今回ご紹介するのはプラウド椎名町ガーデンテラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:興建社
価格:未定
専有面積:61.30㎡~100.34㎡
総戸数:32戸
規模:5階建て
交通:西武池袋線「椎名町」駅徒歩7分 都営大江戸線 「落合南長崎」駅徒歩11分
所在地:東京都豊島区南長崎二丁目
竣工予定:2022年7月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

西武池袋線の椎名町駅から徒歩7分、用途地域としては第一種中高層住居専用地域ですから椎名町駅北西側のように一低層が広がるというわけではないのですが第二種高度地区で容積率も豊かではないエリアですから背の低い建物が立ち並んでいる落ち着いた住宅街立地となります。少し距離はありますが落合南長崎駅へも住宅街を抜けるか目白通りに出るかして徒歩11分ですから大江戸線の利用も可能です。

公式HPに「池袋の先にある、豊かな日常。」とあるように再開発の進む池袋駅への近さもウリの一つとなります。

毎日歩くという距離ではないですが徒歩で25分ほど、椎名町駅から西武池袋線に乗車すれば1駅3分です。

椎名町駅周辺は一つ一つの土地面積が狭く、規模感あるマンションが供給されにくい中で平均専有面積70㎡を少し超える面積帯で総戸数32戸の5階建てというのは世間的には小規模マンションですが椎名町駅近くで考えるとしっかりとした規模感です。もともと賃貸マンションがあったからこその土地の広さとなります。

外観デザインは配棟構成を活かしたものとなっています。東と北の二面接道、東西に長い綺麗な土地形状で南側に南向き住戸(5階建て)をギュッと並べて背中側にポコッと北西向き(3階建て、北・西角)と北東向き(3階建て、北・東向き)をくっつけているような配棟です。その背中側の棟の角住戸窓をダイレクトウィンドウ、北側にもガラス手摺のバルコニーと庇を設け、南向きの背中側は5階部分でグレーからホワイトへ色を変えるなどすることで椎名町駅から歩いてきた際に映えるものとしてくれています。

小規模マンションながらもエントランスアプローチをしっかりと取り庇も設けてくれていますし、接道面の植栽も豊かです。アプローチの庇から東側へ伸びる壁と、北側の接道に東西に長い壁があることで重厚感が増しています。

エントランスホールとラウンジはこじんまりとはしていますがベンチや壁面には国際木材、天井部は折り上げ、大窓の先には接道面の植栽豊かなテラスがあります。

南向きの5階は1フロア4戸となっており80.03㎡が2戸、100.27㎡と100.34㎡が1戸づつとプレミアム住戸となります。

最上階はロフト付き住戸となっていますから吹き抜け部分の天井高約4.7mなど専有面積以上(ロフトの床面積は別途約20㎡ある)のゆとりを感じられそうです。

ロフトはエアコンが付いてきます。ロフトってエアコン付けられないことが多いですからありがたいですね。物置としてだけでなく日常生活の+α(私なら鉄道模型コーナーww)として利用できそうです。

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Kタイプ 3LDK 80.03㎡

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Iタイプ 3LDK 100.27㎡

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

南向きの中住戸は一般的なスパンとなっていますがバルコニーの広さを一般的なマンションの半分として洋室を庇ラインまでもっていっていますから明るいテレワーク部屋などとして活用できそうです。

Btタイプ 3LDK 71.80㎡

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Eタイプ 3LDK 70.03㎡

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

今回メニュープランで面白いのが3LDKを2LDKにした際にDENが広がるのですがそのDENにエアコン(ビルトイン)が付いてくるのです!(DENにエアコン設置できないマンションも多い)

テレワーク部屋として洋室1部屋までは必要ないけど作業部屋は欲しいという方にはリビングの広さと居室数のバランスが取れてきます。エアコンのないDENでは困りますものね。リビングを広げつつ実質3部屋確保するメニュープランは人気出るのではないでしょうか。

Eタイプ 3LDK 70.03㎡ DENを広げるメニュープラン

画像出典:プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

設備仕様としてはディスポーザーがありません。ディスポーザーを求めていた方には惜しいですね。

ただ、お掃除浴槽と浴室床ワイパーなど時短設備は付いていますし、全室エアコン完備(プレミアム含めて壁掛け)とのことですからディスポーザーがないこと以外は期待していいのかな?と。

