パークタワー品川天王洲　予定価格と間取り　天王洲アイル駅の島では希少な高層分譲マンション

今回ご紹介するのはパークタワー品川天王洲です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：8000万円台～45000万円台(1000万円単位)
専有面積：47.88㎡～107.01㎡
総戸数：275戸
規模：34階建て
交通：東京臨海高速鉄道・東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩4分
所在地：東京都品川区東品川2丁目
竣工予定：2027年8月下旬
引き渡し予定：2027年9月下旬

駐車場：機械式82台　※うちEV充電対応10台、身障者用4台、店舗用1台含む
駐輪場：504台
バイク置場：20台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

りんかい線の天王洲アイル駅と東京モノレールの天王洲アイル駅は少々離れたところに位置していますが今作からはどちらも徒歩4分、両線やオフィスを結ぶスカイウォークを物件近くまで経由することができるなどこれまでの天王洲アイル物件と比較しても利便性が高い立地となります。

好みの問題はさておくと品川区アドレスの天王洲アイル物件としてはエリア№1マンション誕生と言っても違和感ないかと思います。駅距離だけでいけばサンウッド品川天王洲タワーのほうが近いですが規模感は今作のほうが上となります。港区アドレスだとワールドシティタワーズという強キャラマンションがありますが行政区だけでなく島が異なりますね。

そもそも駅周りはオフィスが中心となっており、主な暮らす場所としてはURの高層賃貸マンション天王洲ビュータワー(現在運営はスターツ)や都営住宅、戸数多い分譲としてはサンウッド品川天王洲タワーがあるくらいですから島の面積の割に住んでいる方は少ないです。

アートの街ということでおしゃれなカフェがあったり、イベントを開催する場所があったりと外部から遊びに来る人もいますが基本的には静かな街並みで良くも悪くも生活感があまりないエリアとなります。

そのため都心や羽田空港に寄り添いつつ静かめな住環境で暮らしたい方やそこまでファミリーファミリーしたくない方に合ってくることでしょう。

ただ、気象条件にもよりますが15時～19時(切替時間を除くと実質3時間)の間は飛行機が真上を通過するためかなりのかなりのかなりうるさい点は注意が必要です。(こればかりは線路沿いや首都高沿いと同じく価値観次第のため現地確認してから判断すべきでしょう)

アーニャ、しってる。

パークタワー品川天王洲、都心と空港におでけけしやすいおされなアートの街

でも飛行機が真上通る

静かな街と思わせておいてくそうるさい

でも数時間の我慢
アーニャ、だいじょうぶます がんばるます pic.twitter.com/d3E6UxWGTw

— マンションマニア (@mansionmania) May 18, 2025

また、生活感があまりないがゆえにスーパーマーケット事情はだいぶ弱いです。

駅近くにまいばすと旬八青果店はあるもののしっかりとした規模感のスーパーマーケットとなるとワールドシティタワーズのマルエツと品川シーサイドのイオンへ出なければなりませんから島の中で完結させるのは容易ではありません。

天王洲アイルの旬八青果店で食材を仕入れて帰宅！

カレーを作ったので昨日放送されたmonoのカレー回を見ながらいただきます！！#mono pic.twitter.com/w2ii7F1brh

— マンションマニア (@mansionmania) May 18, 2025

通学校は選択可能ですが近いのは台場小学校で徒歩8分ほどとなります。

建設地は南側の海岸通りと東側のボンドストリートが接道、西側は天王洲運河となります。

従前は内山コンクリートの作業場があった場所で三井不動産レジデンシャルが2019年に土地を取得、その後しばらくはコインパーキングを主として運用していました。

主開口部はタワーマンションらしく北・東・南・西すべての設定があります。

眺望に関しては個人的には南の中層階以上が一番好印象でした。

南からの抜群の日当たり、天王洲運河と京浜運河、その先斜め方向に工業地帯、そしてその先に千葉の房総エリア…天王洲に住むからこその眺望…たまらんです。

南向きの低層階は南西側の都下水道局天王洲ポンプ所、海岸通り向かいの寺田倉庫が視界に入るため南向きを選ぶなら中層階以上がおすすめとなります。

一方で西から北にかけては低層階でも運河ビューと品川駅周辺のビル群ビューになるため条件良いですね。上層階になれば抜け感も強くなりますが運河を間近に楽しみたいとなればあえて低層階を狙ってみても面白いでしょう。

