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今回ご紹介するのはバウス習志野 mimomiの丘です！
［物件概要］先着順
売主：中央日本土地建物 東方地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3968万円～4848万円
専有面積：73.80㎡～81.39㎡
総戸数：96戸
規模：8階建て
交通：
京成本線「実籾」駅徒歩5分
JR総武線「津田沼」駅バス16分「日大実籾」バス停徒歩3分
JR総武線「幕張」駅バス20分「実籾駅」バス停徒歩5分
所在地：千葉県習志野市実籾一丁目
竣工：2024年3月12日
引き渡し予定：即入居可
駐車場：58台（うち身障者用駐車場1台、機械式52台、平置き5台）月額3900円～13900円
ミニバイク置場：3台 月額3000円
自転車置場：199台（子供用7区画を含む）月額100円～350円
インターネット利用料（月額）880円
給湯器リース料（月額）2200円
管理費：月額15700円～17300円(73.80㎡～81.39㎡)
修繕積立金：月額9600円～10590円(73.80㎡～81.39㎡)
地図はこちらです↓
画像出典：バウス習志野 mimomiの丘公式HP
中央日本土地建物とベイエフエムの時報でお馴染みの東方地所のJVとなります。
京成本線の実籾駅から駅徒歩5分、下って上ってのため表記上の分数以上の体感にはなってしまいますがグランヒルシティミレナやユトリシア(10年近く販売していたため記憶に残っている方も多いはず)などと比べると駅近立地となります。
街全体としてハザードマップで色がつかない台地ではありますが下りきった先の上り始めのためヒルトップとなっているのもストロングポイントの一つとなります。
駅とのグラウンドレベル差はほとんどないのですが現地手前の道と比べると10mほど高台となります。それゆえ高低差が激しく最後に急坂があるため毎日オールスター感謝祭のマラソンを体感するような道のりです。(それはおおげさですがけっこうな急坂です)
ただ、徒歩10分のルートであれば緩やかな高低差の道となります。(徒歩5分で急坂か徒歩10分で緩やかな道かを選べる)
日常の買い物に関しては駅前と駅近くにまいばすけっと、ワイズマート、ビッグ・エーがあるため徒歩でも選択肢はありますがエリア柄マイカー所有者ばかりですからイオンタウンやカスミへサクッと買い出しへ出かける方も多いでしょう。
通学校は実籾小学校で徒歩1分、第二中学校で徒歩12分と小学校が目の前にあるのは子育てファミリーにとってはかなりの安心材料となるでしょう。東邦大学付属東邦中学校・高等学校、日本大学などの私立学校もある文教の山の手エリアとなります。桜の名所でもある実籾本郷公園が徒歩8分というのも嬉しいポイントですね。
現地は従前が日立製作所の寮であっただけあり傾斜部分を含めれば正方形に近い土地形状です。
しっかりと接道しているのは西側のみですが傾斜地と擁壁を含めれば北も東も建物には面していません。
主開口部は南南西のシャイニーヒル、東南東のエアリーヒルの設定です。
南南西は目の前に戸建で斜め方向も日大のグラウンドや背の低い建物となるためため戸建を超える階であれば視界抜けしてきます。
東南東は接道挟んで戸建てなど背が低い建物で今作のほうがグラウンドレベルが高いため1階レベルでも2.5階相当の視界抜けとなります。
丘上だけあり日当たりはもちろん眺望条件も良い住戸ばかりですから駅から急坂を上るだけの価値があると言えるでしょう。
外観デザインとしてはバルコニーガラス手摺を主としつつ住戸との区切りで一旦へこましたり頭頂部ではせり出した庇を重ね合わせたりと水平ラインに段差をつけているのがかっこいいですね。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブとしています。
西側のエントランスアプローチは提供公園と連続性を持たせて植栽豊かな空間としていますし、風除室からクランクして奥行きあるエントランスホールへ入るとその先にもシーズンテラスを設けているため全体的に自然と緑を感じることができます。
エントランスホールと一体型ではありますがラウンジにはソファ、デスクとチェアも設置されます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 75.73㎡
画像出典：バウス習志野 mimomiの丘公式HP
Bタイプ 4LDK 78.95㎡
画像出典：バウス習志野 mimomiの丘公式HP
Iタイプ 3LDK 73.8㎡
6階 4098万円 坪単価183万円
Lタイプ 3LDK 73.8㎡
2階 3968万円 坪単価177万円
Mタイプ 3LDK 73.8㎡
2階 3968万円 坪単価177万円
3階 3998万円 坪単価179万円
Nタイプ 4LDK 81.39㎡
画像出典：バウス習志野 mimomiの丘公式HP
平均坪単価は約190万円です。
間取りは共用廊下側の柱が食い込んだシンプル田の字だけでなくアイランドキッチンや縦に伸びるオープンキッチンなどキッチンとリビングを一体化したプランやルーフバルコニープランも多いため選ぶ楽しみがあります。
今の時代にしては専有面積にゆとりがあるのも嬉しいところです。
設備仕様としては食洗機は付いていますがディスポーザーがないですし浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど単価帯なりに低めです。構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。
周辺相場を確認しましょう！
■ゼクスパーク津田沼東
2000年築 実籾駅徒歩18分
新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約65万円
動き一例
約78㎡
新築時2600万円台
中古時1400万円台
■ライオンズヴィアーレ習志野
2000年築 実籾駅徒歩8分
