パークコート青山高樹町ザタワー　予定価格と間取り　南青山アドレスのタワーマンション

今回ご紹介するのはパークコート青山高樹町ザタワーです！

［物件概要］

定期地上借地権の期間：2098年（令和80年）4月11日まで

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：前田建設工業
価格：未定
専有面積：40.63㎡～143.42㎡
総戸数：85戸（一般販売対象住戸53戸）その他事務所1区画
規模：地上21階地下2階建て
交通：東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅徒歩8分【B1出口（6:00-22:00）利用】/ 徒歩9分【B3・A5出口利用】
所在地：東京都港区南青山6丁目
竣工予定：2026年9月下旬
引き渡し予定：2026年10月上旬

駐車場：機械式20台　平面6台（来客用駐車場1台含む）
駐輪場：85台

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート青山高樹町ザタワー公式HP

表参道駅からほぼフラットアプローチで徒歩8分、首都高(六本木通り)手前の骨董通り沿いとなります。

従前は神通静玩堂のビルがあり、今作の地主となります。

借地期間は約70年間、地代は8割が前払い(価格に込)残り2割が月払いとなります。地上権で売却や賃貸時に承諾料はかかりません。更地返しのため解体準備金の支払いが発生します。

接道しているのは北側の骨董通りと東側の生活道路、主開口部は全方位になりますがエリア内では希少なタワーマンション、しかも標高約31mの高台ですから眺望は周辺所有権物件と比べた際のストロングポイントになってきます。(首都高沿いにはパークウェルステイト西麻布など背の高い建物がありますが今作は一歩中へ入っている)

とくに北東方面へかけては薬師堂～青山霊園～赤坂御用地の木々を望めるスペシャルなグリーンビューです。東京タワーは第二六本木ヒルズの開発で見えなくなりそう？でしょうか。

どの方角も15階くらいで十分な抜け感になりますが南側はドムス南青山が建て替える可能性もあり、そうなると眺望の抜け感には影響してくるでしょう。

ただ、今作は北側の商業地域側に建物を寄せており(南側は第一種住居地域)離隔はとれるため日当たり重視なら南向きを選んでおいても将来的に満足度が大きく低下することはないでしょう。(北側も永久眺望というわけではないものの土地の持ち分が細かく分かれておりすぐに変わることはまず考えにくい)

タワマンとはいえ敷地面積約1300㎡と小さめの土地ですし、21階建ての総戸数85戸といわゆるペンシルタワーではあるのですがバルコニーラインだけでなくそのバルコニーの軒裏をカーブさせるなど色合い含めて海外ウケしそうなデザインになっています。ニューヨークやグリーンスクエアに建っていたとしても違和感ないことでしょう。

規模感はないものの美しさで勝負しているため存在感は抜群のものとなるでしょう。

エントランスホールも階高が高く、ファブリック×ガラスの斜め設置のスクリーンの間から外周部の木々が見えてくるのも良いですね。

ただ、エレベーターホールとメールコーナーが一体的になっているのは便利なのですが価格帯からすると珍しいですよね。(通らないルートもありますがメインルートの道中にメールコーナーが丸見えの状態)

また、骨董通り側の緑豊かなアプローチは都市計画道路予定地(下駄部分のみが道路側に伸びている建物が多いのは都市計画道路の影響です)となっており遠い将来収容されてしまうとエントランスホールからの素敵な木々ビューがなくなってしまう可能性があります。もちろんその際は街路樹が別途植樹されるでしょうし、定期借地権ですからそれで既存不適格になろうが関係はないものの頭の片隅には入れておいた方が良いかと思います。

共用施設としてはミーティングルームが1階に設けられます。

スーパーマーケットは六本木通りの成城石井が徒歩7分、首都高渡ってすぐのマルエツプチが徒歩4分、青山通りの紀ノ國屋インターナショナルが徒歩8分、通学校は青南小学校で徒歩7分です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

