プレシス東大宮　価格と間取り　第二産業道路手前で買い物便と駅距離のバランスが〇

今回ご紹介するのはプレシス東大宮です！

［物件概要］第3期販売戸数5戸

売主：一建設
設計：プラスデコ一級建築士事務所
施工：一建設
価格：4780万円～5470万円
専有面積：55.79㎡～61.09㎡
総戸数：59戸
規模：7階建て
交通：JR宇都宮線・湘南新宿ライン「東大宮」駅徒歩8分
所在地：埼玉県さいたま市見沼区東大宮5丁目
竣工：2024年3月13日
引き渡し：即入居可

駐車場：24台（機械式21台、平置2台、福祉対応駐車場1台）（月額7500円～11000円）
バイク置場：4台（平置）（月額2000円）
駐輪場：118台（スライドラック式）（月額300円）

管理費（月額）13820円～15050円
修繕積立金（月額）4740円～5190円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス東大宮公式HP

上野東京ライン(宇都宮線)と湘南新宿ラインの東大宮駅から南東方面へ徒歩8分、第二産業道路の手前となります。

東大宮駅の新築マンションとしてはプレシスヴィアラ東大宮が記憶に新しいところですがそちらは平均専有面積約30㎡のシングル向けマンションだったのに対して今作は3LDK以上のファミリー向けマンションとなります。

また、東大宮駅は駅の近くに分譲マンションが点在しているものの少し離れると数がグッと少なくなります。

それは戸建が売れ線のエリアですから自然の流れではあるのですが駅から少し離れた住居系地域のマンションに住みたいと思っていた方には印象が良い(希少性がある)ことでしょう。

住居系地域の割には隣地にウエルシア、背中側に飲食店、1ブロック挟んで第二産業道路と出戸橋通りであるなど静かというわけではないのですが利便性とのバランスはとれる立地と言えるでしょう。

日常の買い物は駅前のアコレが徒歩7分、西友が徒歩8分、駅前通りから東方向へ進んだところにあるハレノテラス(ヨークマート)が徒歩14分、徒歩6分のビッグ・エーが閉店してしまったのは少々痛いですがそれでも選択肢はありますし、そもそも車を持つ方ばかりですからステラタウンも身近な存在となることでしょう。

スーパーマーケット以外であれば隣にウエルシア、斜め向かいにコーナンドイトがあります。

通学校は島小学校で徒歩14分、土呂中学校で徒歩12分と少々距離があります。

建設地は東以外の三面が接道した角地で主開口部はボリュームゾーンの南西と東向きの設定です。従前は農地でした。

南西方面は接道挟んでコーナンドイトの第二駐車場、東方面はウエルシアということで東向きの低層階を除けば視界も抜けてきます。ただ、南東角地もコーナンドイトの駐車場のため将来不安はありますね。

1階部分のグラウンドレベルが少し下がっておりメインのエントランスアプローチは階段となりますがその横にスロープも設置されています。

接道からすぐに風除室とならないように奥まらせて段々とさせた庇をライティング、大きな袖壁に外周部の植栽も連続しておりエリア内では存在感のある建物になっています。

エントランスホールは通路＋α程度の広さしかないものの風除室からクランクインとなり大窓から自然と外周部の植栽を望める動線としてくれています。

外観デザインに関してはグレー系を主としつつ妻側はホワイト系、さらに同色のダブルマリオンを走らせていますし手摺もガラスとルーバーを組み合わせるなど単価帯からすると細かいこだわりを感じられます。

ただ、隔て板がショートタイプであることと駅からの帰宅時に最初に目に入るのが丸見えの機械式駐車場になってしまうのが少々惜しいところではあります。(隔て板がトールタイプ・機械式駐車場に目隠しパネルがあると尚良かった)

