今回ご紹介するのはプラネスーペリア古淵です！
［物件概要］先着順販売概要
売主：大林新星和不動産 総合地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4598万円～6758万円
専有面積：64.30㎡～81.98㎡
総戸数：139戸
規模：10階建て
交通：JR横浜線「古淵」駅徒歩10分
所在地：神奈川県相模原市南区大野台6丁目
竣工予定：2024年11月
引き渡し予定：2024年12月
駐車場：70台（平置46台、機械式13台、専用駐車場10台、身障者用1台）、サービス車両用1台（月額6000円～10000円）
バイク置場：6台（月額3000円）
ミニバイク置場：5台（月額2000円）
自転車置場：278台(平置22台、2段ラック上段128台、下段128台)（年額1200円～6000円）
管理費〔月額〕10000円～12800円
修繕積立金〔月額〕6430円～8200円
地図はこちらです↓
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
JR横浜線の古淵駅から南西方向へ歩き国道16号線を超えてすぐ、その国道16号線沿いに位置しています。
元々はキコーナ(パチンコ店で斜め向かいへ移転済み)があっただけあり敷地面積5000㎡弱とエリア内の分譲マンション比較としても近年では大きなマンションとなります。
もちろん古淵と言えばウィルズスクエアというあまりにも強すぎる(いわゆるエリア№1)マンションが存在してはいるのですが築20年を超えてきていますので新しいものがお好きな方にとってはとっつきにくくはなっていますね。そもそも№1マンションがゆえにオーナー満足度も高いでしょうから総戸数300戸にしては出物も少ないです。
今作は国道16号線を超える必要がありさらに国道16号線沿いであるということは駅までの動線や音問題としてはウィークポイントではあるものの周辺にはイオン、イトーヨーカドー、ニトリモール(オーケー)、島忠ホームズ(ロピア)、メガドンキがありそれらに囲まれているような立地ですから日常の買い物に関しては驚くほど便利で楽しいものとなっています。
マイカー派が多いエリアであることは言わずもがなですが日常の買い物に関してはすべて徒歩圏内となっており『今日はどこで買い物しようかな～』と考えるだけでもワクワクしてしまう立地です。
古淵駅に関しては駅前よりも国道16号線沿いのほうが栄えているため日常の買い物の楽しさを優先されたい方にとっては価値のある駅徒歩10分と言えるでしょう。
大規模商業施設に寄り添いつつもう少し駅に近い住宅街に住みたいということであればリーフィアレジデンス古淵もまもなく販売開始となりますので好みや予算で選べるのは嬉しいところでしょう。ただ、リーフィアレジデンス古淵は総戸数34戸の小規模マンションのためそこをどう考えるかですね。(好みの問題はあれど基本的にはマンションは大きければ大きいほどコストパフォーマンスが高い傾向にあります)
通学校は大野台中央小学校で徒歩13分、大野台中学校で徒歩16分となります。リーフィアレジデンス古淵は淵野辺東小学校からの共和中学校ルートのため学区縛りがある方だとそもそもバッティングしてこないですね。大野台中央小学区で新しめのマンションはなかなか出なかったためそれを理由に購入される方も少なくないでしょう。(同じく大野台中央小学校学区のガーデンポート相模大野台は築30年弱)
ハザード系には強い街ですからその辺りを気にされる方にも合ってきます。
建設地は国道16号と南東側が接道しており主開口部は南東と南西です。
南東向きは向かいにガーデンポート相模大野があるため眺望の抜け感はありません。離隔はとれているので日当たりは良いにしても駅徒歩10分で他のマンションの背中を見るというのは惜しいですね。(駅前で眺望が抜けないのと駅距離あるのに眺望抜けないのとではわけが違う)
南西向きは向かいが背の低い工場のため現状抜け感はありますが高圧線があるため部屋によってはそちらが気になってきます。国道16号線の音問題を避けたい方は南西向きのほうが合ってくるでしょう。
国道16号線側のエントランスアプローチは間接照明ありの階段となっており(スロープもあります)風除室を奥まらせてさらに庇をせり出させているのがかっこいいですね。
風除室を抜けた先のエントランスホールはこじんまりとしているのですがコモンラウンジと一体になっておりそのコモンラウンジと国道16号線の間に植栽を設けてグリーンカーテンのようにしているのも良いですし南東側にはそこそこ広い提供公園も設けられます。ただ、キッズスペースがコモンラウンジに併設されていたりはしますがマンション内共用施設(提供公園はマンションのものではありません)のスペシャル感はありません。
外観デザインに関してはガラス手摺の色を変えたりルーバーを組み合わせたりと単調でないだけでなく最上階の一部住戸ラインを少し高くしてせり出させたり妻側のバルコニーラインをあえてデコボコさせたりと単価帯以上のこだわりを感じられます。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板としてくれています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
A1タイプ 3LDK 70.65㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
