今回ご紹介するのはプラウド海老名です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:4478万円~6988万円
専有面積:66.53㎡~82.90㎡
総戸数:89戸
規模:15階建て
交通:小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩8分 JR相模線 「海老名」駅徒歩11分
所在地:神奈川県海老名市中央一丁目
入居予定:2020年3月下旬

駐車場:61台 平置60台・身障者用1台
駐輪場:158台 大型平置130台・子供用平置4台・サイクルポート式24台
バイク置場:6台

管理費:月額13800円~17200円
修繕積立金:月額9090円~11320円

駐車場:61台 平置60台・身障者優先平置1台 月額13500円~16000円
駐輪場:134台 大型平置130台・小型平置4台 月額300円~400円
バイク置場:6台 月額3000円
サイクルポート :24区画 月額700円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド海老名公式HP

公式HPオープン前の昨年5月に記事化したプラウド海老名ですが昨年11月に公式HPがオープン、そして2019年3月販売開始となりました。

海老名駅は新築マンション供給ラッシュなわけですが本厚木でもマンション供給ラッシュとなっており新築マンション激戦区となっています。

その中でも一番人気は当然ながらリーフィアタワーです。駅前でも駅直結でもなく駅間という希少性のある立地条件で文句なしの海老名№1マンションですから売れ行きは絶好調です。グレーシアタワーズ海老名もリーフィアタワーほどの売れ行きではありませんがしっかりと動いており2棟目の販売が開始されています。ららぽーと近接であることや鹿島建設施工であるなどリーフィアタワーに負けないものとはなっていますが客観的に見ても№1はリーフィアタワーかな?と。おそらくですがリーフィアタワー(アクロスコート)のほうが先に完売するかと思います。ただしリーフィアタワーとグレーシアタワーズに関しては価格差があるためリセールバリューとしては大差ないですし、お部屋によってはグレーシアタワーズのほうが勝るかもしれない単価設定です。

そんな中で板状の小規模~中規模マンション、かつ非駅前となればパークホームズのように価格勝負(パークホームズは価格の割にはモノも良くおすすめです)するしかないわけですがプラウド海老名に関してはお安くありません。前回の記事で坪単価240万円が限度であろうとお伝えしましたがその限度価格での販売となります。細かい価格は後ほど共有いたしますが71㎡台の中層階で5200万円ほど。海老名駅徒歩8分の割にはなかなかな単価設定です。

ただし、前回の記事でもお伝えしたようにライバル物件はあるようでないのです。

プラウド海老名が位置するのはリーフィアタワーやグレーシアタワーズとは真逆のビナウォーク側です。アドレスは中央一丁目、学区は人気の海老名小学校、海老名中学校です。中央一丁目アドレスとしては約16年ぶりの供給となりますから地元の方が「待ってました!!」となるわけです。

東側のみ接道となっているものの横幅がほどよくあり、縦に長い敷地のため全戸南向きとして南側にはサイクルポートもしくは平置き区画、北側には平置き駐車場とかなり贅沢なランドスケープとなっています。

南側をサイクルポートとしたことで隣地と18m以上離れていますから将来的に目の前に壁ドン状態で何かが建つ可能性は0です。総戸数89戸で全戸分サイクルポートもしくは平置き区画とは贅沢ですね~。北側の平置き駐車場は設置率約68%となっていますから大抽選会になるようなことはないでしょう。駐車場出入り口をホームドアのようにスライド式としているのがなんともかっこよかったです。

平置き駐車場&サイクルポートと維持費がかかりにくく、利用料金をしっかりと取るため管理費や修繕積立金を抑えることができています。プラウド港北センター北のようにアトラクティブ30という長期修繕計画を導入しており、当初の設定の2倍ちょっとまでしか修繕積立金が上がらないように計画されています。もちろん情勢によりそれで成り立つかはプラウド海老名に限らずわからないわけで、管理組合でしっかりと話し合っていく必要はありますが少なくとも売りやすくするために当初の修繕積立金を低く設定するところよりかは愛があることはたしかですから評価すべき点でしょう。とくに供給中のマンションにタワー系が多いエリアですから20年、30年先のランニングコストでは大きな差が出てきます。

外観はバルコニー部、ガラス手摺をメインにしつつも中央寄りの列を横ルーバーとするなどシンプルながらも分譲マンション感をしっかりと出しています。ただ、規模的に邸宅感を謳えるマンションなわけですからバルコニー隣戸境は背の高い隔て板にしてもよかったのではないかと思ってしまいます。