東側は建物が密集しているため上層階を除くと1LDKの設定しかありません。ただ、上層階になると天王洲アイルのオフィスビル夜景と隙間から運河ビューも楽しむことができます。

建物デザインは日建設計が担当、住戸階からの波打つ全周バルコニーが特徴的な建物になります。

建物形状自体も南東にかけて船のように伸びているため見る角度によって表情が異なってくるのも楽しみが大きいですね。

総合設計制度を活用しているため足元にゆとりがあり現在ある運河沿いのウッドデッキと一体的になるなど天王洲アイルらしさを感じられてよいですね。運河側1階にカフェ向きの店舗区画があります。

風除室を超えた先のエントランスホールは二層吹き抜けになっており流線形デザイン、窓面から外周部の植栽を自然と望むことができます。海岸通りから建物を大きくセットバックしてポンプ所との間を緑豊かにすることでポンプ所の壁(敷地境界線)をむしろプラスに活用しているのは秀逸ですね。ホール内も窓と窓の間に緑を配するなど屋内だけども屋外の延長線上であることを意識した空間になっています。

共用施設は2階に集約、フィットネス、ランドリーラウンジ、パーティールーム、キッズルーム、スタディコーナーなどはありますがスタディコーナーは共用廊下沿いに設けただけであったりと超大規模タワマンと比べてしまうと見劣りしますね。また、高層階で眺望を楽しめる共用施設もありません。

ハザードマップで色がつくエリアのため電気室は2階に設けてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［スーペリア］

65-Dw　2LDK　65.49㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

66-Fs　2LDK　66.23㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

77-Esw　3LDK　77.29㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

78-Cnw　3LDK　78.09㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

87-Osw　3LDK　87.98㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

90-Mnw　3LDK　90.48㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

［プレミアム］

101-PDsw　3LDK　101.81㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

107-PCnw　3LDK　107.01㎡

画像出典：パークタワー品川天王洲公式HP

まだ予定価格段階で記載もない部屋があったため平均値を出すのは難しいのですが平均坪単価830万円ほどになりそうでしょうか。プレミアムを含めると坪単価850万円にタッチしそうではあります。

土地取得がだいぶ前ですからタワマンになる話は前々からあったわけですがその時点ではまさかこんな価格になるとは売主側も購入者側も想像できなかったことでしょう…

ただ、間取りはいいですね～！！

2LDKも3LDKもゆとりを感じやすい広さで中住戸でもワイドスパンで内廊下ながらも行燈部屋なし、角住戸はできる限り柱を逃がすことでコーナーサッシの連続性が豊かになっています。

全周バルコニーのためダイレクトウィンドウはないもののガラス手摺は透明のため室内で座っていても眺望を楽しむことができます。

バルコニーの転落防止の手摺も波打っており、その近くに洗濯物を干すことは禁止されているため『バルコニーに洗濯物を干すことは禁止ではないけども実質難しい(かなり窓に近づけないとNG)』ということになります。ただ、ファミリーファミリーしたエリアではないためウィークポイントにはなってきにくいかと思います。

設備仕様としては…単価帯からすると物足りないです。

おそらく当初はこんなに高値で販売する予定ではなかったのでしょう。坪単価800万円超の新築マンションとしては心躍らないという方がほとんどでしょう。

私は『坪単価300万円弱の幕張ベイパークライズゲートタワーとほぼ同じじゃないか！』となりました。

なんなら幕張ベイパークは玄関電子錠標準なのにパークタワー品川天王洲は設置なしです…(入居後に対応はできるようにするとのことですが…この単価帯なら標準にすべきでしょう)

ディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなどはありますがリビングすら天カセなし、さらに、、、信じられないことに…16階までは電動給気シャッターありです…坪単価800万円超えで？！坪単価200万円前後の給気システム？！これは…びっくりしました。(17階からは壁ポコのみになります)

