今回ご紹介するのはオハナ茅ヶ崎です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2900万円台~4900万円台
専有面積:61.04㎡~85.00㎡
総戸数:183戸
規模:7階建て

交通:
JR相模線「北茅ケ崎」駅徒歩15分
JR東海道線「茅ケ崎」駅徒歩24分
「茅ヶ崎駅」までバス約9分 「鶴が台入口」バス停より徒歩2分
「茅ヶ崎駅」からバス約8分 「鶴が台入口」バス停より徒歩1分

小田急電鉄小田急江ノ島線「湘南台」駅
「湘南台駅西口」までバス約33分 「鶴が台入口」バス停より徒歩1分
「湘南台駅西口」からバス約30分 「鶴が台入口」バス停より徒歩2分

所在地:神奈川県茅ヶ崎市鶴が台
竣工予定:2023年1月下旬

駐車場:132台 自走式123台+平置8台+身障者用駐車場1台 月額5400円~10900円
駐輪場:367台 平置:20台 スライドラック式:347台 月額350円~700円
バイク置場:16台 バイク置き場:11台 ミニバイク置き場:5台 月額2000円~3000円

地図はこちらです↓

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

オハナ茅ヶ崎ガーデニアは海側のバス便でしたが今作は北側のバス便となるため海感は薄いのですが総戸数2300戸超の鶴が台団地付近のため建設地目の前のバス停からの路線バスは運行本数充実していますし、相鉄ローゼンへ徒歩2分、ユーコープへ徒歩3分(団地内のやまかは徒歩9分)、ドラックストアもあったりと不便なバス便立地というわけではありません。また、ハザードマップからも外れてきます。

相模線の北茅ケ崎駅へは徒歩15分とぎりぎり駅徒歩圏内と言える距離感ですし、バスか自転車OKであれば茅ヶ崎駅へもそこまで遠くはないですから価格(支払い)優先という方にとってはとっつきやすい駅遠物件でしょう。ただ、団地は歴史あるものですからピカピカでキラキラしている街並みがお好きとなれば合わないでしょう。(オハナ茅ヶ崎ガーデニアのほうが周りの団地建替えにより今時感あります)

建設地は元々住宅が建っていたということもあり土地形状がやや長方形で整っています。

南向きのエアリースクエア、東向きのブリーズスクエア、西向きのコンフォートスクエアの3棟構成、逆L字+1となっています。

ボリュームゾーンとしては接道側の東向きとなってはしまいますが南向きも多いですし、西向きも提供公園方面を望むため全体的に苦しい部屋が少ないマンションです。どうしても東側の交通量は気になりますし、ガソリンスタンドやNTTの電波塔なども目には入るものの多くの部屋で採光面には期待がしやすく、周りに背が高い建物がないため7階建てでありながらも眺望の抜け感を得られる部屋も多くなっています。

もちろんこの立地としては南向き比率が少ないのは気になるところで、南向きを3棟ドミノ配置しても良かったのかな?とは思うもののそうすると眺望の抜け感得られる部屋が少なくなるわけで今回は総合的な判断で逆L字+1配棟としたようです。

西向きを設けたことで背中側が苦しくなっているかというとそうでもなく西向きの棟を少し斜めにすることで東向きの棟との間に植栽豊かなパセオコートを設けたり、自走式立体駐車場は西向き棟のバルコニーにできるだけ被らないようにしてこちらも住戸棟との間を緑道とするなどオハナらしいゆとりを実現しています。一時期「ん?」となってしまったオハナもある中で今作はオハナらしさがしっかりと出ていて嬉しく思えました。バルコニー隣戸先の隔て板もスラブtoスラブでしっかりとしています。

接道から風除室までのエントランスアプローチは短いものの庇が段々になっているのがかっこいいですし、風除室を超えた先は正面に中庭の植栽、左に落ち着いた雰囲気で半個室のワークブース完備のラウンジ、その隣にキッチン併設のキッズプレイラウンジなど総戸数183戸なりの共用部となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 78.08㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

