イニシア練馬北町アベニュー　価格と間取り　上板橋駅も日常使いしやすい東武練馬物件

今回ご紹介するのはイニシア練馬北町アベニューです！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア
施工：大木建設
価格：4698万円～6998万円
専有面積：51.00㎡～83.24㎡
総戸数：62戸
規模：6階建て

交通：
東武東上線「東武練馬」駅南口まで徒歩10分
東武東上線「上板橋」駅南口まで徒歩13分
有楽町線「平和台」駅1番口まで徒歩19分

所在地：東京都練馬区北町一丁目
竣工予定：2023年3月上旬

駐車場：2台（平置）身障者用1台含む　月額22000円・身障者用月額23000円
自転車置場：124台、2段ラック式（下段スライド型）（上段50台、下段74台）　2段ラック式上段：月額200円（50台）・下段スライド型：月額300円（46台）月額400円（28台）
ミニバイク置場：4台　月額1000円

管理費：11800円～19200円（月額）
修繕積立金：6500円～10700円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

東武東上線の東武練馬駅から信号なしの徒歩10分、環八を超えてすぐの田柄川緑道沿いとなります。元々は主に木屋製作所(本社が北東角地に残っています)が土地所有者でマンションが建っていました。(東側は戸建がありました)

南西向き、南東向き、北東向きの3棟構成となっており南西側は田柄川緑道であるということは当物件のストロングポイントとなるわけですがその反面高台立地でありながらもハザードマップでがっつり色がつくことはウィークポイントと感じる方も多いことでしょう。

東武練馬エリアは駅から近い物件の供給が多かった中で駅徒歩10分となれば比較した際に遠く感じてしまいやすい(環八はアンダーパスしているためそこはあまり気にならないと思いますがシンプルに駅距離の話として)のですが今作は再開発＆準急停車駅となる(その代わり全体の本数は減ります)上板橋駅に寄っているため朝は上板橋駅から～夜は東武練馬駅から～など使い分けできるのは良いですね。自転車であれば有楽町線と副都心線の平和台駅へもそう遠くはありません。

日常の買い物は東武練馬駅前のイオン(映画館も入っています)、上板橋駅前のイトーヨーカドー、川越街道沿いのオーケー(2022年7月オープン)、コモディイイダなど徒歩10分～15分ほどの位置にはいくつもあるのですが徒歩数分で見ると弱い(ドンキは近い)ですから買い物は自転車で～という方のほうが合ってくるでしょう。

建設地は環八に近い位置ではあるのですが側道部分ですから音問題はそこまで気になりません。(地図で見るときつそうですが現地へ行くとうるさくないのがわかります)

外観デザインは周りを白で囲いつつも低層階は横ラインをグレー系＆格子に、さらに1階住戸のせり出し部分を白系で上まで伸ばしている(ように見える)などイニシアブランドらしいおしゃれを感じることができます。

エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしてはいるものの正面のガラスの先に中庭がくるようにしているためエレベーターホールまでの動線上で自然と緑を感じることができます。一部欠けてはいますが4面の接道すべてを植栽豊かにしていますしコの字配棟の内側も植栽豊かにするなど田柄川緑道と合わせて多くの緑を感じることができます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

【グリーンサイト　南西向き】

Agタイプ　3LDK　79.60㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

1階　6998万円　坪単価290万円

Aタイプ　3LDK　72.50㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

3階　6598万円　坪単価300万円

Bタイプ　3LDK　67.15㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

2階　6198万円　坪単価305万円
4階　6498万円　坪単価319万円

B’タイプ　3LDK　67.15㎡
2階　6198万円　坪単価305万円

Cgタイプ　3LDK　83.24㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

1階　6798万円　坪単価270万円

Cタイプ　3LDK　70.40㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

4階　6698万円　坪単価314万円

Nタイプ　4LDK　81.85㎡
6階　7998万円　坪単価323万円

【ブライトサイト　南東向き】

Dgタイプ　3LDK　76.20㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

1階　5998万円　坪単価260万円

Dタイプ　3LDK　66.85㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

3階　6298万円　坪単価311万円

Egタイプ　1LDK＋S　59.45㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

1階　5098万円　坪単価283万円

Eタイプ　1LDK＋S　52.25㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

2階　5098万円　坪単価322万円

Fgタイプ　3LDK　75.15㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

1階　6098万円　坪単価268万円

Fタイプ　3LDK　68.19㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

2階　5998万円　坪単価290万円
4階　6498万円　坪単価315万円

Kタイプ　3LDK　72.60㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

5階　6998万円　坪単価318万円

【エアリーサイト　北東向き】

Gタイプ　2LDK　51.00㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

3階　4698万円　坪単価304万円
4階　4798万円　坪単価311万円

H1タイプ　3LDK　62.22㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

2階　5098万円　坪単価270万円
3階　5298万円　坪単価281万円
4階　5398万円　坪単価286万円

H2タイプ　3LDK　62.22㎡

画像出典：イニシア練馬北町アベニュー公式HP

3階　5498万円　坪単価292万円

平均坪単価は約295万円です。

間取りにもよりますがコスモスイニシアにしては共用廊下側の柱食い込みが気になってきます。買える価格に抑えるための面積調整もしているため一般的には狭いと感じるような間取りが多いですね。コスモスイニシアお馴染みの室内玄関のゆとりは間取りによっては採用されています。