各お部屋の玄関部をしっかりと奥まらせてアルコーブを設けていますから共用廊下にゆとりがあります。

ごみ置き場もエレベーターから行き来しやすい場所にありながらも日常導線からは離しており愛のある設計となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

Aタイプ 3LDK 75.54㎡
1階 5368万円 坪単価234万円(Agタイプ)
3階 5448万円 坪単価238万円
5階 5558万円 坪単価243万円
6階 5598万円 坪単価245万円
8階 5678万円 坪単価248万円
10階 5758万円 坪単価252万円
11階 5868万円 坪単価256万円
12階 5988万円 坪単価262万円
13階 6078万円 坪単価266万円
14階 6158万円 坪単価269万円
15階 6298万円 坪単価275万円

Cタイプ 3LDK 71.58㎡
1階 4858万円 坪単価224万円(Cgタイプ)
3階 4898万円 坪単価226万円
5階 5158万円 坪単価238万円
6階 5188万円 坪単価239万円
8階 5238万円 坪単価241万円
10階 5278万円 坪単価243万円
12階 5388万円 坪単価248万円
14階 5488万円 坪単価253万円
15階 5588万円 坪単価258万円

Dタイプ 3LDK 71.80㎡

画像出典:プラウド海老名公式HP

3階 4908万円 坪単価226万円
5階 5168万円 坪単価237万円
6階 5198万円 坪単価239万円
8階 5248万円 坪単価241万円
10階 5288万円 坪単価243万円
12階 5398万円 坪単価248万円
13階 5458万円 坪単価251万円
14階 5498万円 坪単価253万円
15階 5598万円 坪単価257万円

Eタイプ 3LDK 66.53㎡
1階 4478万円 坪単価222万円(Egタイプ)
3階 4548万円 坪単価226万円
5階 4728万円 坪単価234万円
6階 4748万円 坪単価235万円
7階 4778万円 坪単価237万円
8階 4798万円 坪単価238万円
10階 4848万円 坪単価240万円
12階 4918万円 坪単価244万円
14階 4978万円 坪単価247万円
15階 5038万円 坪単価250万円

Fタイプ 4LDK 82.90㎡

画像出典:プラウド海老名公式HP

2階 5948万円 坪単価237万円
3階 5988万円 坪単価238万円
5階 6148万円 坪単価245万円
6階 6198万円 坪単価247万円
8階 6298万円 坪単価251万円
10階 6398万円 坪単価255万円
11階 6468万円 坪単価257万円
12階 6588万円 坪単価262万円
13階 6698万円 坪単価267万円
14階 6788万円 坪単価270万円
15階 6988万円 坪単価278万円

平均坪単価としては約240万円となります。

維持費一例・・・Cタイプ 71.58㎡ 管理費(月額)14900円 修繕積立金(月額)9780円

相鉄線・小田急線海老名駅徒歩8分のパークホームズ海老名ブライトプレミアが坪単価約195万円、同駅徒歩5分のグレーシアタワーズ海老名が坪単価約240万円、同駅徒歩3分のリーフィアタワー海老名アクロスコートが坪単価約260万円で販売中ですから「うまいとこを突いてきたきたなぁ~」と。反対口の№2マンションと同じくらい、№1マンションよりもちょい安めとなります。ただ、南向きで比較するともう少し割安感がでてきます。

お安くはないですね。売れる限界で攻めてきたなぁ~と。(商売なので当然ではありますが)

エレベーターが1台なので中層階以上の方は目の前で逃すと待ち時間はそれなりのものとなりそうです。1台にするか2台にするかを迷う戸数&階数ですし、どちらになってもメリット・デメリットがあったわけで、今回は売主の建築費と住まう方の維持費を抑えるほうを選んだということでしょう。プラウドタワー府中寿町のように「全然足りねえじゃん!?全然足りねえじゃん!?」というレベルではありません。プラウドタワー府中寿町のエレベーター足りなすぎ問題はいつか機会があれば設計者になぜそうなってしまったのか聞いてみたいものです。個人的にはプラウド海老名も2基のほうが良かったのでは?とは思ってしまいますが。管理費や維持費が上がったとしても89戸の15階なわけですから。まぁでも微妙なラインではあるので迷いますね(笑)

設備仕様はディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井でミライフルを採用するなど大きなコストカットは見受けられませんでした。キッチンの引き出しやお部屋などの引き戸もしっかりとブルモーション機能を搭載しています。

天井高にも注目で12階以上は2600mm、しかもキッチン上部も換気扇周りを除けば下がり天井なしですから開放感があります。1階から4階は天井高2500mm、5階から11階は2450mmとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・モラーダ海老名ディアステージ 2002年築 小田急・相鉄海老名駅徒歩5分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約170万円