新築時の坪単価約130万円
現在の坪単価約65万円
動き一例
約90㎡
新築時3600万円台
中古時1700万円台
■サンクレイドル習志野パセオ
2002年築 実籾駅徒歩13分
新築時の坪単価約100万円
現在の坪単価約85万円
動き一例
約96㎡
新築時3000万円台
中古時2600万円台
■グランヒルシティミレナ
2007年築 京成大久保駅徒歩13分
新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約110万円
動き一例
約78㎡
新築時2600万円台
中古時2500万円台
■ユトリシア
2015年築 実籾駅徒歩11分
新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約130万円
動き一例
約76㎡
新築時2400万円台
中古時2800万円台
約80㎡
新築時2700万円台
中古時3100万円台
上記相場からバウス習志野 mimomiの丘が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 4LDK 78.95㎡ 5階 4848万円 → 4070万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外平置6台、残りは屋外機械式で設置率約60％です。
駐輪場は屋外で1世帯2台は確保できます。
接道しているのが西側のみでありながらもしっかりと歩車分離されているのが好印象でした。
管理費は㎡単価月額約213円、周辺の分譲マンションと比べるとお高いですが今の時代としては抑えられているほうでしょう。
ただ、戸建てとのバッティングも多いエリアですからディスポーザーがあると嬉しかったですね。(戸建てとしかバッティングしないからこそ買い手が気にしないため付けないわけで事業としては正解なのですが語り手としてはやはりマンションらしい設備があったほうが満足度向上に繋がるためおすすめしやすい)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ゼクスパーク津田沼東 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約118円
■ライオンズヴィアーレ習志野 総戸数66戸 管理費㎡単価月額約165円
■サンクレイドル習志野パセオ 総戸数138戸 管理費㎡単価月額約160円
■グランヒルシティミレナ 総戸数247戸 管理費㎡単価月額約165円
■ユトリシア 総戸数1453戸 管理費㎡単価月額約185円
【住むレーション】
［路線バス］
日大実籾 7:33発
～中略～
津田沼駅 7:58着
［京成本線］
実籾 7:47発
京成大久保 7:49着
京成津田沼 7:53着 乗換 7:57発
京成船橋 8:03着
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:20着
日暮里 8:31着
京成上野 8:35着
実籾 7:39発
八千代台 7:42着
京成大和田 7:45着
勝田台 7:47着
志津 7:49着
ユーカリが丘 7:50着
京成臼井 7:53着
京成佐倉 7:59着
大佐倉 8:02着
京成酒々井 8:04着
宗吾参道 8:06着
公津の杜 8:08着
京成成田 8:12着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:20着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:23着
［京成線→浅草線直通］
実籾 7:53発
京成大久保 7:56着
京成津田沼 8:00着 乗換 8:04発
京成船橋 8:09着
京成八幡 8:16着
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:37着
浅草 8:39着
蔵前 8:41着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:44着
人形町 8:46着
日本橋 8:48着
宝町 8:50着
東銀座 8:52着
新橋 8:54着
大門 8:56着
三田 8:59着
泉岳寺 9:02着
実籾駅は快速は停車しますがそれ以外の速達電車は通過となるため平日の朝ラッシュ時間帯ですと途中駅での乗り換えが現実的です。
徒歩3分の日大実籾停留所からは始発の路線バスで津田沼駅へ向かうことができます。30分弱かかりはしますが電車以外の選択肢があるのも便利ですね。
京葉道の武石ICは3キロほどと近いのですがそこから実籾駅方面までが渋滞しますし、東関道の出入口までも距離があったりと車での遠出を楽しみたいということであれば海寄りの物件を選んだほうが良いでしょう。踏切もある街のため車との相性は今一つ感があります。
【総評】
『近隣の大規模マンションより立地が劣る非大規模マンションはできる限り選ばないほうが良い』というのは定説なわけですが、今作は『近隣の大規模マンションよりも駅に近い丘上』というストロングポイントがあるため『周りに大規模マンションはあるけども選んでも良い条件が揃う非大規模マンション』と言えるでしょう。
もちろんグランヒルシティミレナやユトリシアのほうがもっとお安く購入できはしますが新築という価値を考えれば違和感ない価格設定と言えるでしょう。
販売開始から時間が経過していることもあり実物が確認できる安心感、そしてすぐに入居できるスピード感、そこに旧価格とも言えるとっつきやすい価格帯は魅力が大きいですね。
リセールバリューに期待して選ぶエリアではない(そういった方は津田沼の奏の杜や幕張ベイパークのほうが合っている)ですが高台エリアの丘上でありながら駅近で部屋の広さもしっかりとしているなど支払額を抑えつつも長く住まう目線で後悔ない住まいを選びたいという方に合っている物件と言えるでしょう。
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