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今回ご紹介するのはリーフィアレジデンス古淵です！
［物件概要］
売主：小田急不動産
設計：東鉄工業一級建築士事務所
施工：東鉄工業
価格：4488万円～5438万円
専有面積：57.55㎡～71.20㎡ ※トランクルーム面積（0.85㎡～1.68㎡）を含む
総戸数：34戸
規模：5階建て
交通：JR横浜線「古淵」駅徒歩7分
所在地：神奈川県相模原市中央区東淵野辺4丁目
竣工：2024年7月
引き渡し予定：2024年12月下旬
駐車場：19台（内、機械式駐車場18台、車椅子使用者用駐車場1台）月額10000円～13000円
バイク置場：2台 月額2000円
駐輪場：51台（ラック式46台、平置5台)月額300円～500円
マルチポート：4区画 月額3000円
管理費：月額15190円～18790円
修繕積立金：月額7250円～8970円
インターネット利用料：月額737円
地図はこちらです↓
画像出典：リーフィアレジデンス古淵公式HP
プラネスーペリア古淵に続いてリーフィアレジデンス古淵の販売もスタートしました。
プラネスーペリア古淵と比べてしまうと今作は規模感はないものの駅と16号の間ということで利便性が高いだけでなく静かな住環境というのはストロングポイントになってきます。電車の音も車の音も耳を澄まさなければ気にならない距離ですね。
駅との間の道は歩道がないところも多い点は中広域検討者は注意が必要でしょうか。(地元の方はあまり気にならないと思います)
日常の買い物は島忠ホームズ(ロピア)が徒歩2分、イオンが徒歩4分、ドン・キホーテとニトリモール(オーケー)が徒歩6分、イトーヨーカドーが徒歩8分、業務スーパーが徒歩9分、フードワンが徒歩11分などなどこれでもかという選択肢があります。国道16号線沿いにはロードサイド店も多く、車があると(このエリアで車なし検討者は少数派)さらに利便性が高まります。
通学校は淵野辺東小学校で徒歩11分、共和中学校で徒歩26分です。
境川からは離れるためハザードマップで色がつきません。
建設地は南東側のみが接道しており間口は狭めですが東西に長い土地形状のため主開口部は南東と南西に設定できています。従前は畑でした。
南東側は接道向かいが背の低い住宅、南西側は接道していないものの背の低い住宅であるため低層階でも日当たり良好です。上階になれば視界抜けしてきます。すでに竣工しているため実物で判断することができます。
外観デザインとしてはブラウン系のマリオンを配すことで垂直ラインが強調されているのは良いのですがエントランスアプローチは短く植栽も最低限であるなど全体的にシンプルではありますね。せめてバルコニー隣戸境をスラブtoスラブの隔て板にしてほしかったところではあります。
エントランスホールの横にバーチャルウィンドウが設置されるラウンジはありますがホールもラウンジも総戸数なりにこじんまりとしています。
ただ、そこまで大きなスペースではありませんが1階に自転車やバイクの整備、DIY等ができるワークスペースがあるのは良いですね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 3LDK 71.2㎡
画像出典：リーフィアレジデンス古淵公式HP
3階 5688万円 坪単価264万円
Gタイプ 2LDK 57.55㎡
画像出典：リーフィアレジデンス古淵公式HP
Hタイプ 3LDK 69.51㎡
画像出典：リーフィアレジデンス古淵公式HP
平均坪単価は約260万円です。
間取りに関しては大きな専有面積調整はされておらず70㎡前後の部屋もあります。
田の字でも共用廊下側もアウトフレームでリビング側連窓サッシ、中住戸にクランクイン住戸の設定もあります。
ただ、Hタイプのリビング扉位置はかなり気になってきますね。畳数表記はリビング扉からカウントされるためLDKで14畳台にしては狭く感じてしまうはずです。それでいてリビングin洋室の扉も全開放できないです…洋室3を居室認定させるためにリビング扉を手前にしたのかもしれませんがせめて洋室扉は全開放できると嬉しかったですね。
全戸玄関とバルコニーそれぞれにトランクルームが設置されるなど収納面は全体的に充実しています。
設備仕様としては食洗機は標準ですがディスポーザーはないですしトイレ手洗いカウンターもないなど単価帯なりにシンプルです。ただ、ゼッチ基準を満たしておりリビングだけでなく主寝室想定の洋室にも床暖房が設置されるのは今どきで嬉しいですね。
周辺相場を確認しましょう！
■ガーデンポート相模大野台
1996年築 古淵駅徒歩9分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約140万円
動き一例
約66㎡
新築時3800万円台