構造は二重床(床スラブ厚260mm～290mm)・二重天井、基本天井高は2600mm、サッシ高2100mmとここも幕張ベイパークと同じですが幕張ベイパークが郊外マンションの割に頑張っているだけですから悪くはないですね。当然ながら免震を採用していますし、ゼッチ基準を満たし低炭素建築物認定取得もしています。

33階と最上階の34階はプレミアムフロア扱いとなりリビングのみ天カセ、浴室日ポリ化工、基本天井高2800mm×サッシ高2400mmと大きくスペックアップします。

周辺相場を確認しましょう！

■サンウッド品川天王洲タワー

2005年築　天王洲アイル駅徒歩3分

平均坪単価約220万円
現在の坪単価約420万円

動き一例

約51㎡
新築時2800万円台
中古時5000万円台

約56㎡
新築時3900万円台
中古時7200万円台

■シティテラス品川イースト

2016年築　天王洲アイル駅徒歩3分

新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約500万円

動き一例

約67㎡
新築時6800万円台
中古時10700万円台

■品川イーストシティタワー

2018年築　天王洲アイル駅徒歩5分

新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約560万円

動き一例

約41㎡
新築時5000万円台
中古時7400万円台

約56㎡
新築時5700万円台
中古時10500万円台

約67㎡
新築時6700万円台
中古時11700万円台

■ジオ品川天王洲

2024年築　天王洲アイル駅徒歩7分

新築時の坪単価約435万円
現在の坪単価約585万円

動き一例

約73㎡
新築時9300万円台
中古時12500万円台

上記相場からパークタワー品川天王洲が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

66-Fs　2LDK　66.23㎡　12階　14960万円　→　12000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングで屋内での入出庫、待合室もあります。

設置率は約30％、プレミアムフロアの部屋であれば新築販売時のみ優先権があるため希望すれば確保できます。プレミアムフロア以外は2億円超えの部屋であろうと落選リスクがあるためマストの方はプレミアムを選んでおいた方が良いでしょう。

～駐車場サイズ～

ノーマルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2300kg　26台　月額46000円
ミドルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm×重量2300kg　28台　月額48000円
ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg　14台　月額50000円
ハイルーフ(身障者用)　全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg　4台　月額52000円
ハイルーフ(充電対応)　全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg　10台　月額53000円

駐輪場はウォークスルーエレベーター2基ありで3階の屋内、1LDKもあるため2台目の希望も通りそうではありますね。

管理費は㎡単価月額約491円(予定)、ディスポーザーあり、内廊下で各階ごみ置場ありですから今の時代これくらいにはなってしまうでしょう。管理は日勤勤務となります。

エレベーターは細長タイプで低層用が16階までで2基(分速105m)、高層用が17階以上で2基(分速210m)、別途各階ごみ置場回収時などに使用される非常用が1基(分速120m)あります。

パッと見2基ずつは少なく見えるかもしれませんが戸数と階数割してみると違和感はありません。

ただ、プレミアムフロアでさえ着床制限がないのは惜しいですね。

～支払額一例(月額)～

※変動金利0.7% 35年フルローンで計算

65-Dw　2LDK　65.49㎡
12階　14360万円　坪単価724万円

住宅ローン　385595円
管理費　32160円
修繕積立金　16110円
インターネット利用料　836円
合計　約43.5万円

78-Cnw　3LDK　78.09㎡
20階　20580万円　坪単価871万円

住宅ローン　552615円
管理費　38340円
修繕積立金　19210円
インターネット利用料　836円
合計　約61万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■サンウッド品川天王洲タワー　総戸数129戸　管理費㎡単価月額約665円