共用廊下は外廊下ですが3階まではサンドイッチ型のため屋内廊下風ですし、4階と5階もコンクリートの立ち上がりに背の高いガラススクリーン(手摺)としているため一般的な外廊下よりもプライバシー性があります。また、そのガラススクリーンが椎名町駅から歩てきた際に目に入るのですが映えの味付けになっています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド椎名町 2005年築 豊島区南長崎3 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・ベリスタ椎名町 2009年築 豊島区長崎2 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約305万円 ※シングル・ディンクス向けメイン

・ライオンズ新宿中落合 2012年築 新宿区中落合3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約310万円

・シティハウス池袋立教南 2012年築 豊島区西池袋4 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約370万円

・パークホームズ落合南長崎 2017年築 豊島区南長崎2 新築時の坪単価約260万円 直近売り出し事例なし ※約70年の定期借地権

・プラウド新宿中落合 2017年築 新宿中落合2 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約390万円

上記相場からプラウド椎名町ガーデンテラスの販売価格を予想すると

坪単価420万円 = 70.03㎡ 約8890万円

となります。

高単価勝負であることの多い野村不動産ですが70㎡の3LDKで「9000万円を超えない価格」というのは意識してくるのかな?と。

立地の性格や専有面積は異なりますがライバル物件としては要町駅徒歩4分のシティハウス西池袋となるでしょうか。シティハウス西池袋は坪単価450万円~460万円くらいが平均です。好みの問題はさておき不動産立地として「シティハウス西池袋とプラウド椎名町ガーデンテラスどちらが魅力ありますか?」と問われれば私は「シティハウス西池袋です。」と答えます。ただ、1割弱くらいの単価差があればその差は埋まります。

シティハウス西池袋=坪単価約450万円~坪単価約460万円

プラウド椎名町ガーデンテラス=坪単価約420万円(プレミアム除く)

であれば新築マンションとしては違和感ない価格設定です。もしシティハウス西池袋に合わせてくるなら割高感ありますね。(そうなったらスミフが値上げするだけですが。苦笑)

あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地西側に6台、すべて屋外平置き(正面から入ると切替し難しい区画もあるためターンテーブルあり)です。プレミアム4戸に優先権が付くでしょうからプレミアム検討者には嬉しい飴ちゃんですが非プレミアム検討者で車持ちには厳しいですね。(近隣に月極駐車場のあるエリアではあります)

駐輪場は1階の屋内で設置率200%、住戸との行き来で雨に濡れない動線です。

本体価格だけでなく維持費も未定ですが総戸数からすると重たいものとなりそうではありますがどうなるか。

【住むレーション】

[西武池袋線]

椎名町 8:01発
池袋 8:05着

山手通りの目白五丁目停留所から路線バスで池袋駅、新宿駅(電車より時間かかりますが)、中野駅等へ、目白通りの南長崎二丁目停留所から同じく池袋駅や新宿駅、目白駅等へ出ることもできます。大通りがほどよく近いのでタクシー利用も便利ですね。

日常の買い物に関しては物件側にも目白通り沿いにまいばすやぱぱすはありますが椎名町駅の北側のほうが商業施設多いため特別便利というほどではないでしょう。ただ、個人商店(立ち食いそば屋さんやとんかつ屋さんetc.)も多いですからチェーン店があまりお好きでない方にもお気にのお店と出会えそうです。

通学校は富士見台小学校で徒歩3分、西池袋中学校で徒歩13分です。駅からの道のりに椎名町公園、南長崎スポーツ公園へ徒歩10分など公園も点在しています。

建設地

進化していく街が好きであったり自宅近くで池袋の刺激を感じたいなら東池袋(もうちょい時間かかりますがC地区も出てきます)にすべきですが成熟した街が好きだけども池袋に寄り添っていたいという方にはとても合ってくるでしょう。良い意味で変わっていかない街が好きな方向けです。

皆様は進化していく街が好きですか?成熟した街が好きですか?

成熟した街が好き!と思う方で池袋に寄り添いたい方は検討候補の一つにされることをおすすめいたします。

「もっとブクロを感じたいんじゃー!!」という方でC地区は待てないというなら要町物件の光文社跡地がもう少しで出てくるでしょう。

過去記事では坪単価450万円で予想しましたがシティハウス西池袋が坪単価450万円超えてきたので坪単価500万円弱くらいまでは伸びてしまいそうでしょうか。池袋駅の西側ですから東側のC地区よりはお安いでしょうけども。(池袋駅は東側のほうがマンション価格が高い)

動画もご覧ください!

