今回ご紹介するのはパークリュクス中野です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:京王建設
価格:未定
専有面積:25.71㎡~40.37㎡
総戸数:36戸(販売総戸数33戸、事業協力者戸数3戸含む)
規模:地上10階
交通:JR中央線・東京メトロ東西線「中野」駅徒歩7分
所在地:東京都中野区新井1丁目
竣工予定:平成29年09月下旬

駐輪場:総戸数46台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

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同マンションは単身女性にも人気のパークリュクスブランドとなります。私への相談も多かったパークリュクス白金高輪の記憶が新しいところですがパークリュクス中野はどうなのか?現地と目黒サロンを訪問しました!

現在NHK-BSプレミアムで放送されているプリンセスメゾンでは単身の若い女性がマイホームを探す姿が描かれていますが実際にそのような需要が増えていることは間違いありません。(建築費高騰の影響で郊外エリアでの供給が成り立たないという裏事情もありますが・・・)

例えば郊外での供給をメインにしていたフージャースコーポレーションは都心でのコンパクトマンションの供給を開始、明和地所もラベルヴィブランドでコンパクトマンションの供給を開始するなど単身者をターゲットにした分譲マンション市場は活気づいています。私への相談も徐々にではありますが単身の方が増えています。

パークリュクス中野も公式HPで「セカンドハウス」「資産形成」を堂々と謳っていますし、一般的に考えても資産性に優れたマンションであることは間違いなく、今の市況で単身の方が買うなら注目すべきマンションとなるわけですが市況的に物件価格自体の「値上がり」を期待できるわけではありません。どちらかというと住みながら資産を形成するマンションとなります。正直「中野も上がったな~」と思ってしまう価格ではありますからキャピタルゲインはもう狙えないかと思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 30.65㎡ 西向き
aaaaa
2階 3620万円 坪単価390万円
4階 3730万円 坪単価401万円
7階 3760万円 坪単価405万円

Bタイプ 40.37㎡ 西向き
bbbbb
2階 4800万円 坪単価393万円
4階 4910万円 坪単価402万円

Dタイプ 25.71㎡ 東向き
ddddd
2階 3020万円 坪単価387万円
4階 3130万円 坪単価401万円 ←おすすめ

管理費などは未定でしたが管理費、修繕積立金合わせて月額㎡あたり600円台程度かと思われます。

周辺相場を調べるのに一番適したマンションがパークハウス中野アーバンス(中野駅徒歩8分、2009年築)です!面している通りは違うものの駅距離やアドレスが類似していることからパークリュクス中野の将来価値を知るには参考になります。ではパークハウス中野アーバンスはいくらくらいで動いているのか?坪単価300万円~坪単価330万円程度となっています。

あくまで今の相場のままだと仮定すると

Dタイプ 25.71㎡ 4階 3130万円 →7年後 2300万円~2600万円

になると予想できます。

フルローンで購入した場合の7年後の残債が2500万円~2600万円程度ですから残債割れぎりぎりのラインとなります。ただこれはあくまでも今の相場です。中野駅近辺では駅ビル計画、中野囲町東地区の複合開発、中野二丁目地区の複合開発、サンプラザ・区役所地区の再整備事業と明るい話題しかありません。暮らす、働く、学ぶ、遊ぶ場所として進化する中野駅周辺エリアですから今以上に悪くなる材料がありません。

【総評】

完全なる投資目的となると話は別ですが住みながらの資産形成であればおすすめできるマンションです。例えばおすすめしたDタイプのお部屋であればフルローンでも管理費など含めて月額10万円程度です。もちろんパークリュクスブランドですから住みやすさも追求しています。例えば洗濯機置き場の上にランドリーカウンターを設けたり、間取りによってはフレキシブルクロゼット内にテレビ台が設置されていたりと通常の賃貸マンションとはグレード感が違います。

同マンションに関しては内廊下設計として高級感を演出、エントランスホールとEVホールからゴミ置き場をしっかりと話して臭い問題に配慮、また駐輪場も建物内に配置して快適性、防犯性を上げています。

間取りに関してもDタイプを例に挙げると正方形で無駄がなく、廊下に収納を逃がしているため洋室の壁面を無駄なく利用できます。私自身も25㎡程度の部屋に住んだことはありますが無駄がない間取りだと思いのほかゆとりがあります。周辺の賃貸マンションにそこそこの家賃を払うのであれば低金利を活用して「とりあえずの1件目」として買うには良いマンションと評価します。

難点としては「いつ販売するかわからない」ということです。竣工は2017年の9月ですが早くて2017年1月、遅ければ竣工販売の可能性も0ではないそうです。良心的な三井さんですから値上げという可能性はないと信じたいのですが、中野駅周辺は良い材料ばかりのため売り急ぐ必要がないのでしょうか。ザ・パークハウス中野タワーもクローズ感ある販売方法で広告も消極的です。中野駅周辺はすでに将来性が見えてきているため物件価格に「将来価値」が盛り込まれているということは理解しなければなりません。

一つ言えることは数あるコンパクトマンションブランドの中でもパークリュクスブランドは資産性だけでなく住み心地に関しても深く追及しており、住んでみて「良かった」と思える商品だと評価しています。これは目黒サロンのコンセプトルーム(他物件のモデルルーム)にて体感していただければと思います。ただし、限られた有効面積のため家具の配置を間違えるとものすごく狭くなります。参考までにメジャーを持参して家具のサイズ(高さも!)を測るといいでしょう。25㎡くらいの広さだと家具のサイズを数センチ間違えるだけで圧迫感が出てしまいます。

記事内画像出典:パークリュクス中野公式HP

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~2017年10月11日追記~

物件概要(第一期)

受付期間:平成29年10月12日(木)~平成29年10月13日(金)
販売戸数:29戸
販売価格:3010万円(1戸)~4590万円(1戸)
最多販売価格帯:3300万円台(5戸)
間取り:1DK(12戸)1K(1戸)1LDK(16戸)
専有面積:25.71㎡(1戸)~40.37㎡(4戸)

管理費:月額14830円~23290円
修繕積立金:月額4780円~7510円

駐輪場:41台 月額100円~200円


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