■シティテラス品川イースト　総戸数254戸　管理費㎡単価月額約195円

■品川イーストシティタワー　総戸数363戸　管理費㎡単価月額約347円

■ジオ品川天王洲　総戸数135戸　管理費㎡単価月額約227円

【住むレーション】

［東京モノレール］

天王洲アイル　8:01発
浜松町　8:06着

天王洲アイル　8:01発
大井競馬場前　8:04着
流通センター　8:06着
昭和島　8:08着
整備場　8:11着
天空橋　8:12着
羽田空港第3ターミナル　8:14着
新整備場　8:17着
羽田空港第1ターミナル　8:18着
羽田空港第2ターミナル　8:20着

［りんかい線(埼京線直通)］

天王洲アイル　8:01発
品川シーサイド　8:03着
大井町　8:05着
大崎　8:09着
恵比寿　8:14着
渋谷　8:16着
新宿　8:22着
池袋　8:28着

天王洲アイル　8:00発
東京テレポー　ト8:03着
国際展示場　8:06着
東雲　8:08着
新木場　8:11着

［路線バス］

新東海橋　7:40発
天王洲橋　7:41着
楽水橋　7:42着
食肉市場前　7:43着
品川駅港南口　7:45着

本数が多いというほどではないですがすぐ近くのバス停留所から路線バスで品川駅港南口までサクッと出ることも可能です。

首都高の出入口までは3キロ弱、多方面へ遠出しやすいですね。

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【総評】

りんかい線と東京モノレールどちらも使いやすい立地ですから天王洲アイルがお好きな方にとってはたまらない好立地ですね。

建物の外観デザインやランドスケープなどは竣工して見ると目立つこと間違いなしでオーナー満足度に期待ができますから『室内スペックは枝葉』と考えられる方にとっては商品力としてもとっつきやすいことでしょう。

眺望も天王洲アイルらしさがあり、それを活かせるプランニングは心躍りました。

主寝室想定の部屋からも眺望が楽しめるため朝起きたときもたまらんだろうなぁ～と。

私自身も主寝室の眺望にはこだわっており、朝目覚めた瞬間にリモコンでカーテンを開けてベッドでごろごろしたまま眺望を楽しむという至福の時間を叶えています。

将来性としては品川駅から北品川駅へかけての再開発も楽しみが大きなエリアです。

自分が住む街が大きく変わりすぎるのは嫌だけども周辺は進化してほしいという方にはいい塩梅と言えるでしょう。

価格に関してはびっくりしました。もんげー高いですね。

三井レジの物件(今回は地所レジとのJVですが三井主幹事)は価格の高さで驚くことは滅多にないのですが、今回は強気に出てきたなぁ～と。

総戸数275戸とタワマンにしては戸数が多いというほどではないですから『弱気になる理由がない』ということは理解できるものの、それにしてもお高く感じますね(笑)

まぁ大抽選会になっても売り手からすればただただ忙しくなるだけで利益は変わらず、むしろ歩留まり低くても高値でゆっくり販売したほうが利益は高くなりがちなわけですから事業としてはこれが普通なんだとは思いますが…

価格が高いのは別にいいのですがそれならせめてスペック面も頑張ってほしかったなぁ～と。

元々はもっとお安く販売する予定だったものを相場上昇に伴い高値で販売することになったのでスペックアップの対応が難しかったのかな？という印象を受けました。(実際にそうなのかはブラックボックスですが)

あと、やはりリビオタワー品川がいけないですね。

あちらは駅距離あったからこそスペック面で頑張ったというのはあるのでしょうけども、値上げした今の価格で見てもスペック面に違和感がないですからね。

やっちゃえ日産(頑張れ!!)もといやっちゃった日鉄、その残像があるからこそパークタワー品川天王洲のスペック面が気になってしまうと。

このロケーション、この価格、このスペックでも高倍率になるのであればまだまだマンション相場は上昇すること間違いなしでしょう。

今後まだまだ相場が上昇するのか、足踏みするのか、その指標としても第一期の正式価格と売れ行きに注目していきたいと思います。

ちなみに『マンションマニア的にいくらだったら高評価だったの？』と問われれば『平均坪単価750万円』となります。

坪単価100万円弱高いという印象です。

ただ、これは今時点の相場で～となるため今後相場が上昇すれば結果として『平均坪単価850万円弱でも違和感なかったね』となる可能性もあります。

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