賑やかですが全戸南西向きで向かいは背の低い住宅が立ち並ぶためそちらを超えると眺望もひらけてきますし、土地も細かくわかれているため将来的にも守られやすいというのも大きな魅力の一つとなります。

メインの出入口は東側、外周部の植栽はそれなりと言っても怒られないかな？という印象ですが斜めカットされたキャノピーが伸びるエントランスアプローチと中を見せつける二層吹き抜けのエントランスホールはかなりかっこいいですし通り沿いのため目立ちますね。エントランスホールの横にラウンジを設けているのですがそのラウンジへはクランクインになることも影響して大きな柱が目立つ(動線上で自然と目に入りやすい)ことになりそちらもかっこいいなぁ～と。

外観デザインは上階3層で明るい色に変えて木調マリオンが配されていたりはするものの全体としてみると少しあっさりとした印象を受けるでしょうか。ただ、バルコニー隣戸境の隔て板をスラブtoスラブにして引き締めてくれているのは嬉しいところです。

共用施設としては2階にキッズ・パーティルーム兼集会室と個室もあるテレワークラウンジを設けてくれています。総戸数150戸としては管理費とのバランスを考慮すると丁度良いと感じる方が多いのではないでしょうか。(その割に管理費はお安く感じなかったですが…)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A1タイプ　3LDK　67.37㎡

画像出典：シティテラス南砂公式HP

10階　7800万円　坪単価382万円
12階　7900万円　坪単価387万円

A2タイプ　3LDK　67.33㎡

画像出典：シティテラス南砂公式HP

10階　7700万円　坪単価378万円

A3タイプ　3LDK　67.33㎡
7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A4タイプ　3LDK　67.33㎡
7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A5タイプ　3LDK　67.33㎡

画像出典：シティテラス南砂公式HP

7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A6タイプ　3LDK　67.33㎡
7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A7タイプ　3LDK　67.33㎡

画像出典：シティテラス南砂公式HP

7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A8タイプ　3LDK　67.33㎡
7階　7200万円　坪単価353万円
10階　7700万円　坪単価378万円

A11タイプ　3LDK　67.37㎡

画像出典：シティテラス南砂公式HP

10階　8200万円　坪単価402万円

平均坪単価は約375万円です。

眺望もひらけてくる上階からの販売です。低層階だから安くなると思って待たないほうが良いかとは思います。(低層階を中層階以上と同じ価格もしくはそれ以上の価格で販売することが多い)

東寄りの角住戸は東方向も抜けてくるため坪単価400万円ほどですが全体としてはしっかりと坪単価400万円を切ってきます。

2列のみの角住戸でさえも67㎡、間取りも田の字で金太郎飴スタイルのため面白みはないのですが広くないこともあり今の時代の23区新築マンションとしてはとっつきやすい価格帯です。70㎡を切ってはいますが共用廊下側の柱をできるだけ外に出してくれているのは嬉しいところです。また、バルコニーガラス手摺と連窓サッシで採光の良さをしっかりと享受できるようにしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンク、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど今の時代の平均坪単価400万円を切る新築マンションとしてはしっかりとしています。構造は二重床(床スラブ厚200mm～210mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・クレストフォルム南砂　1999年築　南砂町駅徒歩8分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約200万円

・エムステージ・ウェスティア　2002年築　南砂町駅徒歩5分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約260万円

・グランエスタ(ファイブスター)　2006年築　南砂町駅徒歩2分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約300万円

動き一例　約56㎡　新築時3000万円台　中古時4900万円台　約76㎡　新築時4200万円台　中古時7100万円台

・ジオ南砂町　2022年築　南砂町駅徒歩12分　新築時の坪単価約295万円　新築販売中

上記相場からシティテラス南砂が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A3タイプ　3LDK　67.33㎡　7階　7200万円　→　6300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外と建物下が混在で設置率約28％、平置きは身障者優先含めて2台です。

駐輪場も屋外と建物下が混在で設置率200％です。ハザードマップで色がつくエリアということも影響してか1階に住戸は設けていません。

管理費は㎡単価月額約333円、ディスポーザーはありますし当然ですがエレベーターも2基ありますが周辺物件と比べてもだいぶ高いですね。内廊下などのスペシャル要素もないですからここはネックになってきそうです。(既存マンションも値上げをしなくてはいけない時代になってきてはいるので将来的に少しは差が埋まるのかもしれませんが現状では周辺物件と比べて不利)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・クレストフォルム南砂　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約152円

・エムステージ・ウェスティア　総戸数336戸　管理費㎡単価月額約148円

・グランエスタ(ファイブスター)　総戸数671戸　管理費㎡単価月額約129円

・ジオ南砂町　総戸数348戸　管理費㎡単価月額約210円

【住むレーション】

［東西線］

南砂町　8:00発
東陽町　8:02着
木場　8:05着
門前仲町　8:08着
茅場町　8:11着
日本橋　8:13着
大手町　8:16着
竹橋　8:18着
九段下　8:21着
飯田橋　8:22着

首都高の木場出入口まで3キロほどのため車での遠出も便利な立地です。

【総評】

恵まれた道のりの駅徒歩7分、日常の買い物も便利で小中学校も近く公園充実、住戸からの採光と眺望もよくとてもバランスが良いですね。

ザ・金太郎飴の間取りからして検討者層は限られてしまうわけですが特別なこだわりがなければオーソドックスでとっつきやすいですし、設備仕様もしっかりとしています。