中古時2500万円台
■ナイスアーバン古淵
2000年築 古淵駅徒歩5分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約125万円
動き一例
約72㎡
新築時3200万円台
中古時2700万円台
■ウィルズスクエア
2001年築 古淵駅徒歩3分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約180万円
動き一例
約75㎡
新築時3700万円台
中古時4100万円台
■ルネ古淵
2006年築 古淵駅徒歩13分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約140万円
動き一例
約73㎡
新築時2600万円台
中古時2700万円台
■プレシス古淵
2014年築 古淵駅徒歩5分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約175万円
動き一例
約69㎡
新築時3100万円台
中古時3500万円台
■プラネスーペリア古淵
2024年築 古淵駅徒歩10分
新築時の坪単価約250万円
新築販売中
上記相場からリーフィアレジデンス古淵が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 3LDK 71.2㎡ 3階 5688万円 → 3880万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の身障者優先1区画を除くと建物下の機械式で設置率約55％です。多くの方が車を持つエリアですから少ないですね。
全区画ハイルーフ対応ですが全幅は1800mm台のため横幅が大きな車には対応していません。
駐輪場は屋内でマルチポート4区画合わせて200％弱の設置率となります。2台目がマストの方は確保できないリスクがある点は注意が必要です。
マルチポートに関しては自転車であれば2台、扉もあるため自転車だけでなくトランクルームとしての利用も可能です。
管理費は㎡単価月額約264円、総戸数からすれば違和感はないものの下記記載のように周辺には維持費が抑えられる規模感のマンションも多いため小規模マンションらしいウィークポイントになっています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ガーデンポート相模大野台 総戸数234戸 管理費㎡単価月額約117円
■ウィルズスクエア 総戸数305戸 管理費㎡単価月額約174円
■ルネ古淵 総戸数103戸 管理費㎡単価月額約164円
■プレシス古淵 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約184円
■プラネスーペリア古淵 総戸数139戸 管理費㎡単価月額約155円
【住むレーション】
［横浜線］
古淵 8:06発
淵野辺 8:09着
矢部 8:11着
相模原 8:13着
橋本 8:17着
相原 8:21着
八王子みなみ野 8:25着
片倉 8:27着
八王子 8:31着
古淵 8:05発
町田 8:09着
成瀬 8:12着
長津田 8:15着
十日市場 8:18着
中山 8:21着
鴨居 8:25着
小机 8:28着
新横浜 8:31着
菊名 8:34着
大口 8:37着
東神奈川 8:41着
横浜 8:45着
桜木町 8:48着
関内 8:50着
共働きで職場が八王子エリアと横浜エリアに分かれている方にとってはバランスがとりやすい距離感となる駅の一つです。
国道16号線は近いのですが東名の横浜町田まで10キロ弱あるため車での遠出に関してはあまり便利な立地ではないですね。
【総評】
駅からほど近く静かな住環境、国道16号線を超えないながらも離れすぎないため日常の買い物がこれでもかと便利ということで地元評価も高い立地と言えるでしょう。
同じく駅と国道16号線の間にはウィルズスクエアという強キャラマンション(野村不動産×清水建設の重厚感ある大規模マンション)はあるものの築20年超のため新築派には検討しにくいことでしょう。
ただ、価格に関しては『新築らしい高単価帯』であるため『新築マンションにどれだけこだわるか』で評価は大きく異なってくるでしょう。
その強キャラマンションのウィルズスクエアでさえも70㎡が4000万円弱ですからリフォームに1000万円かけてゴージャスな室内にしたとしても今作より500万円は住み出し費用を抑えられます。(税制面は新築有利ですがそれでも埋まらない)
とはいえ新築だけがストロングポイントというわけではなく、単体で見たとしても好立地ですから価格を除けば気持ちよく購入できる出物と言えるでしょう。
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