クレヴィア上野入谷　価格と間取り　JR線も日常使いしやすい入谷物件

今回ご紹介するのはクレヴィア上野入谷です！

［物件概要］先着順

売主：伊藤忠都市開発
設計：エル設計事務所
施工：松尾工務店
価格：7490万円～11990万円
専有面積：48.65㎡～71.37㎡
総戸数：63戸（事業協力者住戸15戸含む）
規模：14階建て

交通：
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩4分
JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩6分
JR各線「上野」駅徒歩12分

所在地：東京都台東区下谷二丁目
竣工予定：2025年7月下旬
引き渡し予定：2025年8月下旬

駐車場：8台(機械式5台、平置3台(うち、身障者用1台、事業協力者用1台)／30000円～34000円（月額）
自転車置場：90台(二段式(上段)33台、(下段)57台)／100円～500円（月額）
バイク置場：3台／2000円（月額）

管理費：15300円～22500円
修繕積立金：7300円～10700円
インターネット使用料：825円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：クレヴィア上野入谷公式HP

日比谷線の入谷駅から入谷口通り（金杉通り）方面へ徒歩4分、その入谷口通り沿いとなります。

山手線と京浜東北線が利用できる鶯谷駅へも徒歩6分ですからJR線を日常使いしやすい入谷物件となります。(今作は三ノ輪寄りの入谷物件ではなく鶯谷寄りの入谷物件)

鶯谷駅周辺には多くの愛のホテルがあったりと鶯谷感が気になる方も少なくないかと思いますが建設地周りはそういった雰囲気はないですし、言問通りからしっかりと中へ入るため入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩6分にしては落ち着いた住環境となっています。

ビッグターミナル上野駅へも徒歩12分ですからそちらも日常使いすることができます。

もちろん、上野駅を使い倒したいのであればその他の選択肢も多い(最近ではブリリア東上野も供給されていた)ですし御徒町側という選択肢もある(グランドメゾン御徒町公園というスペシャルな物件もあります)わけですが人が多すぎないながらも便利である点は入谷エリアのストロングポイントの一つと言えるでしょう。

まいばすけっとが徒歩3分(下谷1丁目とうぐいす通り)、入谷駅前のココスナカムラが徒歩5分、言問通りの業務スーパーが徒歩5分、金杉通りのハナマサプラスが徒歩6分、金美館通りのいなげやも徒歩6分などなど選択肢が充実しています。これに加えて上野エリアも生活圏ですから御徒町とはまたキャラクターは異なるものの入谷も便利ですね。

2024年4月には鶯谷駅北口駅前に深夜1時まで営業しているドン・キホーテがオープンしたことで選択肢が増えました。(ドンキのコンパクト店ですが一部食品、主として飲料やお菓子、日常生活用品がお安く購入できます。もちろん愛のグッズも…笑)

通学校は大正小学校で徒歩8分、忍岡中学校で徒歩6分です。上野恩賜公園も徒歩8分という距離感です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついています。

建設地は西と北が接道(南はお寺の参道)した東西に長い土地形状、主開口部は全戸南西です。従前は背の低い商店や住宅などが立ち並んでいました。(地権者住戸ありのマンションです)

南西側は英信寺の参道を挟んで東京電力の背が低い変電所のため低層階でも日当たり良好です。変電所の先に10階建てのマンションがあるためそちらを超えない階は被ってはきますが南東方向がお墓のため斜め方向は低層階でも視界抜けしてきます。

お墓が目の前であることが苦手という方には合わないのですが採光や眺望が変わりにくいというメリットもあります。住戸によってはスカイツリーを望むこともできます。

建物を少し東に寄せることで両サイドの植栽が豊かなエントランスアプローチとできていますし、エントランスホールも二層吹き抜けで木板を多用しつつ床は煌びやかな大判タイルとするなど総戸数以上の空間となっています。

エントランスホールを抜けると大窓から坪庭の植栽を自然と望めるのも素敵ですし、風除室の横には車寄せ(メインとは別の扉があります)も設けるなどけして広い土地ではないながらもゆとりを感じることができます。(1階に住戸がなく駐車場や駐輪場を建物下に配していることもゆとりに影響)

外観デザインに関してもバルコニー手摺をガラスやデザインルーバーを組み合わせたものにしたり低層階の隣戸境を打ちっぱなしのコンクリートにしたりとクレヴィアらしく単調なものではありません。

『クレヴィアブランドだから外観のカッコよさは間違いない』と事前に思うようになっている方が多いはずで、今作も例に漏れずカッコいいですね。

ただ、価格帯からすればスラブtoスラブの隔て板だと嬉しかったでしょうか…

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　63.3㎡
11階　10090万円　坪単価526万円

Bタイプ　2LDK　48.65㎡

画像出典：クレヴィア上野入谷公式HP

4階　7490万円　坪単価508万円

Dタイプ　2LDK　53.19㎡

画像出典：クレヴィア上野入谷公式HP

4階　7990万円　坪単価496万円

Eタイプ　　2LDK+S　71.37㎡

画像出典：クレヴィア上野入谷公式HP

3階　9990万円　坪単価462万円
11階　11990万円　坪単価555万円

平均坪単価は約505万円です。

外廊下設計、間取りに関しては開口部がしっかりしているプランとかなり厳しいプランの差が激しいため選べる内は開口部が豊かな部屋を選びたいところです。50㎡前後の2LDKは今の時代らしい専有面積調整がなされてはいるものの廊下が短いため効率は良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。キッチン天板フィオレストーン、食洗機、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど単価帯からすれば当然ですが悪い感じはしないでしょう。ゼッチ基準を満たしていますし、高価格帯住戸はバルコニースロップシンクも設置されます。

周辺相場を確認しましょう！

■イニシア上野根岸

2012年築　鶯谷駅徒歩3分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約415万円

動き一例

約59㎡
新築時4000万円台
中古時7400万円台

■ライオンズ東京根岸グランフォート

2012年築　鶯谷駅徒歩4分

新築時の坪単価約255万円
直近売り出し事例なし

■ルフォン根岸三丁目

2016年築　鶯谷駅徒歩5分

新築時の坪単価約295万円
直近売り出し事例なし

■ルフォン上野公園ザレジデンス

2022年築　上野駅徒歩9分

新築時の坪単価約400万円台
直近売り出し事例なし

上記相場からクレヴィア上野入谷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　2LDK　48.65㎡　4階　7490万円　→　6480万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先と事業協力者向けの平置きが3区画、残りは建物下の機械式(切り返しが容易でないためターンテーブルあり)、設置率約12％です。

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約142％です。

管理費は㎡単価月額約314円、総戸数や時代からすると致し方ないですが周辺の分譲マンションと比べると少々お高くは感じますね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■イニシア上野根岸　総戸数88戸　管理費㎡単価月額約183円

■ライオンズ東京根岸グランフォート　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約222円

■ルフォン根岸三丁目　総戸数98戸　管理費㎡単価月額約189円

■ルフォン上野公園ザレジデンス　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約298円

【住むレーション】

［日比谷線］

入谷　8:00発
上野　8:02着
仲御徒町　8:05着
秋葉原　8:07着
小伝馬町　8:10着
人形町　8:12着
茅場町　8:14着
八丁堀　8:16着
築地　8:19着
東銀座　8:21着
銀座　8:23着
日比谷　8:24着
霞ヶ関　8:27着
虎ノ門ヒルズ　8:29着
神谷町　8:30着
六本木　8:34着
広尾　8:37着
恵比寿　8:41着
中目黒　8:44着