62Aタイプ　2LDK　62.02㎡
14階　26000万円～26999万円　坪単価1385万円～坪単価1439万円

63Aタイプ　2LDK　63.29㎡
8階　24000万円～24999万円　坪単価1253万円～坪単価1305万円

65Aタイプ　2LDK　65.05㎡
8階　26000万円～26999万円　坪単価1321万円～坪単価1372万円

70Aタイプ　2LDK　70.31㎡
8階　28000万円～28999万円　坪単価1316万円～坪単価1363万円

80Aタイプ　3LDK　80.00㎡

画像出典：パークコート青山高樹町ザタワー公式HP

11階　34000万円～34999万円　坪単価1405万円～坪単価1446万円
14階　38000万円～38999万円　坪単価1570万円～坪単価1611万円

100Aタイプ　3LDK　100.11㎡

画像出典：パークコート青山高樹町ザタワー公式HP

14階　50000万円～50999万円　坪単価1651万円～坪単価1684万円

平均坪単価は約1400万円です。

1LDKと一部2LDKは次期以降の供給となります。

最上階とその下の20階の4部屋すべてが地権者住戸となっていますがその他の地権者住戸は低層階に集中しているため分譲対象は6階からとなります。それ自体は良くある話ではあるのですが最上階の2部屋中1部屋が事務所になる点は珍しいですね。

店舗でないとはいえ同セキュリティ内、しかも最上階(来訪者も住居用のエレベーターを使います…)にある点はナンセンスに思えるのですが、、、(1階の別セキュリティなら分かるのですが…)

もちろんエレベーターは着床セキュリティありのため自分が住まう階と1階以外へは出入りできないようにはなっていますが事務所が最上階ってのは今まで出会ったことがない(はず)ので少々驚きました。

全体的に柱の食い込みは気になってきますが角住戸比率が高いですし、柱部分を除くと窓が連続しているため部屋の面積に対しての窓面積としては豊かなものになっています。プランによってはキッチン・洗面室・浴室もダイレクトウィンドウになります。洗面室ダイレクトウィンドウはなかなかなく面白いですね。(洗面室のためレース等はするにしても南側のため明るい空間になる)

窓面が多く柱の食い込みの出っ張りもあるため家具配置には少々気を遣いそうでしょうか。

ただ、セカンドハウス需要も少なくないでしょうし、家具をまんべんなく配置する生活スタイルの方が好むとも思えないため玄関や廊下周りにゆとりを持たせ、開口率を高めたプランニングは今作の検討者にはウケが良いと思います。(普通のマンションが欲しいという人がターゲットではない)

個人的には80Aタイプが好印象でした。(それ以上の部屋になると買えない価格になるため興味が湧かないというのもあります)

標準プランの場合、リビングはキッチン込みで15.5畳のため専有面積からすると物足りなさはありますし、この単価帯でリビングin洗面であったりはしてしまうものの今作だからこその眺望を楽しめる住戸位置のため『パークコート青山高樹町ザタワーを選ぶ価値』を感じやすいなぁ～と。寝室もダイレクトウィンドウでそこからも眺望が楽しめるため朝起きた際も気持ちよいだろうなぁ～と。

また、80Aタイプであれば駐車場確定(付設ではないです)というのも大きいですね。

駐車場が取れないであろうことを気にしない方には62Aタイプもおすすめとなります。向かいのマンションの建て替えで眺望が変わる可能性はありますが南の日当たりは確保できますしとにかく窓面が豊かです。(それゆえ横長のクセのある間取りではあります)

設備仕様は1LDK、2LDK/3LDK、100㎡超の3グレードに分かれており100㎡超の浴室はジャクソン、2LDK以上の浴室は日ポリ化工、100㎡超の食洗機はミーレ、2LDK以上の食洗機はパナソニック、80㎡以上はリビングダイニング＋キッチンと主寝室床暖房などなど異なる部分もいくつかあります。

ただ、ディスポーザー、全熱交換機、各居室天カセ(一部プランは壁掛け混在)、奥行きあるトイレ手洗いカウンター、玄関電子錠などなど単価帯なりに充実したものとなっています。

電子錠はスマホアプリ対応となっており、鍵穴を下部分にしているため玄関周りがスッキリして高級感もありました。念のためメカニカルキーは持ち歩いたほうが良いかとは思いますがお子様にはスマホアプリのみ～親世帯にはスマホアプリのみ～というように使い分けも便利ですね。スマホなくしたら～とはなるもののそれはメカニカルキーも同じですからね。両方持ち歩いておけば万が一どちらかなくしても保険があると考えれば良いかと思います。

天井高は12階までが2750mm、13階から18階が2850mm、19階が3000mmです。その最大値はあくまで折り上げ部分でありリビング全体というわけではないものの最大値の周りも2600mm前後ですから高い方ですね。サッシ高も2300mmほどはあります。