価格と間取りの一部を共有いたします！

※初回物件調査(2023年春)と今回の蓮田と合わせた物件調査(2024年夏)の価格が混在

Aタイプ　4LDK　70.55㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

4階　5570万円　坪単価261万円

Bタイプ　3LDK　60.6㎡
2階　4520万円　坪単価246万円
3階　4660万円　坪単価254万円

Cタイプ　3LDK　56.56㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

2階　4200万円　坪単価245万円
3階　4780万円　坪単価279万円

Dタイプ　3LDK　60.6㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

3階　4610万円　坪単価251万円

Drタイプ　3LDK　60.6㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

6階　5470万円　坪単価298万円

Eタイプ　2LDK+S　61.09㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

2階　4500万円　坪単価243万円
4階　4780万円　坪単価258万円
5階　4920万円　坪単価266万円
6階　5370万円　坪単価290万円

Fタイプ　2LDK+S　55.79㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

2階　4120万円　坪単価244万円
6階　4980万円　坪単価295万円

Ggタイプ　3LDK　56.56㎡
1階　4020万円　坪単価235万円

Gタイプ　3LDK　56.56㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

7階　5120万円　坪単価299万円

Hタイプ　3LDK　70.7㎡

画像出典：プレシス東大宮公式HP

2階　5140万円　坪単価240万円
4階　5460万円　坪単価255万円
5階　5610万円　坪単価262万円

Igタイプ　2LDK+S　60.9㎡
1階　4040万円　坪単価222万円

Jgタイプ　3LDK　58.87㎡
1階　3780万円　坪単価212万円

Jrタイプ　3LDK　58.87㎡
5階　4850万円　坪単価272万円

Kタイプ　3LDK　58.87㎡
2階　4200万円　坪単価235万円
4階　4540万円　坪単価254万円

平均坪単価は約255万円です。

間取りに関してはプレシスブランドお馴染みの激狭3LDKが多くなっています。

共用廊下側の柱も食い込んでいますし連窓サッシでないなどコストコントロールが激しめです。

一方で角住戸は妻側だけでなく北側にも窓を設けるなど中住戸と比べると力を入れて描いてくれています。角住戸としては広くはないものの70㎡はあるため狭さを感じにくいでしょう。(70㎡の4LDKは各部屋は狭くなりますが…)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電気錠、さらに1階のグラウンドレベルを下げたことで二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井であるなど単価帯からするとしっかりしたものになっています。

周辺相場を確認しましょう！

■アイディーコート東大宮

2009年築　東大宮駅徒歩3分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約180万円

動き一例

約70㎡
新築時3200万円台
中古時3600万円台

■ルピアコート東大宮

2020年築　東大宮駅徒歩2分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約225万円

動き一例

約64㎡
新築時4300万円台
中古時4300万円台

■プレシスヴィアラ東大宮

※平均専有面積約30㎡のシングル向けマンション

2023年築　東大宮駅徒歩3分

新築時の坪単価約310万円
直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス東大宮が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　3LDK　70.7㎡　4階　5460万円　→　3900万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外の平置3区画(身障者優先1区画含む)と屋外の機械式駐車場で設置率約40％です。

駐輪場は屋内で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約247円、今の時代としては違和感ないものの周辺のファミリー向け分譲マンションと比べるとお高く感じますね。(管理費がお安い中古マンションが今のままで運営できるかはわからないものの新築マンションのほうが今の時代の設定でスタートするためお高く感じるのはほとんどのエリアで起きている現象です)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■アイディーコート東大宮　総戸数36戸　管理費㎡単価月額約169円

■ルピアコート東大宮　総戸数55戸　管理費㎡単価月額約180円

■プレシスヴィアラ東大宮　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約475円

【住むレーション】

［上野東京ライン(宇都宮線)］

東大宮　7:55発
土呂　7:57着
大宮　8:02着
さいたま新都心　8:07着
浦和　8:11着
赤羽　8:21着
尾久　8:27着
上野　8:34着
東京　8:44着
新橋　8:48着
品川　8:54着

東大宮　8:00発
蓮田　8:03着
白岡　8:07着
新白岡　8:10着
久喜　8:14着

［湘南新宿ライン］

東大宮　7:50発
土呂　7:52着
大宮　7:56着
浦和　8:04着
赤羽　8:14着
池袋　8:26着
新宿　8:32着
渋谷　8:38着
恵比寿　8:41着
大崎　8:45着

東大宮駅は快速も停車するため土呂駅と比べると運行本数が多く設定されています。

東北自動車道の岩槻インターまで5キロほどと遠くはないですが高速道路への出入口までの距離を優先されるのであればプレシス蓮田ステーションフロントのほうが便利ですね。