■プラウド椎名町ガーデンテラス 建設地周辺レポート

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8 件のコメント

  • まっ、価格帯が上がっているとはいえ、異常ですよね。実需を無視した上がり方かと思います。
    人口が減る日本に、住宅の面から若い世代をいじめてどうすんねん。
    デベやゼネコンは金儲けしか考えてないか。もう少し日本の将来のために考えたらどうか。と思う。

    • たか様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      たしかに都心近接エリアは価格が高騰していますね。
      ただ、近郊・郊外へ出れば良質な中古マンションが3000万円、4000万円でも十分購入可能です。でも都心近接エリアより動きは鈍いです。
      共働きも増えて都心近接エリアへ住みたいという方が増えていることの足元を見られている感はあります。
      とはいえ共働きやめて1馬力や1.2馬力などに生活変えられるかというとそうではないですし。

      一概には言えませんが今は1馬力のほうがお財布事情も豊かであることも多いのでは?というほど都心や都心近接エリアが高いです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 既に東池袋は「上がりきった」感がある中で池袋西口の大規模な再開発を待つ要町・椎名町近辺の方が伸びしろがあるようにおもっていますが、どうお考えでしょうか?

    かつては池袋西口と言えば、IWGPのイメージでしたが、新しい西口公園、東武付近の駅前の再開発、マルイ跡地も建て替え?イメージが大きく変わる瞬間を見ているように思います。

    今後は西池袋!とお考えになられてこちらを取り上げられたのかな?と思いました。

    • 池袋人様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      客観的意見としては東池袋側のほうが人気ありますしまだまだ成長してゆく街です。
      そのため東池袋より要町のほうが相場が高くなるとは少々考えにくいのですがおっしゃる通り西側も大きな開発も控えており、山手線の外側であることを気にしないのであれば光文社跡地なども楽しみが大きいですね。

      今後も東池袋!!ではありつつも西池袋も評価されていくのではないでしょうか。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • ご返答頂き有難う御座います。実需が何れ来ますが、東京で若い世代を住みにくくさせているのは、市況に合わせて煽いでいる業界関係者と思いますね。8000万円、9000万円、いや一億円以上のマンションを買わせてどうするんねんと思いますけどね。ローンを組まれる方が多いと思いますが、ずっと35年払え続けるかというとそうでもないし、今の年収がずっと将来続くわけでもないと思います。
    デベやゼネコンは儲かればいいと思いますが、もう少し日本のために、良質な住戸を安い値段を実需に合わせて送り届ける、考え方をした方が良いと思います。
    マンマニさんの記事をよく見ていますが、できればそのような物件をどんどん発掘していただき、デベとの会話も多いであろうから、日本の将来のためにも、それらの方々の考え方を変えてもらった方が良いと思います。

    • マンマニさんが敢えて深くコメントされない中、横からすみませんが、マンションが高いのが業界関係者のせい、というのは暴論ですね。
      各社の決算をご覧いただければわかるかと思いますが、デベのマンション事業における利益率は昔からあまり変わっていませんし、ゼネコンについても、大手はマンション事業は利益率が低いため、シンボリックな物件以外は手を引いています。

      不動産価格は単なる「実需」の一言だけで動いているわけではなく、職人不足、原価高騰、新築物件の減少、金融緩和、世界的なオルタナ投資の拡大、等々、様々な要因が影響しています。
      インフレの波が住宅価格に影響していることは(他国と同様)事実ですが、その他物価や給与に波及させるための国策が必要だと考えています。

      • 業界関係者様

        マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

        建設業界からしてもクレーム産業の分譲マンション建設を安受けするほど人は余っていないと聞きますし、デベロッパーとしても売り物が少なくなっていっては困りますから今ある物件を今まで以上に大切にしていますよね。

        デベロッパーが儲けまくっている高値市況ではないため売り手も買い手も厳しい時代と感じます。(買い手が買わないから下がるということでもない)

        低金利と税制優遇あるからこそ支えられているわけですが子育て世代へさらなる支援が関係各所からあると良いのですが。

        マンションが高い高いと言われているとはいえ都心からそこまで遠くないエリアでは坪単価200万円ほどで買えるマンションもあります。
        自らの働き方などを工夫して居住先を都心から少し離すなど個々の対策をすることも必要な時代と感じます。

        とても参考になりました!!

        引き続きよろしくお願いいたします。

    • たか様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      今後も広域かつ価格帯も幅広くお届けして参りますので引き続きよろしくお願いいたします。

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