どの向きでも接道しているため苦しい眺望とはならないのですがこの単価設定だと選べる内は田柄川緑道を向く南西向きのグリーンサイトがおすすめしやすいですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井など単価帯からすれば違和感ないレベルになっています。

周辺相場を確認しましょう！

・ライオンズ練馬平和台マスタープレイス　2014年築　練馬区錦2　東武練馬駅徒歩11分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約240万円

・クリオ練馬北町　2020年築　練馬区北町1　東武練馬駅徒歩6分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約285万円

ライオンズ練馬平和台マスタープレイス

2014年築　東武練馬駅徒歩11分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約240万円 pic.twitter.com/WeTO021oGT

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2023

マナーズフォート

2002年築　東武練馬駅徒歩8分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約205万円

平均専有面積約80m2、専有部の広さだけでなく共用廊下や駐車場などランドスケープのゆとりが今の時代の近郊・郊外新築マンションでは実現できない（買えない価格になってしまう）のですよね〜。 pic.twitter.com/yPsO9tzMub

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2023

上記相場からイニシア練馬北町アベニューの将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　67.15㎡　2階　6198万円(新築時)　→　5250万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は設置率約3％…屋外の平置き2台しかありません。駅前ではないわけで…少ない…ですよね。

駐輪場も屋外で設置率200％です。

管理費は平均坪単価約231円、お安くはないですが駐車場収入が少ない割には頑張っていると感じます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ライオンズ練馬平和台マスタープレイス　総戸数78戸　管理費㎡単価月額約189円

・クリオ練馬北町　総戸数60戸　管理費㎡単価月額約204円

建設地

【住むレーション】

［東武東上線］

東武練馬　8:03発
上板橋　8:08発
ときわ台　8:10着
中板橋　8:12着
大山　8:16着
下板橋　8:18着
北池袋　8:20着
池袋　8:23着

東武練馬駅から乗車しても上板橋駅で速達電車を待つことも多いですし、来春からは上板橋が準急停車駅になることから朝は上板橋駅を利用したほうが便利になりそうですね。

電車より時間はかかりますが練馬北町車庫停留所(系統によりバス停の位置が異なります)から池袋駅、赤羽駅、光が丘駅等へダイレクトアクセスも可能です。

通学校は北町小学校で徒歩6分、北町中学校で徒歩12分です。電車の見える公園や上板富士公園など使いやすい公園が点在していますし自転車であれば城北中央公園や光が丘公園も行き来しやすい距離感です。

2023年最初の物件調査は地元板橋区の東武練馬！！

大東文化大学、お久しぶりの箱根駅伝頑張れ！！ pic.twitter.com/bwEtMOZYr6

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2023

準急停車駅に格上げとなる上板橋！！ pic.twitter.com/uXQNUvc1dg

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2023

【総評】

駅距離ある割に重たい単価がゆえの専有面積調整、駐車場の少なさなど今の時代らしさを感じてしまう部分は多いのですが新築マンションを横並びにしてみるとこのグロス自体が少なくなっていますから「新築マンションじゃなきゃダメなんです！！」というような新しを優先する方にはとっつきやすさがあるでしょう。

中古であれば行政区変わりますがマナーズフォート(坪単価約205万円)、パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス(坪単価約215万円)などの条件良いマンションが余裕で買えてしまいますからね…(専有面積にゆとりある時代のためグロスは大きな差がない)

環八が近いとはいえ田柄川緑道沿い、そして再開発も楽しみな上板橋駅も日常使いできる東武練馬物件ということで駅距離をのめる方であればバランスの良さを感じやすいのではないでしょうか。

総戸数62戸の6階建てと大きなマンションではないのですが周りに大きなマンションが少ないため竣工すると目立ってくることでしょう。

2000年代前半の東武練馬駅徒歩8分物件

マナーズフォート
72.45㎡　5280万円(新築時約3700万円)

近郊・郊外の新築マンションは中古市場に価格を合わせるために専有面積調整、スペックの退化が激しい…

これは原価高の影響でどうにもならないことのため2023年も続きます。https://t.co/NX0KEu0IGI pic.twitter.com/0dO64kQyJi

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2023

動画もご覧ください！

■イニシア練馬北町アベニュー＆サンリヤン練馬北町　現地周辺レポート