今回ご紹介するのはリビオ練馬北町です！
［物件概要］
売主：日鉄興和不動産 北極星コーポレーション
設計：自由建築設計事務所
施工：川村工営
予定価格：2800万円台～5700万円台
専有面積：36.63㎡～63.03㎡
総戸数：54戸
規模：7階建て
交通：
東武東上線「東武練馬」駅徒歩8分
東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅徒歩11分
JR山手線「池袋」東口より国際興業バス利用約28分「練馬北町車庫」バス停徒歩18分
所在地：東京都練馬区北町3丁目
竣工予定：2021年1月中旬
駐車場：2台
自転車置場：56台
地図はこちらです↓
画像出典：リビオ練馬北町公式HP
東武東上線の東武練馬駅徒歩8分、有楽町・副都心線の地下鉄赤塚駅徒歩11分、東武練馬駅から商店街を抜けた旧川越街道沿いとなります。
メイン利用は東武練馬だとしても東武東上線で輸送障害が発生したときに家を出る前にそれに気が付くことができれば徒歩11分の地下鉄赤塚駅から有楽町・副都心線で迂回できるというのは強みです。
外観デザインはバルコニー手摺をガラスとして足元（最上階は上部も）を黒、天井部を木目調としたり、エントランス部分も似たようなデザインで庇を大きく取るなどシックな印象です。
エントランスホールはこじんまりとしていますし、エレベーターホールも独立できていません。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［南向き］
Gタイプ 3LDK 60.82㎡
画像出典：リビオ練馬北町公式HP
5階 5400万円台 坪単価293万円
Fタイプ 3LDK 61.52㎡
1階 4700万円台 坪単価252万円（Fgタイプ）
4階 5300万円台 坪単価284万円
Hタイプ 3LDK 63.03㎡
7階 5700万円台 坪単価299万円
［東向き］
Eタイプ 3LDK 60.40㎡
2階 4500万円台 坪単価246万円
4階 4600万円台 坪単価251万円
6階 5000万円台 坪単価273万円
C2タイプ 1LDK 38.84㎡
※画像は反転タイプのC2 画像出典：リビオ練馬北町公式HP
2階 3100万円台 坪単価263万円
4階 3200万円台 坪単価272万円
6階 3500万円台 坪単価297万円
Aタイプ 3LDK 60.40㎡
画像出典：リビオ練馬北町公式HP
5階 4800万円台 坪単価262万円
7階 5200万円台 坪単価284万円
平均坪単価は約270万円です。
北から南にかけて長い土地のため南向きは2列しか取れておらず残りは東向きです。南向きに関してもジオ練馬北町のときみたく緑道沿いという魅力があるわけでもなく、東向きも5階くらいまでは病院を望むこととなり離隔もそこまでないため眺望面に関しては厳しいマンションとなります。
東向きをファミリータイプだけでさばくのが難しいという考えなのか1LDKを3列設けています。シングル層からすれば駅距離があるためか1LDKにしてはおとなしい単価設定です。
専有面積をギュッと抑え込んできています。リビング横の洋室境のスライドドアがトールタイプなのは良かったです。
設備仕様はディスポーザーなし、食洗機は付いています。浴室フルフラットライン、トイレはローシルエットではないけども古めかしくないほうのタンク式（伝われ！笑）、可動式ルーバー面格子などそれなりには頑張っています。1LDKは食洗機なしの2口コンロです。
構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmです。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズガーデンコート練馬北町 1997年築 練馬区北町3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約170万円
・レーベンハイム東武練馬 1999年築 板橋区徳丸4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約145万円
・コスモ練馬北町 1999年築 練馬区北町3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円
・マナーズフォート 2002年築 板橋区徳丸3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円
・プリズムヒル 2005年築 板橋区徳丸4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円
・サンクレイドル東武練馬 2010年築 練馬区北町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円
・ユアコート練馬北町 2007年築 練馬区北町3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円
・ジオ練馬北町 2019年築 練馬区北町3 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし
上記相場からリビオ練馬北町の将来価値を予想すると
Gタイプ 3LDK 60.82㎡ 2階 5100万円台(新築時) → 4000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
維持費は未定でした。
駐車場は敷地内に平置き2区画しかありません。
建設地
【住むレーション】
［東武東上線］
東武練馬 8:03発
上板橋 8:05着
ときわ台 8:10着
中板橋 8:12着
大山 8:16着
下板橋 8:18着
北池袋 8:20着
池袋 8:23着
［有楽町線］
地下鉄赤塚 8:05発
平和台 8:07着
氷川台 8:09着
小竹向原 8:12着
千川 8:14着
要町 8:16着
池袋 8:19着
東池袋 8:22着
護国寺 8:24着
江戸川橋 8:27着
飯田橋 8:30着
市ヶ谷 8:33着
麹町 8:35着
永田町 8:37着
桜田門 8:40着
有楽町 8:42着
銀座一丁目 8:44着
新富町 8:46着
月島 8:49着
豊洲 8:51着
辰巳 8:54着
新木場 8:57着
［副都心線］
地下鉄赤塚 7:59発
平和台 8:02着
氷川台 8:04着
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:27着
通学校は北町小学校で徒歩13分、北町中学校で徒歩6分です。
【総評】
一言で言ってしまえば苦しいプロジェクトです。
坪単価270万円でも病院ビューの住戸が多いですし、周辺のマンションと比べても特別優れた点があるわけでもありません。駐車場をとてつもなく少なくして専有面積もぎゅっと絞り込む。まるでバブル時の新築マンションみたいです。
ただ、ターゲット層を絞ることで近隣駅最寄りの新築マンションにライバル物件というのはほぼありません。
リビオ練馬北町は60㎡の3LDKが主です。広くても63㎡。そうすることで5000万円以下の住戸を多く設けることができています。
東武東上線沿いで見ても朝霞や志木で70㎡となれば5000万円を超えてきます。
つまりは
「予算は5000万円です。部屋の広さは妥協できます。でもどうしても新築マンションがほしいです。」
という方向けです。
練馬区、板橋区で5000万円出せば築浅中古の70㎡近くにも手が届きます。でもそんなの関係なく新築じゃなきゃダメな方もいます。その方々向けの商品というわけです。
そのような方に
「坪単価270万円出して東武練馬駅徒歩8分、60㎡のきつきつ3LDKにするくらいなら中古にしたほうがいいよ」
と言ったところで
「中古？無理無理。」
となりますから。
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