ビナマークス イースト・ウエスト 2004年2月・同年8月竣工 小田急・相鉄海老名駅徒歩2分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約215万円

上記相場からプラウド海老名の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 71.8㎡ 6階 5198万円(新築時) → 4680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ビナウォーク隣接です

建設地周辺動画

【住むレーション】

[相鉄線]

海老名 8:11発
大和 8:18着
二俣川 8:25着
横浜 8:38着

[小田急線]

海老名 8:09発
相模大野 8:17着
町田 8:20着
新百合ヶ丘 8:29着
向ヶ丘遊園 8:38着
登戸 8:40着
成城学園前 8:46着
経堂 8:50着
下北沢 8:54着
代々木上原 8:58着
新宿 9:06着

[モーニングウェイ]

海老名 8:12発
町田 8:22着
新宿 8:59着

[相模線]

海老名 8:03発
入谷 8:07着
相武台下 8:09着
下溝 8:13着
原当麻 8:17着
番田 8:22着
上溝 8:25着
南橋本 8:31着
橋本 8:34着

海老名 8:03発
厚木 8:06着
社家 8:10着
門沢橋 8:12着
倉見 8:15着
宮山 8:17着
寒川 8:20着
香川 8:23着
北茅ヶ崎 8:26着
茅ヶ崎 8:29着

相鉄線がJR線に直通するのは2019年度下期、東急線に直通するのは2022年度下期を予定しています。東急線に直通開始となれば東海道新幹線停車駅の新横浜駅へ乗り換えなしでアクセスできるようになります。橋本駅へも乗り換えなしの30分ほどでアクセスできますからリニア開通による利便性向上の恩恵を受けることができます。

小田急線は複々線化により新宿までの所要時間が10分ほど短縮になり、混雑率も低くなりました。

海老名駅だけでみても開発が進んでいくエリアですし、相鉄線海老名駅の新駅舎が完成すれば北側にも改札口ができるためプラウド海老名からの徒歩分数表記が短縮されるかもしれません。新駅舎は2020年3月の完成を予定しています。

車移動に関しても新東名の海老名~御殿場間が開通するとより利便性が増します。(海老名~厚木は開通済み、御殿場までは2020年度開通予定)

海老名駅周辺は商業施設が多く、町田や横浜までもサクッと出れる距離感ではありますから車なしでも十分楽しめますがあれば座間のコストコやイオンモールにも行けるため楽しみが広がりますね。ましてやプラウド海老名は平置き駐車場ですから。

【総評】

総戸数50戸くらいであれば地元需要で即完売したかもしれませんが89戸あるため少し時間はかかりそうではありますね。プラウド海老名自体は戸数的にそこまでの広告予算がないかもですがリーフィアタワーやグレーシアタワーズ、エビミラちゃんが大々的に広告してくれるので回遊族の来場にも期待ができるでしょう。

リーフィアタワーやグレーシアタワーズ側で非駅近、非タワーで坪単価240万円となればまず売れないでしょうけども今回は反対側の希少性ある立地条件ですから大苦戦するようなマンションではないでしょう。

全体的にみても大きなコストカットがなく、敷地にゆとりがありますから満足度にも期待ができます。周辺物件としっかりと差別化してくるのはさすが野村不動産だなぁ~と。

もちろん資産性としてはリーフィアタワーやグレーシアタワーズのほうが鉄板ですが20年後、30年後・・・と築年数が経つにつれて毎月の維持費に差が出てきますからそのあたりも加味して検討されることをおすすめいたします。

以前からお伝えしていますが私が海老名でマンションを買うなら実需でグレーシアタワーズを購入して投資でリーフィアタワーを購入します(笑)アクロバティックやっ!

関連記事

プラウド海老名?!(予想) 中央1丁目アドレスは久しぶり!! 現地を見てきました!

プラウド海老名の物件詳細はコチラ

資料請求・見学予約はスポンサーのLIFULL HOME’Sでお願いします!

資料を取り寄せて検討したい!

詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。

資料をもらう(無料)

Powerd by LIFULL HOME’S

実際に物件を見て検討したい!

モデルルームがオープンしているので、見学することをオススメします。

見学予約する(無料)

Powerd by LIFULL HOME’S


新築マンションの資料請求はこちらから!

マンションカウンター 海浜幕張店 池袋店 日本橋店 豊洲店 月島店 大阪店

マンションマニアにメールで相談

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です