2階 4448万円 坪単価188万円

Bタイプ 3LDK 73.2㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

2階 3888万円 坪単価175万円
3階 3998万円 坪単価180万円

Cタイプ 3LDK 74.42㎡
2階 3968万円 坪単価176万円

D1gタイプ 3LDK 75.64㎡
1階 3898万円 坪単価170万円

D1タイプ 3LDK 75.64㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

3階 4118万円 坪単価180万円

Grタイプ 4LDK 83.3㎡
6階 5298万円 坪単価210万円

Gwタイプ 4LDK 83.3㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

7階 5298万円 坪単価210万円

Hgタイプ 2LDK+S 67.58㎡
1階 3638万円 坪単価178万円

Iタイプ 4LDK 85㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

6階 5188万円 坪単価201万円

Jタイプ 3LDK 73.2㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

2階 3368万円 坪単価152万円

K1タイプ 3LDK 73.2㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

4階 3548万円 坪単価160万円
6階 3658万円 坪単価165万円

K3タイプ 3LDK 73.2㎡
7階 3768万円 坪単価170万円

L1タイプ 3LDK 73.2㎡
3階 3498万円 坪単価158万円
5階 3598万円 坪単価162万円

L2タイプ 3LDK 73.2㎡
2階 3398万円 坪単価153万円
4階 3568万円 坪単価161万円
7階 3768万円 坪単価170万円

L3タイプ 3LDK 73.2㎡
5階 3598万円 坪単価162万円

L4タイプ 3LDK 73.2㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

2階 3328万円 坪単価150万円
3階 3448万円 坪単価155万円
7階 3698万円 坪単価167万円

M1タイプ 2LDK 61.04㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

3階 3208万円 坪単価173万円
5階 3288万円 坪単価178万円

M2タイプ 2LDK 61.04㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

6階 3318万円 坪単価179万円
7階 3408万円 坪単価184万円

Nタイプ 3LDK 71.91㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

5階 3478万円 坪単価159万円

Oタイプ 3LDK 73.2㎡

画像出典:オハナ茅ヶ崎公式HP

2階 3328万円 坪単価150万円
4階 3498万円 坪単価158万円

平均坪単価は約170万円です。

一部リビング横にハナレバというワークスペース等にも使えるスペースがある間取りもありますが基本的には一般的な田の字となっています。角住戸も窓面豊かというわけでもないですがこの辺りは単価帯や物件コンセプトからすれば違和感ないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念ですね。総戸数からしてもあっておかしくないですし、オハナ茅ヶ崎ガーデニアに付いていたわけで時代を感じますね。食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式であるなど単価帯からすれば違和感ないですが豪華さは感じられません。構造は直床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア湘南茅ヶ崎 2008年築 矢畑 茅ヶ崎駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

・ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ 2012年築 矢畑 茅ヶ崎駅徒歩14分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約170万円

・ウィルローズ茅ヶ崎 2016年築 元町 茅ヶ崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・ジオ茅ヶ崎フレシア 2017年築 元町 茅ヶ崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約175万円

・パークホームズ茅ヶ崎中央公園 2021年築 茅ヶ崎3 茅ヶ崎駅徒歩8分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からオハナ茅ヶ崎の将来価値を予想すると

K1タイプ 3LDK 73.2㎡ 6階 3658万円(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ちなみにUR鶴が台団地の賃料は

・48㎡ 52800円/月(税込) ※記事作成時点で募集中

となっています。

駐車場は平面&自走式立体で設置率約72%、駐輪場は自走式立体駐車場の地下1階部分で設置率約200%です。自走式立体駐車場にエレベーターがないため上階の方は重い荷物やベビーカーがある際は不便を感じそうです。自転車動線は南側をぐるりと回されることになりますがそれゆえ南側住戸と前の建物までの距離が確保されているというメリットもあります。(目の前を自転車が通ることにはなりますが)

駐車場側のサブエントランスは少しのスペースですが車寄せがあります。車を生活の足として使う方が多いことを想定してかメールコーナーもサブエントランス側になっています。

管理費は㎡単価月額約155円、特別高いというほどではないのですが総戸数が異なるとはいえディスポーザーありのオハナ茅ヶ崎ガーデニアよりお高くなってしまっているのは惜しいと感じます。

エレベーターは2基(分速60m)、総戸数からすると物足りないですが7階建てですし、1階住戸を差し引くと79戸に1基ですから違和感ないでしょう。大規模板状マンションあるあるですが部屋によってはエレベーターまで15戸ほどの横を通らなければならず横移動がけっこう大変です。ご検討の際はメールコーナー、ごみ置場、エレベーター動線は気をつけたいところです。

修繕積立金は㎡単価月額約192円、オハナブランドのため30年間定額となるような初期設定(修繕コストが変わらない限りは30年間定額)のため一般的な新築マンションより2倍弱高いスタートとなります。(オハナに限らずすべての新築マンションで初期設定を高くするべきだと思うのですけども…)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・オハナ茅ヶ崎ガーデニア 総戸数297戸 管理費㎡単価月額約119円