A2rタイプ 4LDK 81.98㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
B1aタイプ 2LDK+S 71.92㎡
3階 5398万円 坪単価248万円
B3タイプ 3LDK 69.39㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
3階 4998万円 坪単価238万円
4階 5068万円 坪単価241万円
B4gタイプ 3LDK 66.63㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
B7タイプ 3LDK 66.63㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
4階 4768万円 坪単価236万円
5階 4868万円 坪単価241万円
B8タイプ 3LDK 66.63㎡
画像出典：プラネスーペリア古淵公式HP
8階 5128万円 坪単価254万円
平均坪単価は約250万円です。
間取りは単調な田の字が主ですが1階の専用駐車場付き住戸(テラス側から出入りできます)というエリア柄ウケが良さそうなプランもあります。フレタスキッチン(オープンキッチン)のためLDKの畳数表示以上に開放感があります。
設備仕様としては総戸数100戸超ながらもディスポーザーがありません。食洗機はあり、浴室はブラケットライトですがトイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど単価帯からすれば違和感ないでしょう。構造は直床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ガーデンポート相模大野台
1996年築 古淵駅徒歩9分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約140万円
動き一例 約66㎡
新築時3800万円台
中古時2500万円台
■ルネ古淵
2006年築 古淵駅徒歩13分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約140万円
動き一例 約73㎡
新築時2600万円台
中古時2700万円台
■センチュリー古淵
2007年築 古淵駅徒歩8分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約130万円
動き一例 約97㎡
新築時4400万円台
中古時3900万円台
■プレシス古淵
2014年築 古淵駅徒歩5分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約175万円
動き一例 約69㎡
新築時3100万円台
中古時3500万円台
上記相場からプラネスーペリア古淵が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B3タイプ 3LDK 69.39㎡ 4階 5068万円 → 3510万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
空地率が高く、その多くを駐車場としているため平置き多めで設置率約50％です。国道16号線からの出入りとなります。
駐輪場も屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約155円、ディスポーザーなしは惜しいですが管理費としては抑え目です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ガーデンポート相模大野台 総戸数234戸 管理費㎡単価月額約117円
■ルネ古淵 総戸数103戸 管理費㎡単価月額約164円
【住むレーション】
［横浜線］
古淵 8:07発
淵野辺 8:10着
矢部 8:12着
相模原 8:15着
橋本 8:20着
相原 8:23着
八王子みなみ野 8:26着
片倉 8:29着
八王子 8:32着
古淵 8:05発
町田 8:09着
成瀬 8:12着
長津田 8:15着
十日市場 8:18着
中山 8:21着
鴨居 8:25着
小机 8:28着
新横浜 8:31着
菊名 8:34着
大口 8:37着
東神奈川 8:41着
横浜 8:45着
桜木町 8:48着
関内 8:50着
橋本駅とも行き来しやすいためリニア開通が楽しみではありますがいつできますでしょうかね…(2040年頃には開通してほしいですがどうでしょうか)
国道16号線沿いではありますが東名の横浜町田まで10キロ弱あるため車での遠出となるとそこまで便利な立地ではないですね。
【総評】
周辺中古マンション相場と比べてしまうような方には買えない価格帯ではありますね。(周辺中古マンション相場とかけ離れた単価設定)
ただ、『新築マンションに住みたいんです！！』という方には今の時代の新築マンションとしては現実路線の価格設定ですし、駅徒歩10分圏内で買い物利便性がとんでもなく便利かつ規模感のあるかっこいいマンションとなればとっつきやすいことでしょう。
ぎりぎり駅徒歩10分でこれだけ日常の買い物が便利となれば駅前にこだわらなくても良いとなりやすいですからね。
66㎡台の3LDKなどいわゆる専有面積調整をしているため坪単価で見ると周辺中古マンション相場ととても大きな差ですがグロスで見るとその差も縮まってきます。
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