また、それ以上に好印象だったのが居室以外の天井高です。プランにもよりますが洗面室2350mm、浴室2250mmなど一般的なマンションよりは高くなっていました。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～305mm)・二重天井、制震です。

周辺相場を確認しましょう！

※参考に少し離れた物件も調査しました

■ザ・神宮前レジデンス

2013年築　外苑前駅徒歩7分

新築時の坪単価約440万円
現在の坪単価約980万円

動き一例

約93㎡
新築時12200万円台
中古時20400万円台

■プレミスト南青山

2014年築　表参道駅徒歩6分

新築時の坪単価約470万円
現在の坪単価約1100万円

動き一例

約72㎡
新築時10300万円台
中古時24000万円台

■ザ・コート神宮外苑

2020年築　外苑前駅徒歩8分

新築時の坪単価約900万円
現在の坪単価約1210万円

動き一例

約121㎡
新築時33000万円台
中古時49500万円台

■グランドヒルズ南青山

2022年築　表参道駅徒歩12分

新築時の坪単価約680万円(販売当初)
現在の坪単価約1300万円(新築販売中)

■パークコート神宮北参道ザタワー

2023年築　北参道駅徒歩1分

新築時の坪単価約850万円
現在の坪単価約1150万円

動き一例

約90㎡
新築時22800万円台
中古時38500万円台

上記相場からパークコート青山高樹町ザタワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

63Aタイプ　2LDK　63.29㎡　8階　24000万円～24999万円　→　21000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置き2台と建物下平置き3台、機械式が20台で設置率約29％です。

機械式駐車場の出入りの部分は屋外ですがリモコン作業可で人の動線としては共用廊下側からの行き来が可能です。また、シャッターゲートがあるため屋外ではあるものの接道から中は見えません。

サイズ感も価格なりにしっかりしたものになっており多くの車種に対応しています。

～機械式駐車場サイズ～

全長5600mm
全幅2050mm
全高2000mm
重量2600kg
最低地上高90mm

月額53000円

100㎡以上は付設、80㎡以上は新築時の優先権が付いています。そのため駐車場マストの場合の最低予算としては3億4千万円ほどとなります。

一方通行道路からの出入りのためサクッと骨董通りに出れないのは少々めんどいでしょうか。

駐輪場は専用のウォークスルーエレベーター1基ありで地下1階となります。設置率は100％です。

管理費は㎡単価月額約740円、ディスポーザーあり、内廊下で各階ごみ置場と各階宅配ボックスあり、日勤管理とはいえコンシェルジュサービスあり、それでいて100戸に満たない規模感ですから致し方ないことではあるのですが『大規模マンションが苦手じゃない』方にとっては気になってはくるでしょう。

3億円前後出せる方々ですから誤差ではあるもののコストパフォーマンスを気にするお金持ちだっていますからね…ただ、大規模タワマンを選べない立地ですし、大規模タワマンよりもプライベート感が高いレジデンスタワマンであることがストロングポイントですから『管理費が高いから購入検討をやめる』という方はほとんどいないことでしょう。

エレベーターは2基(分速105m)、1基は非常用兼で各階ごみ置場からのごみ回収時には管理用となりますがそれが使えない時間帯でも1基で適正な総戸数ですから違和感はないでしょう。ただ、各階ごみ置場からのごみ回収時は裏側での作業でないのは単価帯からすると違和感ありますね…(防火扉部分は常に開放されている)

また、非常用でないほうのエレベーターは縦長の箱というのも気になりますね…(坪単価1400万円前後のマンションですからね…)

～維持費一例(予定)～

70Aタイプ　70.31㎡の場合(月額)

管理費：52030円
修繕積立金：24600円
インターネット使用料：1331円
解体準備金：16520円
地代：12471円
合計：106952円

修繕積立基金：4,921,500円(引き渡し時一括)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・神宮前レジデンス　総戸数220戸　管理費㎡単価月額約320円

■プレミスト南青山　総戸数84戸　管理費㎡単価月額約410円

■ザ・コート神宮外苑　総戸数409戸　管理費㎡単価月額約673円

■グランドヒルズ南青山　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約580円

■パークコート神宮北参道ザタワー　総戸数471戸　管理費㎡単価月額約620円

【住むレーション】

［千代田線］

表参道　8:02発
乃木坂　8:04着
赤坂　8:06着
国会議事堂前　8:08着
霞ヶ関　8:10着
日比谷　8:13着
二重橋前　8:15着
大手町　8:16着