・パークホームズ茅ヶ崎中央公園 総戸数160戸 管理費㎡単価月額約170円

・ルネ湘南茅ヶ崎 総戸数132戸 管理費㎡単価月額約168円

建設地 東側から撮影

【住むレーション】

[路線バス]

※あくまで時刻表通りの記載です

鶴が台入口 7:16発
ニュータウン入口 7:18着
神奈中営業所前 7:19着
前の田 7:20着
中央公園前 7:22着
茅ヶ崎駅 7:27着

[上野東京ライン]

茅ヶ崎 8:07発
平塚 8:12着
大磯 8:17着
二宮 8:22着
国府津 8:27着
鴨宮 8:33着
小田原 8:37着

茅ヶ崎 7:32発
辻堂 7:36着
藤沢 7:41着
大船 7:46着
戸塚 7:53着
横浜 8:05着
川崎 8:15着
品川 8:25着
新橋 8:32着
東京 8:35着

[湘南新宿ライン]

茅ヶ崎 7:36発
辻堂 7:39着
藤沢 7:43着
大船 7:49着
戸塚 7:56着
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:37着
新宿 8:43着

[湘南(2021年3月のダイヤ改定においてライナーは廃止、現在は特急扱い)]

茅ヶ崎 7:38発
藤沢 7:44着
大崎 8:22着
渋谷 8:30着
新宿 8:36着

茅ヶ崎 7:52発
藤沢 7:59着
品川 8:38着
新橋 8:44着
東京 8:48着

[相模線]

茅ヶ崎 7:38発(始発)
北茅ヶ崎 7:42着 ← 北茅ヶ崎駅が最寄り駅です
香川 7:45着
寒川 7:48着
宮山 7:55着
倉見 7:58着
門沢橋 8:04着
社家 8:07着
厚木 8:15着
海老名 8:18着
入谷 8:22着
相武台下 8:24着
下溝 8:28着
原当麻 8:32着
番田 8:37着
上溝 8:40着
南橋本 8:45着
橋本 8:48着

茅ヶ崎駅方面のバス停は徒歩2分ですが帰りはエントランスの目の前となるため便利ですし、通学する子供に駅から暗い道を歩かせたくないということであればむしろ安心材料でしょう。23時代後半(土日祝はもう少し早い)まで運行されています。

工事中の横浜湘南道路が延伸してくれると車での遠出もグッと利便性高まりますね。

通学校は円蔵小学校で徒歩13分、円蔵中学校で徒歩9分と小学校までの距離がやや気になりやすいでしょうか。

【総評】

駅から遠いですから価格がお安いのは当然として駅から離れただけの価値があるのはとっつきやすいですね。

無理な支払いになりにくい価格帯で今の時代にしてはゆとりある専有面積、オハナらしい緑豊かなランドスケープ、総戸数なりの共用部、平面&自走式立体駐車場などなど建物自体の魅力だけでなく運行本数充実の路線バス、スーパーマーケット等があるなど駅遠ながら不便でもありません。

もちろん駅から遠いことは事実であり、路線バスも時間や天候次第では時刻表通りとはいかなくともそれを打ち消してくれるくらい魅力が大きいと感じる方が多いのではないでしょうか。

住宅購入においてはとんでもないお金持ちを除けば何かしらのデメリットを受け入れる必要があるわけですが、そのデメリットを受け入れた以上の価値があるかどうかで満足度が大きく変わってきます。

オハナ茅ヶ崎は駅距離を諦められる方にとっては買いやすい新築マンションだと感じました。

ただ、やはり長年マンションを見ている私からすると「オハナ茅ヶ崎ガーデニアはディスポーザーあったのにオハナ茅ヶ崎はないんかぁ~い」とはなってしまいましたが。あってもなくても売れ行きには大きな影響はなさそうですから事業としてはなしを選ぶのは理解できるのですけどね。

もし私の記事をきっかけにオハナ茅ヶ崎をご検討される際はディスポーザーのことはさておき、同じ茅ヶ崎駅遠でも性格の異なる立地の海側のオハナ茅ヶ崎ガーデニアも合わせて検討してみると面白いかと思います。「もっと海を感じたいのだ!」という方にも合ってきます。オハナ茅ヶ崎ガーデニアは70㎡換算約3400万円ほどで動いています。

動画もご覧ください!

■オハナ茅ヶ崎 建設地周辺レポート

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