表参道　8:01着
明治神宮前　8:02着
代々木公園　8:04着
代々木上原　8:07着

［銀座線］

表参道　8:00発
外苑前　8:02着
青山一丁目　8:03着
赤坂見附　8:06着
溜池山王　8:08着
虎ノ門　8:10着
新橋　8:12着
銀座　8:14着
京橋　8:16着
日本橋　8:18着
三越前　8:20着
神田　8:22着
末広町　8:24着
上野広小路　8:26着
上野　8:27着

表参道　8:00発
渋谷　8:02着

［半蔵門線］

表参道　8:00発
青山一丁目　8:02着
永田町　8:05着
半蔵門　8:07着
九段下　8:10着
神保町　8:11着
大手町　8:15着

表参道　8:02発
渋谷　8:04着
池尻大橋　8:07着
三軒茶屋　8:10着
駒沢大学　8:12着
桜新町　8:14着
用賀　8:17着
二子玉川　8:20着

電車を頻繁に使う方がいるかはさておき複数路線が利用できますし、六本木通り側の系統と比べると運行本数はだいぶ少ない(毎時二本ほど)ですが物件のすぐ近くの南青山六丁目停留所から都営バスで渋谷駅へサクッとアクセスするのも便利です。港区のコミュニティバスも利用できます。(都営バスとコミュニティバスの停留所は異なる場所となります)

また、こちらも六本木通りほどではないものの骨董通りも流しのタクシーが走っていますからタクシー利用もストレスないでしょう。

首都高の出入口も近いですから遠出や空港アクセスなども便利です。

私はあまり気にしない派ですが羽田新ルートの真下にはなっていますね。

【総評】

外観デザイン、共用部の設え、室内の設備仕様、スペシャルな眺望、サービス面は単価帯なりもしくはそれ以上にしっかりしたものになっていますし、『大規模タワマンが選べない立地』ですから支払う価格の価値は見出しやすいことでしょう。

価格に関しては今の時代らしい高値になっていますね…(あくまで予定価格ですからもう少し下がってくれると嬉しいのですが…販売戸数が少ないのでどうでしょうか…)

ただ、このエリアでこれだけ眺望が抜ける部屋を選ぶことは難しく、そのようなスペシャルな部屋の平均値として考えれば周辺相場と比べても違和感はないでしょう。(周辺の背が低いマンションの動きの平均値と比べればお高いですが階数補正をかけるとそうでもない)

もちろん定期借地権だからこそインパクトある価格が見たかったとは思うのの53組に販売すれば完売ですからね…

いつもお伝えしているところですが定期借地権物件とはいえ70年間となれば所有権と同じ感覚で住む(所有)ことができますし、立地はもちろん建物に価値があると感じられるような商品であれば住んでからすぐに値下がるかといえばそうではありません。

キャラクターは異なりますが広尾ガーデンフォレスト(現在の平均坪単価約750万円)、パークコート渋谷ザ・タワー(現在の平均坪単価約800万円)なども新築時より高値で動いています。

ただ、もしも定期借地権物件でも価値が維持されるマーケットなのであれば同時期に購入できた所有権物件はもっと値上がり率が高く、長い目で見ると資産性の維持率も高くなることは自然の流れとなります。

そのため定期借地権物件に対して『リセールバリューが心配』となってしまう方の最適解はシンプルで『近くの所有権物件（何でも良いというわけではなく魅力ある物件）』を買うことにはなるでしょう。新築時はよくとも中古時は検討者がローンでもやや苦戦しがちですからね。

『定期借地権だけども住みたい』と思えるかどうか。そこに尽きるでしょう。そう思えるなら定期借地権だから購入しないというのはもったいないですよね。定期借地権だからといってリセールバリューが厳しいわけではなく、あくまでもっと手堅い選択肢があるというだけですからそこは個人の好みを優先して定期借地権を選んだほうが良いでしょう。

『検討している定期借地権物件よりも欲しいと思える所有権物件がないなら買う』と。

例え話で申し訳ないですが私自身も夢の国のすぐ近くに定期借地権マンションができるなら市内の所有権マンションよりもんげー高くても買います（笑）

そのような考えで選べば後悔ないでしょう。

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